N° RG 24/03449 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MV4I

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 9]

11ème civ. S4

N° RG 24/03449

N° Portalis DB2E-W-B7I-MV4I

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Leslie ULMER

— défendeur

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 13]

Inscrite au RCS de [Localité 14] sous le n° 645 520 164

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.A. LIVIE

Immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 842 127 532

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [H]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, Première Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier lors des débats

Maryline KIRCH, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Septembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 15 décembre 2017, la S.A. d’HLM BATIGERE a donné à bail à M. [L] [H] un local à usage d’habitation n°1, entrée 1, situé au 3ème étage dans l’immeuble collectif [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 332,57 euros, outre une provision sur charges de 59,22 euros par mois, payables à terme échu au plus tard le dernier jour de chaque terme.

Le contrat prévoyait une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer (article 12).

Se prévalant de loyers impayés, la S.A. [Adresse 12] a fait signifier le 4 août 2023 à M. [L] [H] un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 1 475,47 euros suivant décompte arrêté au 31 juillet 2023.

Puis, par acte du délivré au défendeur à étude le 18 décembre 2023 et notifié à la Préfecture du Bas-Rhin le lendemain, la SA HLM BATIGERE HABITAT a assigné M. [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg à l’audience du 16 septembre 2024 aux fins de résiliation du bail, expulsion et paiement.

Vu le jugement avant dire droit réputé contradictoire du 30 janvier 2025 ;

Vu les conclusions, auxquelles le conseil de la SA [Adresse 13] et de la SA LIVIE, intervenante volontaire, s’est référé à l’audience du 2 juin 2025, signifiées au défendeur le 30 mai 2025 avec deux nouvelles pièces 8 et 9, par lesquelles ces sociétés sollicitent de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur,

— en conséquence, ordonner l’expulsion du défendeur des lieux loués, corps et biens et de tous occupants de son chef, sans délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner le défendeur à payer chaque mois à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’au 31 décembre 2023 à BATIGERE HABITAT et à compter du 1er janvier 2024 à la société LIVIE jusqu’à évacuation définitive une indemnité d’occupation « provisionnelle » :

Au titre du loyer : 370,19 euros

Au titre de la provision sur charges mensuelle : 37,22 euros

Soit un total de 407,41 euros sous réserve du décompte de charges définitif et qui sera indexé de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi,

— dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le Conseil d’Administration en application de l’article L442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’y autorisera,

— condamner le défendeur à payer à :

* la société BATIGERE HABITAT la somme de 2 506,95 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges lui revenant jusqu’au 31/12/2023,

* la société LIVIE la somme de 3 666,69 euros au titre des indemnités d’occupation lui revenant au 18/10/2024, sous réserve du décompte de loyers et charges définitif,

— condamner le défendeur en tous les frais et dépens de la procédure, y compris ceux du commandement de payer, ainsi que la somme de 1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Vu la comparution du défendeur à l’audience du 2 juin 2025 ;

Il était relevé par le jugement avant dire doit que l’attestation notariée produite pour démontrer que la société LIVIE était devenue propriétaire des lieux loués ne visait pas le logement loué situé [Adresse 6] à [Localité 16] mais un bâtiment situé notamment [Adresse 3], avec 4 logements, cadastrés sous-section [Cadastre 2] n°[Cadastre 4].

Pour justifier de la qualité pour agir de la société LIVIE, intervenante volontaire, les demanderesses produisent un acte authentique complémentaire de transfert de propriété du 7 mars 2024 entre les sociétés BATIGERE HABITAT et LIVIE, selon lequel est apporté à la seconde un immeuble [Adresse 6] comprenant quatre logements.

Leur conseil indique à l’audience que la dette est de 9 306,22 euros à ce jour, comme il ressort de l’avis d’échéance du mois de mai 2025 que lui a présenté le défendeur, dont 2 506,95 euros envers la société BATIGERE HABITAT et 6 799,27 euros envers la société LIVIE ; elle s’en remet sur la demande de délais de paiement.

M. [H], comparant, ne conteste pas les montants réclamés. Il propose de payer 50 euros en plus du loyer courant, soit 469 euros, indiquant percevoir une retraite de 1 020 euros.

MOTIFS

Il n’existe plus de difficulté sur la qualité à agir des demanderesses, laquelle n’est pas contestée par le défendeur, désormais comparant.

Sur la demande en résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023 encore applicable au regard de la date du contrat, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au défendeur le 4 août 2023 pour la somme de 1 475,47 euros suivant décompte arrêté au 31 juillet 2023.

Il ressort du relevé de compte produit du 18 septembre 2024 que les causes de ce commandement n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois (aucun paiement sauf 10,19 euros crédités au titre d’une régularisation de charges).

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 octobre 2023, de sorte que le bail est résilié de plein droit.

Sur la demande en paiement

Selon le relevé de compte du 18 septembre 2024, le défendeur reste devoir à BATIGERE HABITAT la somme de 2 506,95 euros au 13 janvier 2024, dont il convient de déduire toutefois les « frais de procédure huissier » imputés le 26 septembre 2023 pour 123,64 euros, soit un solde dû de 2 383,31 euros.

Cette somme représente les loyers et charges impayés ainsi que les indemnités d’occupation dues, pour un montant équivalent à celui du loyer et de la provision sur charges, depuis le 5 octobre 2023 jusqu’au mois de décembre 2023 inclus.

L’acte de 7 mars 2024 précité indique que la société LIVIE est propriétaire depuis le 31 décembre 2023 et a la jouissance des biens rétroactivement à compter du 1er janvier 2024 à 0h par la perception des loyers pour les locaux non libres de location ou occupation.

Le défendeur sera par conséquent condamné à payer à BATIGERE HABITAT la somme de 2 383,31 euros.

Selon le relevé de compte produit pour la période de janvier 2024 à septembre 2024 inclus, la totalité de la dette s’établit à 6 173,64 euros ; déduction faite de la somme de 2 506,95 euros reprise au décompte, il est donc dû à la société LIVIE sur cette période la somme de 3 666,69 euros. Sur la base de l’avis d’échéance produit par le locataire, la somme totale due a été actualisée à l’audience à 9 306 ,22 euros au 31 mai 2025, dont 6 799,27 euros dus à la société LIVIE.

Le défendeur sera donc condamné à payer à la société LIVIE la somme de 6 799,27 euros ainsi qu’au plus tard le dernier jour du mois, une indemnité mensuelle d’occupation pour un montant équivalent à celui du loyer et de la provision sur charges, sous réserve du décompte de charges définitif et qui sera indexé de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi, pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié le 29 juillet 2023, applicable en l’espèce s’agissant de l’octroi de délais de paiement, permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Il dispose par ailleurs que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [H] ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

De plus, vu le montant élevé de la dette (9 182,58 euros au total) et les ressources limitées du défendeur qui ne propose de payer que 50 euros pour son remboursement, il n’est pas non plus en situation de régler sa dette locative sur le maximum de délai pouvant être accordé de 36 mois.

Dès lors, sa demande de délais de paiement doit être rejetée et son expulsion ordonnée, sans qu’il y ait lieu à astreinte mais au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires

M. [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu en revanche à application de l’article 700 du code de procédure civile au regard de sa situation économique.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit, à la date du 5 octobre 2023, du bail conclu entre la S.A. d’HLM BATIGERE, aux droits desquels vient la SA LIVIE, d’une part, et M. [L] [H] d’autre part, portant sur un local à usage d’habitation n°1, entrée 1, situé au 3ème étage de l’immeuble [Adresse 8] ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société LIVIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [L] [H] à verser à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 2 383,31 euros représentant l’arriéré locatif ainsi que les indemnités d’occupation dues depuis le 5 octobre 2023 jusqu’au mois de décembre 2023 inclus ;

CONDAMNE M. [L] [H] à verser à la SA LIVIE :

— la somme de 6 799,27 euros représentant les indemnités d’occupation dues depuis le 1er janvier 2024 jusqu’au 31 mai 2025, sous réserve du décompte de charges définitif,

— au plus tard le dernier jour du mois, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et de la provision sur charges, sous réserve du décompte de charges définitif et qui sera indexé de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi, pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération des lieux ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [H] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Bas-Rhin en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Catherine GARCZYNSKI