N°Minute:25/634

N° RG 24/01616 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDWB

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 18 Février 2025

DEMANDEUR:

Synd. de copropriétaires -LES JARDINS SUSPENDUS, AYANT POUR SYNDIC SARL RAFAEL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [H] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 10 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 18 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Février 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Eve TRONEL PEYROZ

Copie certifiée delivrée à :

Le 18 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [K] est propriétaire des lots 14, 211 et 332 dans la résidence [5] sise [Adresse 4] et dont l’agence RAFAEL IMMOBILIER est syndic.

Elle reste devoir au titre des charges de copropriété, la somme de 4996.87 euros, pour la période du 01.01.2021 au 14.06.2024, dont 265,00 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et en application du contrat de syndic.

Il s’avère impossible d’obtenir un règlement amiable de cette somme malgré les délais qui lui ont été accordés. Il résulte des pièces versées aux débats que, hors appels téléphoniques des courriers de mise en demeure et des relances ont été adressés par le gestionnaire à compter du 08.11.2022.

Une mise en demeure d’avocat a été adressée le 19.02.2024, pli avisé non réclamé.

Cette mise en demeure a été renvoyée en courrier simple, le 15.03.2024.

La requête aux fins de tentative préalable de conciliation a été déposée le 23.04.2024 et n’a pas abouti.

Par acte de Commissaire de justice en date du 26 juin 2024, signifié à étude, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, le cabinet RAFAEL IMMOBILIER dont le siège social est situé au [Adresse 1] à MONTPELLIER a fait assigner Mme [H] [K] demeurant [Adresse 4] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, le 10 décembre 2024 aux fins de

Y venir la requise,

Vu l’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 10-1 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000,

CONDAMNER Mme [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS SUPENDUS pris en la personne de son syndic, RAFAEL IMMOBILIER la somme de 4996,87 euros au titre des charges pour les causes sus énoncées, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024.

LA CONDAMNER à payer la somme de 984,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la somme de 400.00 euros à titre de dommages et intérêts,

LA CONDAMNER à régler les sommes retenues par l’huissier, par application de l’article A444-32 du Code de commerce.

LA CONDAMNER aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndic.

DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 10 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, Mme [H] [K] n’a pas comparu ni n’a été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

0) Constat de carence du 04.01.2021

1) Décompte de charges au 14.06.2024

2) Appels de fonds et justificatifs de frais annotés (1 à 29) en correspondance avec le décompte 3) Mises demeure + AR et relances du syndic

4) Mise en demeure + AR d’avocat

5) Procès-verbal d’AG 2021 à 2023 + AR de notification

6) Contrat de syndic courant

7) Extrait règlement de copropriété : clause aggravation de charges

8) Relevé de propriété

9) Jugement TI [Localité 6] 19.03.2018 + Constat accord conciliation 06.01.2021 + Décompte sur procédures ante

10) Justificatif de frais

11) CA [Localité 7] Pôle 4 Ch. 2, 25/05/2011 page 3

12) Arrêt Cass. Civ. 1 1er février 2005

13) Extrait de l’étude réalisée par la direction des affaires civiles et du Sceau du Ministère de la Justice sur le contentieux de la copropriété portant sur la période 2007-2017.

Il ressort de ces documents que Mme [H] [K] reste devoir la somme de 4996,87 euros à titre de charges de copropriété entre le 1er janvier 2021 et le 14 juin 2024 suivant arrêté du compte du 14 juin 2024, comprenant les appels de charges du 2ème trimestre 2024.

Mme [H] [K] sera donc condamnée en deniers ou quittances à payer 4996,87 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024 date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit deux mises en demeure et cinq relances.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Il est fait droit à hauteur du montant prévu au contrat de syndic : 30,00 euros pour la mise ne demeure et 20,00 euros pour les deux relances.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 160,00 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Le syndic réclame la somme de 100,00 au titre de la constitution du dossier avocat.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Mme [H] [K] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Par ailleurs la requise a déjà fait l’objet d’une condamnation par le tribunal de MONTPELLIER en 2018 pour les mêmes faits et en 2021, il y a eu un accord en conciliation qui a été validé toujours pour des faits de non-paiement de charges de copropriété.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande d’exécution forcée en application de l’article A444-32 du code du commerce par huissier à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le présent jugement ;

Cette demande ne pourra être prise en compte dans le présent jugement, le requérant n’apportant aucun élément susceptible de s’appliquer à cette décision dans ses écritures.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, Mme [H] [K] devra verser au syndic SARL RAFAEL IMMOBILIER une somme qu’il est équitable de fixer à 984,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS SUPENDUS pris en la personne de son syndic, RAFAEL IMMOBILIER la somme de 4996,87 euros au titre des charges pour les causes sus énoncées, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024 ;

CONDAMNE Mme [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS SUPENDUS pris en la personne de son syndic, RAFAEL IMMOBILIER la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS SUPENDUS pris en la personne de son syndic, RAFAEL IMMOBILIER la somme de 984,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS SUPENDUS pris en la personne de son syndic, RAFAEL IMMOBILIER du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [H] [K] aux entiers dépens.

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [H] [K] ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Le Greffier, Le Juge