N° RG 24/01359 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NDO6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 24/01359 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NDO6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

M.[O]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

13 JUIN 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L [Adresse 9],

inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° 568 501 415, prise en la personne

de sa Directrice Générale

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Sabine PERRIN substituant M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Madame [E] [O]

née le 09 Janvier 2002 à

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparante en personne et assistée de Monsieur [L] [W], son beau-père

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice Présidente, Juge des Contentieux de la Protection statuant en matière de référé

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice Présidente, Juge des Contentieux de la Protection statuant en matière de référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Juin 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice Présidente, Juge des Contentieux de la Protection statuant en matière de référé et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 9 août 2021, la SAEML HABITATION MODERNE a donné à bail à Mme [E] [O] un appartement à usage d’habitation, avec cave et garage, situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 480,86 euros pour le logement, outre 60,28 euros pour le garage, ainsi que 116,54 + 3,47 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la [Adresse 10] a fait signifier à Mme [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La SAEML HABITATION MODERNE a ensuite fait assigner Mme [E] [O], par acte du 29 juillet 2024, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11], statuant en référé, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 3 février 2025, Mme [O] a comparu, assistée de M. [L] [W], son beau- père. Elle a déclaré percevoir le RSA et vivre seule avec ses trois enfants à charge, percevant en totalité 1 480 euros de prestations sociales. L’affaire a été renvoyée au 5 mai 2025 pour lui permettre de reprendre le paiement de son loyer courant et de régler sa dette par l’intermédiaire de son beau-père début mai comme proposé.

A l’audience du 5 mai 2025, la [Adresse 10] reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de Mme [E] [O] et de la condamner au paiement de la somme actualisée au 29 avril 2025 de 8 697,30 € (y compris un surloyer), d’une indemnité mensuelle d’occupation de 788,19 €, révisable et sous réserve du droit au décompte définitif de charges, et d’une somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris ceux du commandement de payer.

Mme [O], assistée de M. [L] [W], indique souhaiter rester dans le logement et pouvoir payer 600 euros par mois. Elle indique ne pas être imposable et ne pas comprendre qu’il lui soit imputé un surloyer. M. [L] propose au conseil de la demanderesse un chèque de 3 500 euros qu’elle n’accepte pas, lui demandant de le remettre à HABITATION MODERNE. Mme [O] indique avoir fait un paiement par carte bancaire en mars et avoir payé le 2 mai le loyer d’avril.

La [Adresse 10] est autorisé à déposer une note en délibéré si elle a reçu des paiements.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Par courriel du 4 juin 2025, le conseil de la société HABITATION MODERNE indique que l’unique versement remonte au 5 février 2025 (400 euros en espèces) et transmet un relevé de compte au 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la [Adresse 10] justifie avoir saisi la CAF le 2 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, applicable en l’espèce au regard de la date du bail que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail d’habitation contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 avril 2024 pour la somme en principal de 1 558,52 € suivant décompte arrêté au 19 avril 2024.

Le délai imparti par le commandement ayant été à tort de six semaines, il convient d’examiner si le commandement est resté infructueux pendant deux mois, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 alors applicables et aux stipulations de la clause résolutoire figurant au contrat à l’article 10.

Il ressort du décompte produit qu’aucun versement n’a été effectué dans le délai de deux mois, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2024.

L’expulsion de Mme [E] [O] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La [Adresse 10] a produit à l’audience un décompte actualisé au 29 avril 2025 selon lequel Mme [E] [O] reste devoir la somme de 8 697,30 € jusqu’à l’échéance de mars 2025 incluse.

Il ressort par ailleurs du décompte produit en cours de délibéré qu’aucun versement n’a été fait par Mme [O], que ce soit avant l’audience (sans avoir encore été pris en compte) ou après l’audience, qui viendrait diminer cette somme.

En revanche, il est imputé à la défenderesse un surloyer en février 2025 (2 539,38 €) et en mars 2025 (1 269,69 €) et des frais d’enquête sociale pour un total de 101,2 € entre le 31 mars 2024 et le 28 février 2025, dont il n’est pas justifié du bien fondé, aucune pièce n’étant produite sur ce point.

Dès lors ces montants, soit une somme totale de 3 910,27 €, apparaissent sérieusement contestables.

Mme [O] sera donc condamnée à payer, à titre de provision, la seule somme de 4 878,03 (8 697,30 – 3 910,27) au titre des loyers et provisions sur charges jusqu’à la résiliation du bail, puis au titre de l’occupation du logement jusqu’au mois de mars 2025 inclus.

Mme [E] [O] sera également condamnée au paiement (à terme échu) d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01/04/2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié le 29 juillet 2023, applicable en l’espèce s’agissant de l’octroi de délais de paiement, permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il dispose par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, la défenderesse n’a pas repris le paiement intégral des loyers courants avant l’audience.

Dès lors sa demande de délais ne peut qu’être rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

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Mme [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

En revanche, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de sa situation économique.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SAEML HABITATION MODERNE et Mme [E] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 25 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [E] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la [Adresse 10] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [E] [O] à verser à la SAEML HABITATION MODERNE à titre provisionnel la somme de 4 878,03 € [quatre-mille-huit-cent-soixante-dix-huit euros et trois centimes] (décompte arrêté au 29 avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Mme [E] [O] à payer à la SAEML [Adresse 9] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 avril 2025 (échéance d’avril 2025) et jusqu’à la date de la libération définitive du logement et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (y compris les révisions ou réajustements du loyer) ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [E] [O] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Bas-Rhin en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine GARCZYNSKI, première vice présidente, et par M^me Stéphanie BAEUMLIN, greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Catherine GARCZYNSKI