TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Novembre 2025

N° RG 23/09529 -

N° Portalis DB3R-W-B7H-ZABW

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du

[Adresse 5]

C/

[O] [N], [Y] [H],

es qualité de mandataire provisoire de la succession de Monsieur [U] [N] décédé le 14 octobre 2005

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic

SARL Cabinet Esquisse Gestion

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par Maître Hélène GILLIOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1141

DEFENDEURS

Monsieur [O] [N]

[Adresse 3]

[Localité 9]

défaillant

Maître [Y] [H], es qualité de mandataire provisoire de la succession de Monsieur [U] [N] décédé le 14 octobre 2005

[Adresse 8]

[Localité 2]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 7] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [O] [N] et de Maître [Y] [H], ès qualités de mandataire provisoire de la succession de Monsieur [U] [N], dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet Esquisse gestion, les a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 23 novembre 2023 aux fins de :

Assignés par actes remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, M. [O] [N] et Me [H] n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n’est pas contestée.

I Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 15.169,17 euros au titre des charges de copropriété restées impayées, pour la période du 23 février 2010 au 1er octobre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 avril 2013 sur la somme de 8.361,65 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un acte de vente du 6 janvier 1982 établissant que Monsieur [U] [N] et Madame [C] [T] épouse [N] étaient propriétaires des lots n°14 et 34 de l’état descriptif de division,

— une attestation de propriété du 14 janvier 1992 établissant qu’au décès de Mme [N], le 21 mars 1991, cette dernière a laissé pour lui succéder son époux, M. [U] [N] et leur fils unique, M. [O] [N],

— un acte de décès de M. [U] [N], le 14 octobre 2005,

— un jugement du tribunal judiciaire de Brive en date du 16 février 2023 désignant Maître [Y] [H] en qualité de mandataire provisoire de la succession de M. [U] [N], pour une durée de douze mois,

— un décompte des sommes dues sur la période du 23 février 2010 au 1er octobre 2023,

— un relevé du compte de M. [O] [N] du 23 février 2010 au 22 juin 2012,

— un relevé du compte de M. [O] [N] du 1er avril 2010 au 1er janvier 2015,

— un relevé du compte de M. [O] [N] du 1er avril 2015 au 1er janvier 2021,

— un extrait de compte de l’indivision [O] [N] – Succession [N] du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2022,

— un extrait de compte de l’indivision [O] [N] – Succession [N] du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 9 février 2009, 23 février 2010, 12 avril 2011, 25 juin 2012, 24 juin 2013, 24 avril 2014, 30 juin 2015, 17 juin 2016, 6 avril 2017, 23 mai 2017, 14 mai 2018, 16 mai 2019, 10 juillet 2020, 30 juin 2021, 23 mars 2022 et 11 mai 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2007 à 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2009 à 2024 ainsi que divers travaux.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au 1er octobre 2023 d’un montant de 15.169,17 euros (16.315,02 + 7.583,25 – 8.729,10).

En conséquence, M. [O] [N] et Me [H], ès qualités, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.169,17 euros au titre des charges dues pour la période du 23 février 2010 au 1er octobre 2023.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 avril 2013 sur la somme de 8.361,65 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire la mise en demeure adressée le 3 avril 2013 avec l’avis de réception justifiant de son envoi en recommandé avec accusé de réception, les intérêts au taux légal courront sur la somme due au titre des charges à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 22.106,46 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un décompte des sommes dues sur la période du 23 février 2010 au 1er octobre 2023,

— un relevé du compte de M. [O] [N] du 23 février 2010 au 22 juin 2012,

— un relevé du compte de M. [O] [N] du 1er avril 2010 au 1er janvier 2015,

— un relevé du compte de M. [O] [N] du 1er avril 2015 au 1er janvier 2021,

— un extrait de compte de l’indivision [O] [N] – Succession [N] du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2022,

— un extrait de compte de l’indivision [O] [N] – Succession [N] du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2023,

— un relevé du 28 décembre 2010 adressé par le syndic à M. [O] [N] faisant apparaître dans l’historique de compte une relance au 15 novembre 2010 pour 3,55 euros,

— un relevé du 26 septembre 2011 adressé par le syndic à M. [O] [N] faisant apparaître dans l’historique de compte quatre relances (3,55 euros x 4) et deux mises en demeure (35.04 euros x 2), ainsi qu’un appel exceptionnel pour « accord transactionnel » d’un montant de 43,08 euros,

— deux relevés des 29 septembre 2012 et 4 janvier 2013 adressés par le syndic à M. [O] [N] faisant apparaître dans l’historique de compte deux relances (3,55 euros x 2) et des frais « Dossier Huissier » (107.46 euros),

— une facture du syndic adressée à la copropriété pour « vacation procédures » du 31 décembre 2015 d’un montant de 50.16 euros,

— six mises en demeure des 26 février, 17 mai, 18 mai, 5 juin, 20 septembre et 7 décembre 2018 (31 +38 + 38 + 19 + 38 + 38 euros) adressées à M. [O] [N] sans justificatif de l’envoi en recommandé desdits courriers, et trois lettres de rappel des 2 mai, 7 septembre et 8 novembre 2018 adressées à M. [O] [N],

— neuf mises en demeure des 20 février, 8 mars, 24 mai, 5 juin, 9 août, 9 septembre, 27 novembre, 29 novembre et 12 décembre 2019 (38 +19 + 38 + 19 + 38 + 19 + 38 + 38 + 19 euros) adressées à M. [O] [N] sans justificatif de l’envoi en recommandé desdits courriers, et quatre lettres de rappel des 1er février, 7 mai, 24 juillet, 7 novembre 2019 adressées à M. [O] [N],

— sept factures adressées par le syndic à la copropriété des 1er janvier, 31 mars, 5 avril, 30 juin, 10 juillet et 30 septembre 2019 (287,38 + 235,13 + 373,10 + 79,95 + 319,80 + 106,60 +159,90 euros) ainsi que deux notes d’honoraires d’avocat (3.600 + 1.800 euros) relatives à une procédure de saisie vente,

— quatre mises en demeure des 3 mars, 15 juin, 2 septembre et 14 septembre 2020 (38 + 38 + 38 + 19 euros) adressées à M. [O] [N] sans justificatif de l’envoi en recommandé desdits courriers, et trois lettres de rappel des 7 février, 19 mai et 7 août 2020 adressées à M. [O] [N],

— quatre mises en demeure des 1er mars, 16 mars, 25 mai et 9 juin 2021 (39 + 20 + 39 + 20 euros) adressées à M. [O] [N] sans justificatif de l’envoi en recommandé desdits courriers, et deux lettres de rappel des 1er février et 3 mai 2021 adressées à M. [O] [N],

— une note de frais et d’honoraires d’avocat du 8 février 2022 (960 euros).

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils ne sont pas justifiés et/ou n’entrent pas dans le champ d’application de cet article:

— Frais de relance, le contrat de syndic n’étant pas produit,

— Frais de mises en demeure, les accusés de réception de l’envoi en recommandé des courriers n’étant pas produits,

— Accord transactionnel, dont le montant n’est pas justifié,

— Frais de l’article 700, dépens, dommages et intérêts, intérêts du 3 avril 2012 au 24 octobre 2018, qui ne relèvent pas des frais de l’article 10-1,

— Facture huissier exécution [N] du 13 septembre 2016, dont il n’est pas justifié,

— Vacations [N] des 30 septembre 2016, 31 mars 2017, 24 novembre 2017, 30 septembre 2018, 31 décembre 2019, dont il n’est pas justifié,

— Facture Me [J] du 18 décembre 2020, dont il n’est pas justifié,

— Facture Me [E] du 11 mars 2021, dont il n’est pas justifié,

— Facture Me [R] du 8 février 2022, à arbitrer dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 6.961,86 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant aux frais relatifs à la procédure de saisie vente diligentée.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Débouté du surplus de sa demande, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme de 15.144, 60 euros sur le compte de l’indivision [O] [N] – Succession [N].

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. [O] [N] et Me [H], ès qualités, soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété de l’immeuble, dont l’article 12 stipule que :

« 2° En cas de division de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisément responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot. »

Partant, il sera fait droit à sa demande de condamnation solidaire des défendeurs.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence des défendeurs dans le paiement régulier de des charges à leur échéance depuis 2010 a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [O] [N] et Me [H], ès qualités, seront condamnés in solidum à lui payer.

II Sur les demandes accessoires

M. [O] [N] et Me [H], ès qualités, qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [O] [N] et Me [H], ès qualités, seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [N] et Maître [Y] [H], ès qualités de mandataire provisoire de la succession de Monsieur [U] [N], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) représenté par son syndic les sommes de :

—  15.169,17 euros au titre des charges dues pour la période du 23 février 2010 au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 novembre 2023,

—  6.961,86 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 novembre 2023 ;

ORDONNE que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes allouées au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière ;

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (15.144, 60 euros) doivent être recréditées sur le compte de l’indivision [O] [N] – Succession [N] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [N] et Maître [Y] [H], ès qualités de mandataire provisoire de la succession de Monsieur [U] [N], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) représenté par son syndic les sommes de :

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [N] et Maître [Y] [H], ès qualités de mandataire provisoire de la succession de Monsieur [U] [N], au paiement des dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) représenté par son syndic du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT