Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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[Localité 11] Civil

N° RG 24/11056

N° Portalis DB2E-W-B7I-NG5X

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— Société HABITAT DE L’ILL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e Georges-frédéric MAILLARD

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

Société HABITAT DE L’ILL

Société [Adresse 10],

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représenté par Me [J] [R], muni d’un pouvoir régulier,

DEFENDERESSE :

Madame [C] [X]

née le 19 Décembre 1974 en COTE D’IVOIRE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Georges-frédéric MAILLARD, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 155

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 26 Février 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Avril 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 13 mai 2015, la société HABITAT DE l’ILL a donné à bail à Madame [C] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 347,08 € et 143,63 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITAT DE l’ILL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 septembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 12] par un acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 26 février 2025, à laquelle le dossier a été retenu après un renvoi, la société HABITAT DE l’ILL, représentée par Monsieur [J] [R], Chargé du recouvrement et du contentieux, reprend les termes de son acte introductif d’instance et demande au juge de :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion de Madame [C] [X],condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 6 929,28 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société HABITAT DE l’ILL précise que le paiement du loyer courant a repris et qu’ainsi elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement avec l’application d’une clause cassatoire. En revanche, elle s’oppose à la demande de délais de grâce formulés par la défense.

Madame [C] [X], représentée par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 24 février 2025 et demande au juge de :

In limine litis,

déclarer irrecevables les demandes de la société HABITAT DE L’ILLA titre principal,

suspendre les effets de la clause résolutoire, octroyer des délais de grâce les plus larges possibles pour le remboursement de sa dette au titre des arriéré et de charges,dire que si à l’issue des délais accordés Madame [C] [X] s’est acquittée de l’intégralité de sa dette, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée, A titre subsidiaire, en cas d’expulsion,

accorder à Madame [C] [X] un délai d’un an pour quitter les lieux,En tout état de cause,

débouter la société HABITAT DE L’ILL de toutes ses demandes, débouter la société HABITAT DE L’ILL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A l’appui de sa demande d’irrecevabilité, Mme [C] [X], représentée par M^e Georges-frédéric [Z] fait valoir que la bailleresse n’a pas notifié l’assignation à la Préfecture du Bas-Rhin.

Au soutien de ses demandes principales, elle expose en substance qu’elle est mère célibataire et qu’elle est actuellement sans emploi suite à un accident de travail.

A titre subsidiaire, elle indique qu’elle est de bonne foi et que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HABITAT DE l’ILL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 29 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002).

Le bail conclu le 13 mai 2015 contient une clause résolutoire (article 17) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 septembre 2024, pour la somme en principal de 3 340,27 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 6 novembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La société HABITAT DE l’ILL produit un décompte démontrant que Madame [C] [X] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6 929,28 € à la date du 4 février 2025.

Madame [C] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 6 929,28 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Madame [C] [X] comparaît à l’audience et demande à se maintenir dans les lieux. Elle démontre également avoir repris le paiement du loyer courant. En outre, au regard de sa situation, elle apparaît en mesure d’apurer la dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [C] [X] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [C] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation Au surplus, il pourra être procédé à l’expulsion de la locataire.

Sur les demandes accessoires :Madame [C] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la société HABITAT DE l’ILL, de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mai 2015 entre la société HABITAT DE l’ILL et Madame [C] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 6 novembre 2024,

CONDAMNE Madame [C] [X] à verser à la société HABITAT DE l’ILL la somme de 6 929,28 € (décompte arrêté au 4 février 2025, incluant le versement d’APL du 31 janvier 2025 pour un montant de 157,58€), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Madame [C] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 juin 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Madame [C] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société HABITAT DE l’ILL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Madame [C] [X] soit condamnée à verser à la société HABITAT DE l’ILL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE la société HABITAT DE l’ILL de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [C] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection