Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 4 février 2025, n° 24/05559

TJ Toulouse 4 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [P] [L] est bien propriétaire d'un lot de copropriété et qu'il doit s'acquitter des charges, ce qu'il n'a pas fait.
Rejeté
Préjudice subi du fait du retard de paiement
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de Monsieur [P] [L] et qu'il n'a pas démontré qu'il avait les moyens de faire face à ses obligations.
Accepté
Frais engagés pour faire valoir les droits en justice
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner Monsieur [P] [L] à payer des frais irrépétibles au syndicat des copropriétaires.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a rappelé que la partie perdante est condamnée aux dépens, ce qui s'applique à Monsieur [P] [L] qui n'a pas acquitté ses charges.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 4 févr. 2025, n° 24/05559
Numéro(s) :	24/05559
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florence REMAURY-FONTAN
Cabinet(s) :	SCP G.DAUMASRAFFIN ET ASSOCIES
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [ Adresse 4 ] HABITATION SIS [ Adresse 3 ]

Texte intégral

N° RG 24/05559 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TRLN

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 24/05559 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TRLN

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] HABITATION SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS ADL IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences par son gérant, M. [P] [N], ès qualité, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [P] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 Janvier 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [L] est propriétaire du lot de copropriété n°3023 au sein de l’immeuble [Adresse 4] HABITATIONS soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 3] à [Localité 5].

La SAS ADL IMMOBILIER est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] HABITATIONS, représenté par son syndic en exercice la SAS ADL IMMOBILIER, a assigné Monsieur [P] [L], devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :

— Dire et juger la demande recevable et bien fondée,

— Condamner Monsieur [P] [L] au paiement de la somme de 8.851,19 euros arrêtée au 07 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal pour chaque échéance arriérée et subsidiairement au plus tard à compter de la mise en demeure du 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

— Condamner Monsieur [P] [L] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Monsieur [P] [L] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée s’il y a lieu des frais et honoraires du syndic,

— Condamner Monsieur [P] [L] aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer (218,66 euros).

L’affaire a été évoquée à l’audience du 07 janvier 2025.

De son côté, Monsieur [P] [L], bien que régulièrement assigné selon procès-verbal de signification remis à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des

immeubles bâtis dispose que : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges

entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à

l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux

mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ".

L’article 1353 du code civil dispose : " Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la

prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a

produit l’extinction de son obligation ".

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [P] [L] est propriétaire du lot de copropriété n°3023 dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 07 novembre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus) que Monsieur [P] [L] reste redevable de la somme de 8.851,19 euros d’arriérés de charges de copropriété.

Il convient d’expurger de ce montant les frais de commissaire de justice et les « frais au titre des dépens » (pour 306,84 euros) qui relèvent strictement des dépens de l’instance et des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [P] [L]. Il pèse désormais sur lui la preuve d’avoir à démontrer qu’il s’est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [P] [L] est donc redevable de la somme de 8.544,35 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 07 novembre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2024, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les dommages et intérêts

L’article 1153 du code civil prévoit : « Dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ».

En l’espèce, sur la base du dernier alinéa de ce texte, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] HABITATIONS allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour résistance abusive du fait du retard dans l’exécution de ses obligations qu’à la condition que cette carence procède d’une volonté de ne pas régler de mauvaise foi, ses charges de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] HABITATIONS ne démontre pas que Monsieur [P] [L] a été de mauvaise foi et avait les moyens financiers de faire face à ses engagements et qu’il s’est sciemment abstenu de le faire.

La partie demanderesse sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [P] [L] sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). "

L’équité commande de condamner Monsieur [P] [L] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le SAS ADL IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire eten premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [P] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le SAS ADL IMMOBILIER, la somme de 8.544,35 euros (HUIT MILLE CINQ CENT QUARANTE QUATRE EUROS et TRENTE CINQ CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 07 novembre 2024 (appel du fonds du 4ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 octobre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le SAS ADL IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le SAS ADL IMMOBILIER, une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [P] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 04 février 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,