COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [J] [C] [W] [O], [P] [L] [I] épouse [O] c/ Syndicat LE MARCEAU

N° 25/

Du 02 Décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/03112 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P44D

Grosse délivrée à

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-[X] & ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du deux Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 7 Octobre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 2 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 2 Décembre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M.[J] [C] [W] [O]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [P] [L] [I] épouse [O]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] MARCEAU, représenté par son Syndic en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [O] et Mme [P] [I] épouse [O] sont propriétaires des lots n°16, 37 et 68 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 3].

L’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble, réunie le 25 juin 2024, a décidé à la majorité de l’article 26 de supprimer le poste de gardien et de vendre la loge au terme des résolutions n°13 a) et 13 b).

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, M. [J] [O] et Mme [P] [I] épouse [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement le prononcé de la nullité des résolutions n°13 a) et 13 b) de l’assemblée générale du 25 juin 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 3 octobre 2025, M. [J] [O] et Mme [P] [I] épouse [O] sollicitent le prononcé de la nullité des résolutions n°13 a) et 13 b) de l’assemblée générale du 25 juin 2024 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que le poste de gardien prévu par le règlement de copropriété participe au standing de l’immeuble et que sa suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives de sorte que les résolutions litigieuses auraient dû, pour être adoptées, être votées à l’unanimité et non à la majorité des 2/3. Ils ajoutent que cette suppression ne peut avoir pour but de financer des travaux de ravalement des façades de l’immeuble.

Ils fondent leur action en annulation sur l’article 26 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que sur le règlement de copropriété qui prévoit que toute modification pouvant compromettre la destination de l’immeuble doit être votée à l’unanimité.

Ils rappellent que le règlement de copropriété comprend un titre IV intitulé « Service de la maison » dans lequel les missions de concierge, qui contribue indiscutablement au standing et donc à la destination de l’immeuble, sont précisément décrites. Ils mentionnent que ce service de conciergerie, qui a fortement motivé l’achat de leur appartement, a été prévu dès la mise en copropriété.

Ils soulignent qu’aucun service n’a été proposé par le syndicat pour palier la suppression du poste de gardien et que le licenciement de la gardienne, pouvant être requalifié sans cause réelle et sérieuse, voire annulé à l’issue de l’instance prud’homale, expose le syndicat à de lourdes conséquences financières.

Ils précisent que l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » a été conçu par l’architecte [X], gage de standing et de qualité architecturale. Ils soulignent que les annonces immobilières de vente de lots de la copropriété présentent le service de gardiennage comme un atout et qualifient l’immeuble de résidence de standing. Ils en déduisent que ce service n’est ni accessoire ni obsolète mais un élément caractérisant l’image, la valeur et la destination de l’immeuble.

Ils exposent que le quartier est attractif grâce à une station de tramway se situant à quelques mètres de l’immeuble, l’immeuble Iconic récemment achevé et sa proximité avec le marché libération et la gare du [10].

Ils font valoir que la gardienne en fonction à la date de l’assemblée générale litigieuse était logée sur place et assurait une présence continue, y compris les dimanches et les jours fériés, participant ainsi activement à la gestion quotidienne de l’immeuble par des interventions concrètes et essentielles.

Ils soutiennent que l’accomplissement de certaines tâches par des prestataires extérieurs n’a aucune incidence sur la nécessité d’une décision unanime des copropriétaires dès lors que le poste de concierge est prévu par le règlement de copropriété et que ses missions ne sont pas équivalentes à celles d’un prestataire ponctuel.

Ils soutiennent qu’il ressort des éléments du dossier que la concierge s’occupait de la gestion des services communs et de la fermeture de la porte d’entrée à 22 heures, qu’elle disposait des clés des installations d’eau, de gaz et d’électricité pour pouvoir intervenir en cas d’accident, qu’elle assurait la surveillance et la coordination des interventions techniques, notamment pour l’ascenseur dont elle suit les dysfonctionnements et en alerte les prestataires, et l’accueil des fournisseurs.

Ils considèrent que l’existence de contrats d’entretien ne permet pas de justifier la suppression du poste de concierge qui assure le suivi des prestations et réceptionne personnellement les livraisons.

Ils soulignent que l’écart entre le coût du poste de gardien et celui des prestations extérieures est minime compte tenu des avantages réels et permanents que la copropriété retire de la présence d’un gardien. Ils indiquent en outre que le coût n’est pas un critère permettant de légitimer la suppression de ce poste et que le syndicat défendeur ne parvient pas à produire une pièce comptable claire permettant d’apprécier objectivement la situation financière de remplacement choisie.

Ils mentionnent que la question de la suppression du poste de gardien a été rejetée lors des assemblées générales de 2016 et 2022, l’unanimité requise n’ayant pas été atteinte. Ils se prévalent donc de l’insécurité juridique des décisions collectives causée par ce revirement injustifié quant à la majorité nécessaire pour voter une telle résolution.

Ils expliquent que la loge du gardien n’a pas été occupée pendant plusieurs années parce qu’elle n’était plus aux normes et que cette problématique a été réglée grâce aux travaux votés notamment lors des assemblées générales des 15 décembre 2017 et 9 décembre 2019 traduisant la volonté récurrente des copropriétaires de maintenir cette prestation.

Ils précisent que le service de conciergerie a été poursuivi à mi-temps et que les jurisprudences invoquées par le syndicat défendeur concernant la période sans service ne sont donc pas applicables.

Ils estiment que le syndicat est responsable du licenciement précipité du gardien, avant que les résolutions litigieuses ne soient devenues définitives, et de ses conséquences.

Ils rappellent que la suppression du poste de gardien est conditionnée à la mise en place par la copropriété de solutions de substitution offrant aux copropriétaires des avantages strictement équivalents à ceux que leur proposait le service de conciergerie supprimé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque le syndicat ne rapporte pas la preuve de cette équivalence.

Ils estiment que les 9 attestations produites par le défendeur ne reflètent pas l’avis de la majorité des 43 copropriétaires et qu’il ne peut être reproché à la gardienne de ne pas entretenir les espaces verts inexistants au sein de la copropriété.

Ils déduisent la nullité de la vente du local affecté au gardien de celle de la suppression de son poste.

Enfin, ils contestent l’existence de difficultés manifestement incompatibles avec la nature de l’affaire justifiant que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée.

Dans ses dernières écritures notifiées le 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » conclut à titre principal au débouté, sollicite à titre subsidiaire que l’exécution provisoire de droit de la décision à intevenir soit écartée et demande en tout état de cause, la condamnation de M. [J] [O] et Mme [P] [I] épouse [O] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que la copropriété s’est dotée d’un concierge lors de sa création, comme il était d’usage à l’époque pour la plupart des immeubles. Il souligne que la copropriété a été dépourvue de gardien pendant plus de 10 ans, de décembre 2012 à janvier 2023, et que Mme [Y] [S] [F] occupait ce poste à temps partiel depuis le mois de janvier 2023.

Il estime qu’en raison du caractère substituable des tâches, principalement de ménage, confiées à la gardienne, les copropriétaires ont décidé à la majorité de l’article 26-1 de supprimer ce poste et de mettre en vente la loge notamment pour financer les travaux de rénovation et d’entretien de l’immeuble.

Il relate que, dans la continuité de ce vote, Mme [Y] [S] [F] a été licenciée pour cause réelle et sérieuse le 27 décembre 2024 et que cette dernière a finalement quitté la loge le 3 octobre 2025.

Il invoque l’article 26 c) de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel la suppression du poste de gardien est votée à la majorité des 2/3 sauf si une clause du règlement de copropriété prévoit expressément que cette suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, l’unanimité étant alors requise. Il estime que la charge de la preuve de la réunion des conditions exigeant un vote à l’unanimité pèse sur les demandeurs.

Il relève que la résolution n°13 a) a été régulièrement adoptée grâce au vote « pour » de 21 copropriétaires puisque cette résolution ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble en raison des solutions de substitution mises en place par la copropriété offrant aux copropriétaires des avantages équivalents à ceux que leur proposait le service de gardiennage.

Il estime qu’à l’exception du nettoyage, les tâches attribuées à la gardienne listées à l’article 18 du règlement de copropriété sont obsolètes et désuètes, raison pour laquelle son contrat de travail lui confiait la surveillance du 1er étage de l’ascenseur, les travaux courants, les ordures ménagères, le service réduit courrier, le nettoyage des parties communes, des cabinets, grilles et portes d’ascenseur, des cours et trottoirs.

Il expose qu’en réalité, la gardienne effectuait des missions encore plus restreintes que celles figurant dans son contrat de travail tel que cela ressort de son propre aveu au commissaire de justice qui l’a rencontrée le 28 novembre 2024.

Il mentionne que la copropriété a conclu divers contrats portant sur la surveillance, l’entretien et la réparation des ascenseurs de la copropriété, l’entretien des portes de garage, la maintenance préventive portant sur les portes de garages, l’entretien sous forme d’abonnement portant sur le traitement des parties communes techniques et intérieures contre les nuisibles.

Il ajoute que le facteur effectue un service réduit de courrier lors de son passage journalier et que l’immeuble est doté d’un éclairage automatique et minuté des parties communes.

Il en déduit que toutes ces tâches ne sont pas accomplies par la gardienne qui ne s’occupe que du nettoyage des parties communes et de la gestion des ordures ménagères et que cette dernière peut donc être remplacée par une société de nettoyage et d’entretien.

Il produit des devis et projets de contrats d’entretien pour la réalisation de ces missions à un coût inférieur au coût salarial de la gardienne.

Il relate que les copropriétaires n’ont formulé aucune observation depuis le 11 avril 2025, date de prise d’effet du contrat d’entretien conclu avec la société Nord Nettoyage, et en déduit qu’aucune atteinte n’a été portée aux modalités de jouissance des parties privatives.

En réplique aux écritures adverses, il estime que le recours à des sociétés extérieures peut pallier la suppression du poste de gardien.

Il considère que la procédure prud’homale étant pendante, le conseil de prud’hommes ne s’est pas encore prononcé sur la réalité des allégations non prouvées de Mme [Y] [T] quant à l’amplitude de ses horaires de travail. Il précise produire 9 attestations de copropriétaires selon lesquelles la gardienne n’effectuait aucune tâche autre que le ménage dans les parties communes alors que les demandeurs ne fournissent, pour le contester, qu’un bon de livraison de fioul signé.

Il soutient que le courriel adressé par M. [D] [A], qui a « tenté d’estimer le coût du poste de concierge », n’a aucune valeur probante même s’il conclut tout de même à une économie de 4.000 euros par l’emploi de prestataires extérieurs malgré une surestimation du tarif de leur intervention. Il en déduit que l’avantage financier pour la copropriété n’est pas minime et légitime encore d’avantage la décision des copropriétaires de supprimer le poste de gardien.

Il ajoute que la validité d’un licenciement relève du droit du travail et n’a aucune incidence sur la régularité des résolutions adoptées en assemblée générale.

Il estime que des travaux de remise aux normes de la loge, et non d’embellissements, ne traduisent pas la volonté des copropriétaires de maintenir à tout prix le poste de gardien mais relèvent de l’obligation légale de sécurité du syndicat employeur vis-à-vis de la gardienne en fonction. Il indique que le syndic a également pour mission de s’assurer de l’entretien et de la conservation de l’immeuble, en ce compris, le cas échéant, la remise aux normes des parties communes.

Il explique que la question de la suppression du poste de gardien a été soumise au vote de l’assemblée générale du 6 décembre 2016 à la majorité de l’article 26 et dément que la majorité des 2/3 soit contradiction avec la pratique antérieure de la copropriété.

Il explique que la résolution n°12 de l’assemblée générale du 14 décembre 2022 portant sur la suppression du poste de gardien, rejetée à défaut de vote à l’unanimité, a été inscrite à l’ordre du jour à la demande de copropriétaires et non à l’initiative du syndic. Il en déduit qu’il s’agissait d’une simple proposition sans valeur normative. Il soutient que le mode de scrutin applicable ne résulte pas d’une pratique ponctuelle mais de la loi et du règlement de copropriété.

Il expose que la copropriété a parfaitement fonctionné sans gardien pendant plus de 10 ans (de 2012 à 2023) sans qu’aucun copropriétaire ne se plaigne de ce fait.

Il souligne en outre que la loi n’exige nullement la production d’attestations en nombre proportionnel à celui des copropriétaires, que quelques témoignages concordants suffisent à établir un fait et que les demandeurs n’en produisent aucune pour attester que la présence d’un gardien serait indispensable au regard de la destination de l’immeuble.

Il soutient que le règlement de copropriété ne prévoit pas expressément que la suppression du poste de gardien contreviendrait à la destination de l’immeuble.

Il estime que l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » n’est pas un immeuble de standing en raison de son état général dégradé et de son environnement constitué de commerces.

Il ajoute que l’évolution de la société et des mœurs a bouleversé la fonction de gardien. Il explique que ce service traditionnel est désormais cantonné aux immeubles bourgeois et de très haut standing tandis que la majorité des copropriétés privilégient les solutions alternatives telles que la domotique, les systèmes de sécurité électroniques et les sociétés de services externes pour l’entretien et la maintenance des parties communes.

Il relève d’ailleurs que les jurisprudences citées par les demandeurs concernent un immeuble situé dans la station de ski [6] et une villa haussmannienne du XIXème siècle située dans le [Localité 2], tous deux incomparables avec l’immeuble vieillissant dénommé « [Adresse 8] », situé dans un quartier populaire proche de la gare ferroviaire, qui n’est ni bourgeois ni luxueux.

Il fait valoir que les demandeurs affirment sans preuve que l’immeuble a été construit par l’architecte [X] et produisent des photos non datées censées démontrer le haut niveau de standing de l’immeuble. Il relève que les annonces immobilières produites par les demandeurs ne sont pas probantes puisque la première date de 2002, la seconde n’est pas une annonce mais fait uniquement état d’une vente réalisée [Adresse 9] sans plus de précisions et la troisième renvoie à une page internet inconnue et ne correspond à aucune annonce sur le site concerné.

En outre, il conteste que le règlement de copropriété lie le service de conciergerie à la destination de l’immeuble alors que seule une clause expresse de ce règlement peut exiger un vote à l’unanimité pour la suppression du poste de gardien.

Il en conclut que l’absence de standing de l’immeuble n’impose pas la présence d’un gardien et que la preuve qu’elle participe à la destination de l’immeuble n’est pas rapportée si bien que les résolutions litigieuses ont été valablement adoptées à la majorité des 2/3.

Il soutient que la décision ayant pour but de mettre en vente la loge du gardien complète celle visant à supprimer le poste de ce dernier si bien qu’il estime que la résolution n°13 b) est également régulière.

A titre subsidiaire, il sollicite le rejet de l’exécution provisoire de la présente décision sur le fondement de l’article 514-1 du code de procédure civile puisque l’annulation des résolutions contestées serait susceptible de le contraindre à réintégrer Mme [Y] [T] et/ou soulèverait des contestations sur le plan social.

Il indique que bien que l’ancienne gardienne ait été déboutée de toutes ses demandes, cette dernière avait contesté son licenciement devant le conseil de prud’hommes, confirmant ainsi la légitimité de ses craintes et la nécessité d’écarter l’exécution provisoire qui créerait également des difficultés quant aux prestataires de nettoyage qui seront contractuellement liés à la copropriété.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 octobre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en annulation des résolutions n°13 a) et 13 b) de l’assemblée générale du 25 juin 2024.

L’article 26 c) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat.

Ce texte ajoute que, lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peut être décidé qu’à l’unanimité.

Il s’en déduit que l’unanimité ne s’impose donc plus, même si le gardiennage est prévu dans le règlement de copropriété, mais à la condition expresse que la suppression du service de conciergerie ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Le gardiennage constitue en effet l’un des éléments du standing d’un immeuble et les services rendus par la concierge constituent une des modalités de jouissance des parties privatives mais la suppression du poste de gardien prévu au règlement de copropriété ne porte pas, en elle-même, atteinte à la destination de l’immeuble si les solutions de substitution mises en place apportent à la copropriété des avantages équivalents.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 25 juin 2024 que les résolutions n°13 a) et 13 b) relatives à la suppression définitive du poste de gardien et à la mise en vente de la loge ont été adoptées à la majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix.

Si l’article 55 dernier alinéa du chapitre II du règlement de copropriété expose que « pour toute modification pouvant compromettre la destination de l’immeuble, les décisions doivent être prises à l’unanimité des copropriétaires formant le syndicat » (page 43), aucune clause du règlement de copropriété ne prévoit expressément que la suppression du poste de gardien contreviendrait à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Or, seule une clause expresse du règlement pouvait exiger un vote à l’unanimité pour la suppression du poste de gardien si bien qu’une telle décision pouvait être prise à la majorité des 2/3 des voix des copropriétaires, sauf preuve d’une atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissances des parties privatives.

L’article 18 du chapitre I du règlement de copropriété intitulé « Service de la maison – Concierge » précise que :

« Le concierge assurera l’éclairage de l’entrée, du vestibule, des paliers, des escaliers.

Il assurera également les services communs de chauffage central, d’eau chaude et d’enlèvement des ordures ménagères.

Il fermera la porte d’entrée à vingt-deux heures au plus tard, sauf exceptions d’usage.

Il sera dépositaire des clefs des installations d’eau, de gaz, d’électricité, afin de pouvoir intervenir sans délai en cas d’accident.

Il veillera au bon usage de l’ascenseur.

Il entretiendra en parfait état de propreté et nettoiera les glaces, cuivres, escaliers, paliers et toutes les parties communes.

Il devra satisfaire, aux lieu et place des copropriétaires et occupants de l’immeuble, aux charges de balayage, éclairage, et autres obligations de ville et de police auxquelles ces propriétaires et occupants pourraient être tenus, mais seulement pour les parties communes dudit immeuble » (page 34).

Toutefois, les tâches prévues par le contrat de travail de la gardienne, Mme [Y] [T], produit par le syndicat défendeur se limitent à la surveillance de l’ascenseur au premier étage, aux travaux courants, aux ordures ménagères, au service réduit du courrier, au nettoyage des halls d’entrée, tapis-brosses, portes en glace, parties communes 5 fois par semaine, des cages d’escalier, locaux communs et circulations diverses une fois par semaine, des vitres, parois vitrées, appareils d’éclairage, boîtes aux lettres, battants de portes, règles de tapis une fois par mois, au nettoyage des cabinets, grilles et portes d’ascenseur ainsi qu’au nettoyage des cours et trottoirs.

En outre, selon le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 28 novembre 2024, Mme [Y] [S] [F] a déclaré ne pas effectuer de travaux dans l’immeuble, entretenir les jeunes arbres et arbustes, faire visiter les appartements à louer, assurer la fermeture des portes à 22 heures et assurer la surveillance de la chaufferie, réduisant d’autant ses fonctions effectives. Cette dernière a également affirmé qu’il n’y avait pas de gaz dans l’immeuble.

Enfin, neuf copropriétaires ont attesté, conformément aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, que la gardienne assurait uniquement une mission de nettoyage des parties communes. Ils ont indiqué ne jamais l’avoir sollicitée pour d’autres services tels que la réception de colis. Ils ont enfin souligné que la sortie des poubelles et le remplacement des ampoules étaient gérés par d’autres prestataires.

Pour rapporter la preuve contraire, les demandeurs ne produisent qu’un bon de livraison du 28 mars 2025, à une date à laquelle elle avait déjà été licenciée mais occupait encore sa loge, pour justifier que la gardienne exécutait des missions autres que le nettoyage des parties communes, ce qui est insuffisant.

Le syndicat des copropriétaires défendeur produit par ailleurs divers contrats de maintenance et d’entretien de l’ascenseur, des portes automatiques de garage, de la chaufferie ainsi que de désinsectisation.

Il verse également aux débats trois devis de société de nettoyage ainsi que le contrat conclu le 9 avril 2025 avec la société Nord-Nettoyage aux fins de nettoyage des parties communes de l’immeuble, de gestion des poubelles et de changement des ampoules, démontrant ainsi que la copropriété a bien pallié la suppression du poste du gardien.

Les solutions de substitution mises en place assurent donc, dans des conditions normalement satisfaisantes, des prestations équivalentes aux tâches qui étaient effectivement accomplies par la gardienne dont le poste a été supprimé.

Enfin, il convient de souligner que le contrat de travail de Mme [Y] [T] prévoyait des horaires de travail du lundi au vendredi de 8h à 12h et de 19h à 19h30 ainsi que le samedi de 8h à 9h.

Or, il n’y a pas modification des modalités de jouissance des parties privatives au sens de l’article 26 lorsque la gardienne n’exerçait, avant son licenciement, qu’une activité à temps partiel, la présence d’un interphone vouant à l’inutilité une fonction de surveillance en fait abandonnée, la distribution du courrier se faisant par l’utilisation des boîtes aux lettres individuelles et les menus services rendus, quel que soit l’intérêt attaché à une présence humaine ou à des contacts informels, ayant acquis, en milieu d’habitat collectif urbain d’un niveau sociologique courant, un caractère marginal interdisant d’y voir une modalité utile de la jouissance d’un appartement.

Dès lors que la suppression du service de concierge ne porte atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux modalités de jouissance des parties privatives, la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 suffisait pour adopter la décision de supprimer le poste de concierge et celle de mettre en vente la loge.

Par conséquent, les résolutions n°13 a) et 13 b) de l’assemblée générale du 25 juin 2024 ont été régulièrement votées à la majorité des 2/3 des copropriétaires et les consorts [O] seront déboutés de leur demande d’annulation.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [O] et Mme [P] [I] épouse [O] étant déboutés de leur demande principale, il n’est pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, demande formée à titre subsidiaire par le syndicat défendeur.

Parties perdantes au procès, M. [J] [O] et Mme [P] [I] épouse [O] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [J] [O] et Mme [P] [I] épouse [O] de leur demande de prononcé de la nullité des résolutions 13 a) et 13 b) prises par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » le 25 juin 2024 ;

DEBOUTE les consorts [O] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE M. [J] [O] et Mme [P] [I] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 3] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [J] [O] et Mme [P] [I] épouse [O] aux dépens, avec distraction au profit de Maître David Tichadou, Avocat au Barreau de Nice, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT