N° RG 23/10609 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MNUB

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 7]

11ème civ. S3

N° RG 23/10609 -

N° Portalis DB2E-W-B7H-MNUB

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Stéphanie BOEUF

M^e Joseph MOWENA

Le 12 juin 2025

Le Greffier

téphanie BOEUF

M^e Joseph MOWENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

12 JUIN 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [Y] [J] [D],

venant aux droits de feu Madame [N] [X]

né le 27 Juillet 1986 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître MOUREY

substituant Maître Stéphanie BOEUF,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [E]

né le 04 Juin 1961 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Joseph MOWENA,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 252

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DES FAITS

Selon acte sous seing privé du 27 octobre 2009, Madame [N] [X] ayant pour mandataire l’agence FONCIA TURCKHEIM TRANSACTION LOCATION a donné à bail à Monsieur [T] [E] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer de 925 euros outre une provision sur charges de 265 euros par mois ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 925 euros.

Les parties ont établi contradictoirement un état des lieux d’entrée.

Par LRAR datée du 02 mai 2023, Monsieur [T] [E] a donné congé.

Le 05 juin 2023, les parties ont établi contradictoirement un état des lieux de sortie.

Après une tentative infructueuse de conciliation extra-judiciaire, par acte délivré le 04 octobre 2023, Monsieur [I] [D] venant aux droits de feu Madame [N] [X] a fait citer devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal Monsieur [T] [E] aux fins de le voir condamner à lui régler les sommes suivantes :

—  4 081,17 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie

—  1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 avril 2024.

Le défendeur a constitué avocat par acte du 15 avril 2024.

Après renvois et fixation d’un calendrier de procédure, l’affaire a été retenue à l’audience du 1er avril 2025.

La partie demanderesse s’est référée oralement à ses conclusions n° 2 du 20 janvier 2025 aux termes desquelles elle réitère ses prétentions initiales.

Elle expose au soutien de ses prétentions que Monsieur [E] a quitté le logement en date du 10 juillet 2023, qu’il reste redevable de la somme de 908,92 € au titre des réparations locatives et de la somme de 4 097,25 € au titre des loyers et charges impayés, soit après déduction du dépôt de garantie, la somme globale de 4 081, 17 €.

Elle explique qu’elle a été contrainte de procéder à un nettoyage important de l’appartement à la sortie des lieux du défendeur, que concernant l’arriéré locatif, elle a adressé tous les décomptes de charges détaillés par voie postale à Monsieur [E], qu’il en ressort que le poste de CHARGES CHAUFFAGE " a augmenté de 65 %.

Reprenant ses conclusions du 24 mars 2025, Monsieur [E] a sollicité le rejet de toutes les demandes ainsi que la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la procédure.

Il a rappelé qu’un état des lieux de sortie a été réalisé le 5 juin 2023, qu’il a donc restitué les clés de l’appartement à cette date, que l’état des lieux d’entrée fait défaut, que la partie demanderesse n’a pas fourni les justificatifs des réparations pour lesquelles les sommes ont été retenues sur le dépôt de garantie.

Il a précisé qu’avant l’état des lieux de sortie, sa fille et lui ont fait appel à deux entreprises pour procéder au nettoyage complet de l’appartement.

Concernant les impayés de loyers et charges, il a indiqué qu’il ne conteste pas la sommes de 398,06 € représentant le prorata du loyer augmenté de provision sur charges pour la période du 01 juin au 9 juin 2023 qui est déjà couvert par le dépôt de garantie, à l’exclusion des autres montants mis à sa charge.

Il y a lieu de se référer aux écritures susvisées pour plus ample exposé des moyens et prétentions de chacune des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’arrivée et du départ du locataire.

En l’espèce, la partie demanderesse met en compte la somme de 908,82 €, selon chiffrage établi en date du 05 juin 2023 comportant pour l’essentiel des postes de nettoyage (annexe 7).

Or, il convient de relever que les mentions manuscrites apposées sur l’état des lieux d’entrée sont parfaitement illisibles. Aucune comparaison ne peut donc être effectuée avec le constat d’état des lieux sortant de sorte que toute demande formulée au titre des réparations locatives doit être rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

La partie demanderesse sollicite le paiement de la somme de 4 097,25 € arrêtée au 11/07/2023.

Monsieur [E] ne conteste pas devoir la somme de 398,08 € correspondant au prorata du loyer augmenté de provision sur charges pour la période du 1er au 9 juin 2023.

Il ressort du relevé de compte établi par FONCIA (annexe 2) que le compte de Monsieur [E] présentait un solde créditeur de 156,30 € au 31/01/2023, que pour les loyers de février à mai 2023, le locataire a réglé la somme mensuelle de 1315,81 € alors qu’il aurait dû régler la somme de 1326,93 €, soit une différence de 44,48 € de février à mai 2023, qu’en outre, le bailleur a procédé à une régularisation de charges pour un montant de 36,32 € au titre de l’année 2021 et un montant de 3 774,67 € pour 2022.

Il est rappelé que le défaut de régularisation annuelle de charges ne prive pas le bailleur du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées. En effet, l’obligation de régularisation annuelle des charges n’étant assortie d’aucune sanction, le bailleur peut en justifier à tout moment et la régularisation des charges locatives peut intervenir en cours de procédure.

La communication d’un décompte de charges établi par le syndic, même détaillé, ne dispense pas de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives ; les pièces justificatives de chaque poste de dépense ne se confondent ni avec le décompte détaillé par nature de charges, ni avec les relevés généraux des dépenses.

En l’occurrence, la partie demanderesse ne démontre par aucune pièce avoir mis à la disposition du locataire les pièces justifiant des charges sollicitées. Elle ne verse pas les pièces justificatives dans le cadre de la présente procédure.

Sa demande au titre de la régularisation des charges ne peut dès lors qu’être rejetée.

A l’inverse, le locataire ne rapporte pas la preuve qu’il a payé l’intégralité de son loyer augmenté de la provision sur charges au cours de la période de février à mai 2023.

En conséquence, il sera condamné à verser la somme de 442,56 € (398,08 + 44,48) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11/07/2023.

Il convient de relever que le défendeur n’a pas formulé de demande de restitution du dépôt de garantie de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une compensation de créances.

Sur les frais et dépens

Chacune des parties succombant partiellement en ses demande, sera condamnée à supporter ses propres dépens. Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à Monsieur [I] [D] la somme de 442,56 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

DEBOUTE Monsieur [I] [D] de sa demande au titre des réparations locatives.

CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres dépens.

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA