TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [I], [T] [C]

Maître [K] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Caroline BENVENISTE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01103 – N° Portalis 352J-W-B7J-C656E

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 04 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 4] représentée par son mandataire la société RJ TRODE ET CIE (nom commercial White Bird),

[Adresse 1]

représentée par M^e Caroline BENVENISTE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [I], [T] [C],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z], [B] [U],

[Adresse 2]

comparant en personne assisté de Maître Anna CARESCHE de l’AARPI Castiglione Avocats, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01103 – N° Portalis 352J-W-B7J-C656E

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er août 2022, la société SCI [Adresse 4] a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [U] et Mme [I] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1546 euros et d’une provision pour charges de 214 euros ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 54 moyennant le paiement d’un loyer de 80 euros.

Par actes de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3911,42 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [U] et Mme [I] [C] le 11 septembre 2024.

Par assignations du 7 janvier 2025, la société SCI GPI RUE PETIT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 9 novembre 2024,Ordonner l’expulsion sans délai des locataires et de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la Force Publique si besoin est, Autoriser dès à présent la SCI GPI [Adresse 6] à faire entreposer dans tel garde-meubles qu’il lui plaira les biens ou objets mobilier pouvant garnir les lieux loués, aux frais, risques et périls des locataires, Dire que faute pour ces derniers de régler régulièrement les frais de garde-meubles, il pourra être procédé à la vente des biens mobiliers par Commissaire-Priseur du choix de la requérante, A titre subsidiaire :

Résilier le bail aux torts exclusifs des locataires,Ordonner l’expulsion sans délai des locataires et de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la Force Publique si besoin est, Autoriser dès à présent la SCI GPI [Adresse 6] à faire entreposer dans tel garde-meubles qu’il lui plaira les biens ou objets mobilier pouvant garnir les lieux loués, aux frais, risques et périls des locataires, Dire que faute pour ces derniers de régler régulièrement les frais de garde-meubles, il pourra être procédé à la vente des biens mobiliers par Commissaire-Priseur du choix de la requérante, En toute hypothèse : condamner solidairement M. [Z] [U] et Mme [I] [C] à lui payer les sommes suivantes :

7.334,51 euros au titre des arriérés de loyers, charges et frais arrêtés à la date du 1er décembre 2024, sous réserve des sommes restant dues le jour de l’audience, avec intérêts au taux légal, à compter de la date d’exigibilité de chacune des échéances impayées, Une indemnité d’occupation depuis le 10 novembre 2024 jusqu’à la restitution effective des locaux et de leurs clés/badges, libres de toute occupation, au montant du loyer contractuel augmenté de 10%, charges et taxes en sus, et subsidiairement au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire pour la somme de 162,01 euros.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 7 mars 2025 l’affaire a été renvoyée, à la demande de M. [Z] [U], à l’audience du 28 mars 2025.

A cette audience la société SCI [Adresse 4], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes tout en exposant que la dette locative a été entièrement réglée.

M. [Z] [U], assisté de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement :

se désiste de la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification de l’assignation à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,demande : le rejet des demandes de la société SCI [Adresse 4], des délais de paiement rétroactifs.En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Mme [I] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SCI GPI RUE PETIT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 9 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3911,42 euros n’a pas été entièrement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 novembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société SCI [Adresse 4] que la dette locative est entièrement réglée depuis le 7 mars 2025 et que le paiement intégral du loyer courant a repris depuis le mois de novembre 2025.

Compte tenu du règlement intégral de l’arriéré locatif, après l’expiration du délai de deux mois imparti au commandement mais en cours de procédure, il convient d’accorder rétroactivement à M. [Z] [U] et Mme [I] [C] des délais de paiement au 7 mars 2025 pour acquitter les causes du commandement de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de constater qu’à cette date, M. [Z] [U] et Mme [I] [C] s’étant acquittés du montant visé à cet acte, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte que le loyer a été régulièrement réglé jusqu’au mois de septembre 2024 soit plus de deux ans après la conclusion du bail. Par ailleurs, des règlements partiels ont été effectués comme vu ci-dessus après la délivrance du commandement de payer, la dette locative est réglée et le paiement du loyer courant a repris depuis plusieurs mois.

L’inexécution n’est en conséquence pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat et la société SCI GPI RUE PETIT sera déboutée de sa demande.

Elle sera en outre déboutée de ses demandes d’expulsion et de condamnation de M. [Z] [U] et Mme [I] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation,

Sur la dette locative

La demande est sans objet.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la bailleresse a été obligée d’assigner en justice afin d’obtenir le paiement de sa créance. M. [Z] [U] et Mme [I] [C] seront en conséquence condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût des commandements de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés à payer in solidum à la société SCI [Adresse 4] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

ACCORDE à M. [Z] [U] et Mme [I] [C] des délais de paiement au 7 mars 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONSTATE qu’à la date du 7 mars 2025, M. [Z] [U] et Mme [I] [C] s’étant acquittés de la dette locative, la clause résolutoire est dépourvue d’effet,

DEBOUTE la société SCI GPI RUE PETIT de sa demande aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail ;

DEBOUTE la société SCI [Adresse 4] de ses demandes d’expulsion et de condamnation de M. [Z] [U] et Mme [I] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [U] et Mme [I] [C] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 septembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [U] et Mme [I] [C] à payer à la société SCI GPI RUE PETIT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge