N° RG 25/02171 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UV7V

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/02171 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UV7V

NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL CLF

à M^e Julien DEVIERS

à M^e Audrey MARTY

à la SELEURL NICOLAS RAMONDENC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

Mme [L] [H], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

S.D.C. DE L’IMMEUBE SIS [Adresse 4] à [Localité 19], représenté par son syndic en exercice, la SAS CEGICA, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par M^e Audrey MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [T] [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

S.A.S. GE.C.I.C.A., dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 11 décembre 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS

– Suivant les termes d’une assignation en date du 4 décembre 2025, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé, la partie requérante, en l’occurrence, Mme [H] [L] a saisi la juridiction des référés au contradictoire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], M [I] [T] et la SAS GECICA pour solliciter une expertise du fait de désordres d”humidité découverts à la suite de l’acquisition le 24 avril 2025 et affectant un immeuble, sis [Adresse 7]. Elle demande également le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à l’audience.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], a formulé des réserves et un complément de mission.

Mme [I] [T] a demandé débouté et, subsidiairement, réclamé modification de mission et 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS GECICA a formulé des réserves orales.

SUR QUOI,

La mesure sollicitée est conforme au fondement de l’article 145 du code de procédure civile qui stipule que peuvent être ordonnées en référé toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Qu’il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur et des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, la demanderesse est en situation de handicap et était manifestement pressée d’acquérir le bien pour des raisons médicales.

Si Mme [H] a acquis le bien sans avant contrat, si elle a également eu connaissance de ce qu’il y avait des problèmes d’humidité notamment de l’existence d’un sinistre en toiture, il reste que l’indemnisation était en cours, que l’assemblée générale avait voté trois factures en suivant du sinistre (changement de mitigeur, installation d’extracteur et fixation de ballon) qui pouvaient être rassurants. Surtout, les investigations ont fait ressortir des taux d’humidité supérieurs à 45% dansl’air à certains endroits. Il a été rappelé que le taux d’humidité dans l’air supérieur à 20% est critique et de nature à porter atteinte à la santé des occupants.

Aussi au vu de ce contexte particulier et sans qu’il ne soit possible de préjuger d’une action en vice caché qui relèverait au vu des débats de l’appréciation d’un juge de fond, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise.

En effet, la partie requérante produit dans ce cadre des justificatifs suffisants établissant les éléments de fait et de droit d’un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond. Le débat instauré sur les responsabilités éventuellement engagées est largement prématuré alors que la mise en jeu de l’article 145 du code de procédure civile est requise dès lors qu’existe un intérêt légitime à faire vérifier une situation susceptible de devenir contentieuse, ce qui rend à ce stade peu légitime toute mise hors de cause.

Sur la mission elle-même, elle comprendra la demande du Syndicat des copropriétaires et celle de Mme [I] suivant la formulation retenue en dispositif.

Mme [H] présente un formulaire de demande d’aide juridictionnelle daté du 8 décembre 2025 duquel il ressort qu’elle bénéficierait de la somme de 6144 euros à titre de ressources pour les 6 derniers mois. Aucune pièce justificative n’est produite mais provisoirement, dans l’attente d’une évaluation concrète par le bureau d’aide juridictionnelle, et au vu de la situation de handicap de l’intéressée, il sera fait droit à sa demande d’aide juridictionnelle provisoire.

Les dépens seront provisoirement à la charge de la partie requérante afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’elle en assume la charge dans un premier temps.

Toute demande, fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile, est prématurée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, C LOUIS Vice Président du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé, par ordonnance rendue de manière contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties défenderesses de leurs protestations et réserves.

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Ordonnons l’organisation d’une mesure d’expertise et commettons pour y procéder un expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 19] , en la personne de :

[F] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.265.57.43.04 Mèl : [Courriel 17]

ou en cas d’indisponibilité

[N] [K]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Port. : 06.24.25.77.49 Mèl : [Courriel 18]

ou en cas d’indisponibilité

[R] [M]

[Adresse 15]

[Localité 8]

Port. : 06.09.78.11.91 Mèl : [Courriel 14]

avec mission de :

— se rendre sur les lieux,

— vérifier le cadre contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— décrire les ouvrages,

— dire s’ils sont affectés des désordres évoqués dans l’acte introductif d’instance ou le constat qui s’y rapporte et si ces derniers constituent une simple défectuosité, des malfaçons, des non-conformités aux documents contractuels ou aux règles de l’art ou des vices graves ou cachés ou encore des vices d’exécution

— préciser s’ils sont susceptibles de mettre l’ouvrage en péril ou bien le rendre impropre à sa destination,

— dire quelle pourra être l’évolution des désordres à plus ou moins long terme dans l’hypothèse d’un caractère évolutif,

— déterminer leur origine,

— dire si les vices en question existaient au moment de la vente et s’ils étaient connus du vendeur, s’ils étaient apparents ou répertoriés dans les différents diagnostics ou autres documents d’information et si un acheteur normalement vigilant ou assisté de professionnels pouvait s’en convaincre,

— dire si l’existence , la nature ou l’importance des vices ont été sciemment camouflées aux acquéreurs

— dire si l’agent immobilier pouvait avoir connaissance des désordres qui seraient potentiellement un vice et aurait pu en alerter techniquement l’acquéreur,

— dire si le vice en question rend l’appartement impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix si elle l’avait connu.

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues

— fournir les documents permettant de déterminer s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de construction, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— déterminer les modes et le coût de leur reprise,

— préciser si les travaux à réaliser sont consécutifs à un défaut d’étanchéité de murs de façade,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

— rechercher les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 16]),

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Accordons le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Mme [H] [L],

Fixons à 2 750, 00 € la consignation nécessaire au démarrage des opérations d’expertise,

Dispensons la partie requérante, Mme [H] de consigner à la régie du tribunal cette somme, et précisons que cette dispense est provisoire et devra être évaluée par le bureau d’aide juridictionnelle.

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées”.

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties ;

Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation

Déboutons les parties de toutes demandes sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons Mme [H] au paiement des entiers dépens.

La minute a été signée par le Président et la Greffière aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

La Greffière, Le Président,