Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

______________________

[Localité 13] Civil

N° RG 24/01283

N° Portalis DB2E-W-B7I-NCHP

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Frédéric GONDER

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Adélaïde SCHMELTZ

Sous-Préfecture dE [Localité 12]/[Localité 15]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Contradictoire

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [N]

né le 30 Mars 1960 à [Localité 10]

de nationalité française

[Adresse 9]

[Localité 8]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

Madame [P] [Z] épouse [N]

née le 19 Décembre 1960 à [Localité 10]

de nationalité française

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDERESSE :

Madame [X] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Sous mesure de tutelle par l’association TANDEM,

représentée par M^e Adélaïde SCHMELTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 116

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 19 Mars 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 07 Mai 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [L] [N] et Madame [P] [Z], épouse [N] ont donné à bail à Madame [X] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 12 mars 2024, pour un loyer mensuel de 750 € et 230 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [N] et Madame [P] [Z], épouse [N] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [L] [N] et Madame [P] [Z], épouse [N] ont ensuite fait assigner Madame [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 14] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 19 mars 2025, à laquelle le dossier a été retenu après un renvoi, Monsieur [L] [N] et Madame [P] [Z], épouse [N], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur acte introductif d’instance et demandent au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [X] [V],condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 8 860,61 € avec les intérêts de droit à compter de chaque échéance, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.De son côté, Madame [X] [V], représentée par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 17 mars 2025. Elle reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et sollicite le sursis à exécution de la résiliation du contrat. Elle détaille sa situation financière et personnelle et indique que, depuis l’introduction de l’instance, elle a fait l’objet d’une mesure de protection juridique.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [L] [N] et Madame [P] [Z], épouse [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Madame [V] sollicite un sursis à la résolution de son contrat de location. Or, conformément aux textes précités, la reprise intégrale du loyer courant est une condition indispensable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire de plein droit. Toutefois, Madame [V] ne démontre pas le reprise du paiement du loyer courant et le décompte produit au 10 mars 2025 fait état de l’absence de tout règlements depuis le mois de septembre 2024. En outre, il ressort des pièces produites par Madame [V] elle-même que le montant du loyer de l’appartement litigieux, à savoir 980 € par mois avec les charges est disproportionné par rapport à ses revenus mensuels d’environ 1 420 €. Aussi, même sous mesure de protection juridique, elle n’apparaît pas en mesure d’apurer la dette locative dans le délai légal maximal de 36 mois, tout en assumant le paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, il n’est pas possible de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire de droit et celle-ci sera rejetée.

Le bail conclu le 12 mars 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juin 2024, pour la somme en principal de 2 940,26 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juillet 2024.

L’expulsion de Madame [X] [V] sera ordonnée, en conséquence.

En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Madame [X] [V] de saisir en temps utile :

— le juge des référés ( avant commandement de quitter les lieux), par assignation,

ou

— le juge de l’exécution ( après commandement de quitter les lieux) par demande pouvant être formée au secrétariat-greffe du juge de l’exécution, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours nécessaire à un huissier de justice ou un avocat,

et ce afin d’obtenir des délais d’évacuation dans le cadre de la mesure d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :Monsieur [L] [N] et Madame [P] [Z], épouse [N] produisent un décompte démontrant que Madame [X] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8 860,61 € à la date du 10 mars 2025.

Madame [X] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 8 860,61 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [X] [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :Madame [X] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de débouter Monsieur [L] [N] et Madame [P] [Z], épouse [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2024 entre Monsieur [L] [N] et Madame [P] [Z], épouse [N] et Madame [X] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 30 juillet 2024,

ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [N] et Madame [P] [Z], épouse [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNONS Madame [X] [V] à verser à Monsieur [L] [N] et Madame [P] [Z], épouse [N] à titre provisionnel la somme de 8 860,61 € (décompte arrêté au 10 mars 2025, incluant l’échéance pour le mois de mars 2025 pour un montant total de 980 euros), avec les intérêts au taux légal à compter à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS Madame [X] [V] à payer à Monsieur [L] [N] et Madame [P] [Z], épouse [N] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

DEBOUTONS Monsieur [L] [N] et Madame [P] [Z], épouse [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [X] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection