N° RG 23/08263 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MFHC

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/08263 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MFHC

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Philippe LOEW

M^e Audrey PALLUCCI

M^e Carole VOGT

Le

Le greffier

M^e Philippe LOEW

M^e Audrey PALLUCCI

M^e Carole VOGT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

JUGEMENT DU 21 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Madame [X] [B]

née le 25 Novembre 1968 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Philippe LOEW, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 38

DEFENDERESSES :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] à [Localité 8], agissant par son syndic B et S IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Carole VOGT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 296

SCI PYGOSCELIS, inscrite au RCS de STRASBOURG sous le n° 820.789.865. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande d’un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une atteinte à la propriété ou à la jouissance d’un lot

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

N° RG 23/08263 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MFHC

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [B] est propriétaire des lots numéros 4, 5, 9 et 13 correspondant à un appartement, une cave, un garage et un jardin au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 9].

Monsieur [C] [O] et Madame [I] [W] épouse [O] sont propriétaires des lots numéros 2,3, 10, 14 et 15 dans le même immeuble, tandis que la S.C.I. Pygoscelis, dont Monsieur [C] [O] est cogérant, est propriétaire des lots numéros 1, 6, 7, 11 et 12.

La S.C.I. Pygoscelis loue les locaux à la S.E.L.A.R.L. Vétérinaire [O], qui y exploite une clinique vétérinaire.

Les relations entre Madame [X] [B] et les époux [O] au sein de la copropriété sont conflictuelles.

Par acte d’huissier de justice en date du 25 octobre 2018, Madame [X] [B] a fait assigner Monsieur [C] [O] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à 67630 Lauterbourg, pris en la personne de son syndic soit Monsieur [C] [O], devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins d’obtenir la condamnation de Monsieur [C] [O] à procéder à l’enlèvement de plusieurs éléments affectant les parties communes et à la remise en état antérieur de l’immeuble et qu’il lui soit fait interdiction de stationner ou faire circuler tous véhicule automobiles sur le lot n°12 correspondant à un jardin privé.

Par jugement en date du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a déclaré irrecevables les demandes de Madame [X] [B] relatives à l’enlèvement des huisseries en PVC, soit les 4 fenêtres de la copropriété donnant sur la [Adresse 13], des 2 enseignes lumineuses « clinique vétérinaire » et « croix bleue », des extracteurs d’air se trouvant en façade de la copropriété côté [Adresse 13], des éléments de câblerie pendant en façade côté rue dit [Adresse 10], du compresseur de climatisation accroché au mur en façade arrière et de la soufflerie, ainsi que celles relatives au rebouchage de l’ensemble des traits en façade et remise en peinture à l’identique, à la réfection en partie arrière de l’immeuble et à la remise en place à l’identique des 4 petites fenêtres côté cour intérieure et à la réfection du skydôme, au motif que ces dernières devaient être dirigées à l’encontre de la S.C.I. Pygoscelis, à l’initiative des travaux litigieux.

Appel a été interjeté de cette décision.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 20 et le 21 septembre 2023, Madame [B] a fait attraire le syndicat des copropriétaires et la S.C.I. Pygoscelis aux fins de voir condamner cette dernière à procéder aux travaux de remise en état de l’immeuble.

L’instruction a été clôturée le 11 septembre 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 29 janvier 2025 et la décision mise en délibéré au 21 mai 2025.

Par requête notifiée le 12 septembre 2024, Madame [X] [B] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture au motif qu’elle souhaitait faire valoir de nouveaux éléments, voire produire de nouvelles pièces. Par conclusions notifiées le 25 octobre 2024 et le 12 novembre 2024, les autres parties s’y sont opposées. Par message en date du 21 janvier 2025, Madame [X] [B] a indiqué renoncé à sa demande.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 5 septembre 2024, Madame [X] [B] demande au tribunal de :

— JUGER les demandes de la requérante recevables et bien fondées ;

EN CONSEQUENCE, Y FAISANT DROIT

— CONDAMNER la SCI PYGOSCELIS à procéder :

A l’enlèvement des huisseries en PVC, soit les 4 fenêtres de la copropriété donnant sur la [Adresse 13] et à les remettre dans leur état antérieur selon photographies produites ;A l’enlèvement des 2 enseignes lumineuses « clinique vétérinaire » et « croix bleue » y apposées sans habilitation du syndicat des copropriétaires ;Au rebouchage de l’ensemble des traits en façade et remise en peinture à l’identique ;A l’enlèvement des éléments de câblerie pendant en façade côté [Adresse 12] la remise en place à l’identique des 4 petites fenêtres côté cour intérieure ;A l’enlèvement du compresseur de climatisation accroché au mur en façade arrière et de la soufflerie ;Le tout sous astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard suivant le 30ème jour après la signification dit jugement à intervenir.

— CONDAMNER la SCI PYGOSCELIS à payer à la demanderesse une indemnité d’un montant de 2 500 € (deux mille cinq euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DECLARER le jugement à intervenir commun et opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 9] ;

— CONDAMNER la SCI PYGOSCELIS aux entiers frais et dépens ;

— DECLARER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 26 mars 2024, la S.C.I. Pygoscelis demande au tribunal de :

— DEBOUTER Madame [X] [B] de l’intégralité de ses fins, conclusions et prétentions ;

— CONDAMNER Madame [X] [B] à régler à la SCI PYGOSCELIS la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [X] [B] aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, qui indique s’en remettre à l’appréciation de la juridiction quant à la demande de réalisation de travaux de remise en état, demande au tribunal de :

— CONDAMNER Madame [B] à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et quant aux moyens des parties.

MOTIFS

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que «ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci».

En application de ces textes, en cas de travaux réalisés sans l’autorisation de la copropriété, la sanction est la démolition desdits travaux et la remise en état antérieur.

Sur la demande d’enlèvement des huisseries et des enseignes lumineuses « clinique vétérinaire » et « croix bleue » : :

En l’espèce, Madame [B] indique que les travaux ont été réalisés en dehors de toute autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Or, la société Pygoscelis produit en annexe 2 le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires s’étant déroulée le 23 juin 2016, à laquelle Madame [B] était présente, au cours de laquelle ont été votés :

— la pose des enseignes vétérinaires «croix et bandeau clinique vétérinaire » ;

— le changement de la porte et des vitrages côté rue.

Lors de l’assemblée générale du 18 février 2020, ont également été votés des résolutions numéros 15 et 16 autorisant la société Pygoscelis à réaliser « les travaux afférents au dossier de déclaration préalable déposé et joint à la convocation. Le dossier n’étant pas communiqué, le tribunal ne peut constater la consistance des travaux ».

Néanmoins et au regard du procès-verbal du 23 juin 2016, la société Pygoscelis disposait en tout état de cause d’une autorisation de l’assemblée générale pour réaliser les travaux de pose des enseignes et de changement des fenêtres.

Il est exact qu’aucune précision n’a été apportée lors de cette assemblée générale quant à l’aspect visuel des nouveaux vitrages devant être installés.

Pour autant, l’assemblée générale souveraine a voté de tels travaux sans conditions, sa décision étant définitive, de sorte qu’il n’appartient pas au tribunal de s’y substituer.

Le fait que la pose d’enseignes soit ou non autorisée par les services de l’urbanisme est indifférent et ne relève pas de la compétence du tribunal.

Les demandes d’enlèvement des huisseries et des enseignes lumineuses « clinique vétérinaire » et « croix bleue » seront donc rejetées.

Sur la demande de rebouchage des trous en façade et remise en peinture à l’identique :

Il résulte des photographies produites aux débats que les trous sur la façade résultent de l’enlèvement de l’ancienne enseigne « le poêle d’or » en façade. Cette enseigne était présente lors de l’assemblée générale du 23 juin 2016, ainsi que la résolution numéro 13 permet de l’établir. Les trous ne préexistaient donc pas à l’acquisition de ses lots par la S.C.I. Pygoscelis, contrairement à ce que celle-ci prétend.

La société Pygoscelis ayant procédé à la pose de sa propre enseigne, il est évident que le démontage de la précédente enseigne a été fait par ses soins, ce démontage laissant subsister les trous en façade. Or et si elle avait reçu l’autorisation de poser sa propre enseigne en lieu et place de la précédente, il lui appartenait de procéder aux remises en état qui s’imposaient.

Elle sera donc condamnée à reboucher les trous, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une telle condamnation sous astreinte.

En revanche, il n’y a pas lieu de la condamner à procéder à la remise en peinture à l’identique de la façade dès lors que cette dernière était déjà dégradée lorsqu’elle a réalisé les travaux. En effet, il est bien mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2016 que le crépi se délite côté rue, une demande de devis pour peinture et amélioration de la façade ayant été faite. Ainsi, la réfection de la façade par la S.C.I. Pygoscelis constituerait un enrichissement sans cause pour le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas souhaité procéder à des travaux de ravalement.

Sur la demande d’enlèvement des éléments de câblerie pendant en façade :

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2016 évoque dans sa résolution numéro 13 la « présence de vieux appareils électriques en façade », sans que des câbles y soient expressément mentionnés.

Madame [B] indique que les câbles pendants sont le résultat des travaux réalisés par la S.C.I. Pygoscslis. Cette dernière le conteste, considérant qu’ils préexistent à son intervention sur la façade.

Madame [B], sur laquelle repose la charge de la preuve, échoue à démontrer ses allégations selon lesquelles la présence de câbles pendant en façade serait le résultat des travaux réalisés par la S.C.I. Pygoscelis. Il n’est d’ailleurs pas davantage établi que ces câbles proviendraient d’un lot appartenant à la S.C.I. Pygoscelis.

Sa demande d’enlèvement des éléments de câblerie pendant en façade sera donc rejetée.

Sur la demande d’enlèvement du compresseur de climatisation, de la VMC et des quatre petites fenêtres :

Il est constant que le bloc de climatisation, la VMC et la condamnation des quatre petites fenêtres affectent l’aspect extérieur de l’immeuble. Il appartient donc à la S.C.I. Pygoscelis de justifier d’une autorisation de l’assemblée générale.

Or et ainsi qu’il a été précédemment exposé, le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 février 2020 autorise la S.C.I. Pygoscelis à réaliser « les travaux afférents au dossier de déclaration préalable déposé et joint à la convocation ».

Les travaux objets du dossier de déclaration préalable ne sont pas décrits. Par ailleurs, la S.C.I. Pygoscelis ne produit pas aux débats le dossier de déclaration préalable en question.

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Ainsi, la S.C.I. Pygoscelis ne démontre pas que les travaux de pose du compresseur de climatisation, de la VMC et des quatre fenêtres figuraient au dossier de déclaration préalable joint à la convocation. A défaut, elle ne justifie donc pas d’une autorisation de l’assemblée générale s’agissant de ces travaux en particulier.

Il sera donc fait droit à la demande de Madame [B] et il sera fait injonction à la S.C.I. Pygoscelis de procéder au retrait du bloc de climatisation et de la VMC et à la remise en état des quatre petites fenêtres.

Il n’y a pas lieu de prononcer cette condamnation sous astreinte.

Sur les mesures accessoires :

La société Pygosclis, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamnée aux dépens. Cette condamnation emporte rejet de sa demande tendant à être indemnisé de ses frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à verser à Madame [B] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La mise en cause du syndicat des copropriétaires est une obligation du copropriétaire exerçant à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en sa faveur.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE les demandes d’enlèvement des huisseries en PVC et de remise en état antérieur des fenêtres, d’enlèvement des 2 enseignes lumineuses « clinique vétérinaire » et « croix bleue » apposées en façade, d’enlèvement des éléments de câblerie pendant en façade côté rue ;

CONDAMNE la S.C.I. Pygoscelis à procéder au rebouchage des trous en façade résultant du retrait de l’ancienne enseigne commerciale ;

CONDAMNE la S.C.I. Pygoscelis à remettre dans leur état antérieur les quatre petites fenêtres côté cour intérieure ;

CONDAMNE la S.C.I. Pygoscelis à procéder à l’enlèvement du compresseur de climatisation accroché au mur en façade arrière et de la soufflerie ;

CONDAMNE la S.C.I. Pygoscelis aux dépens ;

CONDAMNE la S.C.I. Pygoscelis à payer à Madame [X] [B] la somme de deux-mille euros (2 000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 14] le 21 mai 2025

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER