TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 8]

NAC: 5AA

N° RG 24/03366 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIRH

JUGEMENT

N° B

DU 18 décembre 2024

Le syndic. COPROPRIETE 185 [Localité 12], SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY ayant son siège social [Adresse 5]

C/

[O] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée à M^e SIMONIN

à

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 18 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le Syndic. COPROPRIETE [Adresse 1] [Localité 12], SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,

Pris en la personne de son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY ayant son siège social [Adresse 5], Dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Maître Frédéric SIMONIN associé de la SCP D’AVOCAT CABINET MERCIE, avocats au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Emma FERRET, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [I],

Demeurant [Adresse 10]

[Localité 9]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 05 août 1998, le SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] a loué à Monsieur [O] [I] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à [Localité 14], moyennant un terme mensuel initial de 1 925.85 francs dont 1 814 francs de loyer.

Par jugement du 27 janvier 2022, le Juge des contentieux de la protection a rejeté les demandes du bailleur tendant à la résiliation judiciaire du bail et à l’expulsion du locataire, relevant que la dette antérieurement contractée avait été apurée en avril 2021 sans nouvel incident depuis lors et que les troubles de jouissance paisible par ailleurs reprochés à l’intéressé n’étaient pas démontrés.

Invoquant un arriéré locatif, le SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] a fait délivrer à [O] [I] un commandement de payer les loyers le 04 avril 2024.

Par exploit du 07 août 2024, le SYNDIC. COPROPRIETE 185 [Localité 12] a finalement assigné Monsieur [O] [I] devant le Juge des contentieux de la protection pour obtenir :

— le prononcé de la résiliation dudit bail aux torts exclusifs de [O] [I] pour défaut de paiement des loyers,

— l’expulsion sans délai de [O] [I] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de [O] [I] à lui payer :

* la somme de 1 460.33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 juillet 2024, somme à parfaire à l’audience, et ce avec intérêts à compter du commandement de payer,

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— l’autorisation du SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4], après signification de la décision, à faire intervenir sous 7 jours l’entreprise choisie par elle, avec l’aide d’un serrurier et en présence d’un commissaire de justice, avec si besoin la force publique, afin de procéder aux travaux nécessaires concernant la fuite constatée sur le plafond du garage en dessous du logement,

— la condamnation de [O] [I], en cas d’opposition et passé un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision, à laisser libre accès aux lieux à l’entreprise mandatée pour effectuer les travaux, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— la condamnation de [O] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce.

A l’audience du 24 octobre 2024 lors de laquelle elle était représentée par son conseil, le SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette à hauteur de 1 991.85 euros suivant décompte arrêté au 07 octobre précédent. N’ayant pas de décompte plus récent permettant de vérifier l’allégation du défendeur selon laquelle la dette serait désormais apurée, le demandeur a sollicité l’autorisation de produire un décompte actualisé en délibéré.

Comparant, Monsieur [O] [I] a reconnu le principe de la dette mais affirmé avoir déposé aux fins d’encaissement un chèque de 2 500 euros le 21 octobre précédent. Indiquant avoir perdu sa compagne début septembre 2024, il a indiqué souhaiter rester dans le logement et, à défaut, pouvoir bénéficier d’un délai de deux mois après la fin de la trève hivernale pour pouvoir quitter les lieux. Précisant vivre sur ses économies, il a ajouté s’apprêter à se réinscrire au pôle emploi. S’agissant de la fuite, il a confirmé avoir été informé de sa survenue mais avoir constamment assisté sa compagne aux soins pallatifs, de sorte qu’il n’est revenu à temps plein dans le logement que depuis peu. Ne pouvant donc s’y maintenir en conservant l’eau coupée, il s’est engagé à faire appel à un artisan sous quinzaine.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date avancée au 18 décembre 2024.

Par note en délibéré du 08 novembre 2024, le SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] a indiqué maintenir l’intégralité de ses demandes malgré l’apurement effectif de la dette, suivant décompte actualisé de la veille, le défendeur n’ayant toujours pas permis l’accès au logement.

Bien qu’invité à justifier de ses revenus et charges ainsi que du paiement dont il se prévalait à l’audience, Monsieur [O] [I] n’a pas adressé le moindre justificatif dans le temps du délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 09 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’absence de bien-fondé de l’action :

Le SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] sollicite la résiliation judiciaire du bail au motif du non-paiement ou de l’irrégularité du paiement de ses loyers par [O] [I].

L’article 1224 du Code civil dispose que “la résolution résulte […] en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Or, selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)”.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du Code civil susvisé, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, il résulte du jugement du 27 janvier 2022 et plus largement du décompte locataire versé en procédure que Monsieur [O] [I] a à plusieurs reprises contracté un arriéré locatif, celui à l’origine de la présente procédure remontant à octobre 2023 et ayant frôlé les 2 500 euros début octobre 2024.

Cependant, il sera parallèlement relevé que Monsieur [O] [I] a toujours, in fine, régularisé la situation. S’il n’est pas faux d’indiquer que l’apurement est plusieurs fois intervenu après délivrance d’une assignation, il convient néanmoins de rappeler l’ancienneté du bail, qui date de l’été 1998 et de constater que les impayés datent des années récentes, à mettre en lien avec la dégradation de l’état de santé de la compagne du locataire qui a manifestement par le passé opéré des versements libératoires.

Partant, bien que [O] [I] ait déjà bénéficié d’une première chance de la part de la justice en 2022, sa situation personnelle des derniers mois est de nature à expliquer un nouveau relâchement dans le respect de son obligation de paiement du loyer et il a d’ailleurs été en capacité d’effectuer des règlements non négligeables à hauteur totale de 2 500 euros avant l’audience, démontrant sa capacité à assumer ladite obligation dans la durée.

Par conséquent, il convient de considérer, au regard du contexte et des éléments recueillis, que la gravité du manquement à l’obligation de paiement des loyers n’est pas suffisamment caractérisée pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs de [O] [I].

Par suite, le SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] sera donc débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu avec [O] [I] le 05 août 1998.

— Sur les conséquences de l’absence de résiliation judiciaire du bail :

A défaut de résiliation judiciaire du bail, les demandes du SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] tendant à l’expulsion sans délai de [O] [I] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation deviennent donc sans objet.

Par voie de conséquence, la demande reconventionnelle subsidiaire du défendeur tendant à l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux devient également sans objet.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Lors de l’audience, le SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] a produit un décompte actualisé au 07 octobre 2024 faisant état d’un solde restant dû de 1 991.85 euros mais Monsieur [O] [I] s’était alors prévalu d’un règlement par chèque de 2 500 euros intervenu au cours des jours précédents.

Si le défendeur n’a adressé aucun justificatif à ce sujet dans le temps du délibéré, le décompte actualisé au 07 novembre 2024 transmis par le demandeur confirme le bon encaissement, dès le 21 octobre 2024, de deux chèques d’un montant total de 2 491.99 euros ayant permis d’apurer l’impayé locatif avant la date de l’audience. De plus, déduction faite du coût du commandement de payer facturé le 09 avril 2024 à hauteur de 146.14 euros (lequel ne constitue pas un arriéré locatif), [O] [I] était même à jour du terme échu pour novembre 2024 à ladite date du 07 novembre 2024.

Partant, la dette étant apurée, le SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] sera débouté de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [O] [I] au remboursement de l’arriéré locatif.

Sur la demande d’accès au logement :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, “le locataire est obligé : […]

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris”.

L’article 1724 susvisé dispose que “si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail”.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats qu’une fuite a bien été constatée par un plombier le 05 juillet 2024 au niveau du plafond du garage situé en dessous de l’appartement loué à [O] [I] et qu’un avis de passage a été laissé sur la porte de ce dernier afin qu’il puisse laisser accéder à son logement pour une recherche de fuite. A l’audience, [O] [I] n’a d’ailleurs pas contesté avoir été informé de la survenue d’une fuite d’eau dans ledit garage et a même confirmé avoir coupé l’arrivée d’eau pour limiter les dégâts.

Pour autant, alors qu’il s’était engagé à faire venir un artisan sous quinzaine, arguant de ce qu’il était désormais revenu à temps plein au domicile et ne pouvait donc plus conserver l’arrivée d’eau coupée, il résulte de la note en délibéré du 07 novembre 2024 adressée par le bailleur que le locataire n’avait toujours pas laissé libre accès à son logement pour faire procéder à la recherche de fuite et aux éventuels travaux subséquents. En dépit du caractère contradictoire de ladite note en délibéré, [O] [I] n’a pas estimé utile de répondre pour contester cette affirmation ou proposer de remédier immédiatement à la situation.

Or, la fuite d’eau est à présent particulièrement ancienne et a d’ores et déjà causé des dégâts non négligeables. Surtout, le retour du défendeur chez lui à plein temps va nécessairement induire une réouverture de l’arrivée d’eau, donc une aggravation possible de l’éventuelle fuite. Par conséquent, il apparaît indispensable de faire droit aux demandes du SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] de faire intervenir l’entreprise de son choix pour faire procéder à la recherche de fuite nécessaire et aux travaux subséquents éventuels.

[O] [I] n’ayant toujours pas donné accès aux lieux depuis juillet 2024, et malgré l’engagement spontané pris en ce sens à l’audience, il convient donc d’autoriser le recours éventuel du bailleur à un commissaire de justice, un serrurier et à la force publique. De même, compte-tenu de l’urgence de la situation, il y a lieu de faire droit à la demande d’astreinte formulée par le SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4], quoi qu’à hauteur de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 10 jours à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Certaines des demandes n’ayant finalement été rejetées ou déclarées sans objet qu’après délivrance de l’assignation et le demandeur ayant été autorisé à accéder au logement malgré un éventuel nouveau refus du défendeur, Monsieur [O] [I] supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et sa dénonce.

En outre, compte-tenu des démarches judiciaires que le SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] a dû entreprendre, Monsieur [O] [I] sera également condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La décision est exécutoire par provision au titre de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] de sa demande de résiliation du bail conclu le 05 août 1998 avec Monsieur [O] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à [Localité 14] ;

CONSTATE donc que la demande du SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] tendant à l’expulsion sans délai de Monsieur [O] [I] devient sans objet ;

CONSTATE par suite que la demande reconventionnelle subisidaire de Monsieur [O] [I] tendant à l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux devient aussi sans objet ;

CONSTATE que la demande du SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] tendant à la condamnation de Monsieur [O] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation devient également sans objet ;

CONSTATE que la dette locative est apurée depuis le 21 octobre 2024 ;

DEBOUTE donc le SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [O] [I] au remboursement de l’arriéré locatif ;

AUTORISE le SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4], après signification de la présente décision, à faire intervenir dans les sept jours l’entreprise choisie par elle, avec l’aide d’un serrurier et en présence d’un Commissaire de justice, avec si besoin l’assistance de la force publique, pour faire procéder à la recherche de fuite et aux travaux subséquents éventuels ;

CONDAMNE, en cas d’opposition et passé un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision, Monsieur [O] [I] à laisser libre accès à son logement à l’entreprise ainsi mandatée sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et sa dénonce ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] à verser au SYNDIC. COPROPRIETE [Adresse 4] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La greffière La juge