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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 4]

[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01430 – N° Portalis DB3I-W-B7I-CZE6

AFFAIRE :

S.C.I. LE TAUREAU

C/

[G] [V], [X] [W], [M] [D]

DEMANDERESSE

S.C.I. LE TAUREAU, RCS NANTES 352 957 211, pris en la personne de son gérant Monsieur [C] [I], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Charles-emmanuel ANDRAULT de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDERESSES

Madame [G] [V]

née le 03 Décembre 1989 à [Localité 1], demeurant [Adresse 9]

non comparante

Madame [X] [W], [M] [D]

née le 08 Novembre 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Maïeul LE GOUZ DE SAINT SEINE de la SELAS AGN AVOCATS NANTES, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE

Le 06 05 2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e ANDRAULT

copie délivrée à :

M^e LE GOUZ DE ST SEINE

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 25 Février 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Le 16 juillet 2022, la SCI LE TAUREAU, a donné à bail à Madame [G] [V] pour une durée de six ans une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 870 euros hors charges, outre un dépôt de garantie de 870 euros, à compter du 14 juillet 2022.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte séparé en date du 25 juin 2022, Madame [X] [D] s’est portée caution simple du paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations, indemnités d’occupation, impôts, taxes et tous frais éventuels de procédure dus par Madame [G] [V] pour une durée indéterminée.

La SCI LE TAUREAU a fait délivrer le 2 juillet 2024 à Madame [G] [V] un commandement de payer la somme en principal de 3.236 € représentant les loyers et charges du logement impayés au 28 mai 2024, visant la clause résolutoire. Le commandement a été dénoncé à la caution, Madame [X] [D], par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, la SCI LE TAUREAU a fait assigner Madame [G] [V] et Madame [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne aux fins de voir, avec exécution provisoire:

— constater ou prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [G] [V] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef si besoin est avec l’assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Madame [G] [V] et Madame [X] [D] au paiement de:

— la somme de 5.936 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2024,

— une indemnité d’occupation des lieux mensuelle fixée à la somme de 900 euros à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa signification à la caution et de l’assignation.

Madame [G] [V] a libéré les lieux mis à disposition le 18 novembre 2024.

Un état des lieux de sortie a été établi le 18 novembre 2024 en présence de Madame [G] [V], qui est partie en cours des opérations et n’a pas signé le document.

Le 21 janvier 2025 l’examen de l’affaire a été renvoyé au 25 février 2025 à la demande de la SCI LE TAUREAU.

A l’audience du 25 février 2025, la SCI LE TAUREAU, représenté par son avocat, a modifié ses demandes, se désistant de sa demande d’expulsion suite à la libération des lieux par Madame [G] [V]. Il a maintenu les demandes formulées à l’encontre de Madame [X] [D] en soutenant que le cautionnement était valable et de plein effet. Elle a sollicité leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

-5.936 euros au titre des loyers impayés au 30 septembre 2024,

-1.800 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation impayées au 30 novembre 2024,

-398,06 euros au titre des réparations locatives, soit 145 euros pour la pompe à chaleur, 103,60 euros pour la porte cassée, 150 euros pour l’entretien des espaces verts,

-179 euros au titre des ordures ménagères,

-500 euros au titre du préjudice de jouissance pour réparations faites par les propriétaires,

-1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Elle a conclu au débouté des demandes reconventionnelles de Madame [X] [D].

En défense, Madame [G] [V], assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, n’a pas comparu.

Madame [X] [D], représentée par son avocat, a conclu au débouté des demandes de la SCI TAUREAU et sollicité sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Elle a soulevé la nullité de l’acte de cautionnement en faisant valoir que le contrat de location ne lui avait pas été remis lors de la signature de l’acte et, à titre subsidiaire, l’absence de preuve de l’épuisement des voies de recours à l’encontre de Madame [V], rappelant qu’elle ne s’était engagée que comme caution simple.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

La SCI LE TAUREAU justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre du locataire le 4 juillet 2024.

L’assignation a été régulièrement au représentant de l’État dans le département, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, le 27 septembre 2024.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il résulte des développements précédents que deux mois après le commandement de payer du 2 juillet 2024, soit le 2 septembre 2024, Madame [G] [V] ne s’est pas acquittée de tout ou partie de la dette de loyer.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai requis, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 septembre 2024.

Le bail étant résilié, il y a lieu de condamner Madame [G] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 900 euros, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, soit le 18 novembre 2024 au vu des déclarations de la bailleresse et de la date d’état des lieux de sortie.

Il ressort de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI LE TAUREAU sollicite la condamnation de Madame [G] [V] au paiement de la somme de 7.736 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2024.

Il est à noter que l’état des lieux de sortie et la remise des clés ayant eu lieu le 18 novembre 2024, les indemnités d’occupation du bail résilié le 3 septembre 2024 ne sont dues que jusqu’à la date du 18 novembre 2024, non du 30 novembre 2024.

Au vu de ces éléments, Madame [G] [V] est donc tenue au paiement de la somme de 7.376 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 18 novembre 2024.

La SCI LE TAUREAU s’est désistée de sa demande d’expulsion, les lieux mis à disposition ayant été libérés et les clés remises le 18 novembre 2024.

La SCI LE TAUREAU sollicite en outre la condamnation de Madame [G] [V] au paiement de la somme de 179 euros au titre des ordures ménagères.

Elle ne produit aucun justificatif au soutien de sa demande dont elle sera en conséquence déboutée.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de:

— répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeur, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. (…) Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

La SCI LE TAUREAU sollicite par ailleurs la condamnation de Madame [G] [V] au paiement de la somme totale de 398,06 euros au titre des réparations locatives, soit 145 euros pour « la pompe à chaleur », 103,60 euros pour « la porte cassée » et 150 euros pour « l’entretien des espaces verts ».

Elle produit au soutien de sa demande indemnitaire l’état des lieux de sortie, établi pour partie contradictoirement, Madame [G] [V] ayant quitté les lieux en cours des opérations sans signer le document, ainsi que quatre factures.

Aucun état des lieux n’a manifestement été établi lors de la prise à bail. Il convient de considérer en conséquence qu’ils étaient en bon état de réparations locatives.

S’agissant de l’entretien de la pompe à chaleur, correspondant à une facture n°FA486 établie le 21 novembre 2024 par la société PAJOTLEROY d’un montant de 145 euros TTC, Madame [G] [V] ne démontre pas l’avoir assuré, en violation des stipulations de l’article 10 du contrat de location. Elle sera donc condamnée à la prendre en charge.

La SCI LE TAUREAU produit une facture d’un montant de 103,06 euros TTC établie le 25 novembre 2024 par la société BAILLY QUAIREAU au soutien de sa demande indemnitaire du montant équivalent. Elle se borne dans ses conclusions à mentionner « porte cassée » pour expliquer sa demande. Or la facture produite ne précise pas à quels article ou travaux elle se rapporte, étant souligné que l’état de lieux de sortie ne fait pas mention de l’existence d’une « porte cassée ». La demanderesse sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Elle produit enfin une facture n°F2024-12226 d’un montant de 150 euros TTC établie le 29 décembre 2024 par la société PSYM JARDINS pour des travaux de tonte, remise en état, enlèvement des feuilles et déchets verts. Les photographies du jardin figurant à l’état des lieux de sortie ne permettent cependant pas de démontrer un manquement de la locataire sortante à son obligation d’entretien, étant souligné le fait que la SCI LE TAUREAU n’a fait intervenir la société PSYM JARDINS qu’un mois et demi après la libération des lieux, laissant supposer que l’état de la végétation au 18 novembre 2024 ne nécessitait pas une intervention rapide. La société LE TAUREAU sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre, de la même façon qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, étayée par aucune pièce et ne faisant l’objet d’aucune explication.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [G] [V] doit à la SCI LE TAUREAU la somme de 7.376 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 18 novembre 2024 outre la somme de 145 euros au titre des frais d’entretien de la pompe à chaleur, soit une somme totale de 7.521 euros.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [G] [V] à payer à la SCI LE TAUREAU la somme de 6.651 euros au titre de la dette locative (7376 + 145), après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 870 euros.

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, par acte séparé en date du 25 juin 2022, Madame [X] [D] s’est portée caution simple du paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations, indemnités d’occupation, impôts, taxes et tous frais éventuels de procédure dus par Madame [G] [V] pour une durée indéterminée.

Le bail a été signé postérieurement par la SCI LE TAUREAU et Madame [G] [V], soit le 16 juillet 2022, pour une durée de six ans.

Si le montant du loyer figure sur l’acte de cautionnement signé par Madame [X] [D] ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 précité, aucune mention n’est faite quant aux conditions de révision du loyer. Par ailleurs la SCI LE TAUREAU ne démontre pas avoir remis un exemplaire du contrat de location à Madame [X] [D] ni le 25 juin 2022 lors de la signature de l’acte de cautionnement ni postérieurement à la signature du bail le 16 juillet 2022. A aucun moment Madame [X] [D] n’a donc eu la possibilité d’appréhender la plénitude et la portée de son engagement le 25 juin 2022, étant rappelé que le bail a été conclu pour une durée de six ans et que le cautionnement était à durée indéterminée. Il convient en conséquence de déclarer nul l’acte de cautionnement du 25 juin 2022. La SCI LE TAUREAU sera déboutée de l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de Madame [X] [D].

Madame [G] [V], qui succombe, supportera les dépens et sera condamnée à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI LE TAUREAU sera condamnée à payer à Madame [X] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 16 juillet 2022 entre Madame [G] [V] et la SCI LE TAUREAU concernant le logement sis [Adresse 3], à compter du 3 septembre 2024,

CONSTATE que Madame [G] [V] aurait libéré les lieux mis à disposition le 18 novembre 2024, date de l’état des lieux de sortie,

CONSTATE le désistement d’instance de la SCI LE TAUREAU de ses demandes relatives à l’expulsion de Madame [G] [V] suite à la libération des lieux le 18 novembre 2024,

DIT que Madame [G] [V] est redevable envers la SCI LE TAUREAU d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer contractuellement fixé, soit la somme de 900 euros, et ce à compter du 3 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisé par la remise des clés, soit le 18 novembre 2024,

CONDAMNE Madame [G] [V] à payer à la SCI LE TAUREAU de la somme de 6.651 euros au titre de la dette locative (loyers et indemnités d’occupation impayés au 18 novembre 2024 et réparations locatives), après déduction du dépôt de garantie,

DECLARE nul l’acte de cautionnement conclu par Madame [X] [D] le 25 juin 2022 et DEBOUTE la SCI LE TAUREAU de l’ensemble des demandes formulées à son encontre,

CONDAMNE Madame [G] [V] à payer à la SCI LE TAUREAU la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LE TAUREAU à payer à Madame [X] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [G] [V] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition le 6 mai 2025, et ont signé,

Le Greffier Le Président