TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 19/01/2026

à : – Mme [U] [S]

— Mme [I] [X]

Copie exécutoire délivrée

le : 19/01/2026

à : – Mme [I] [X]

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02422 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H4H

N° de MINUTE : 4/2026

JUGEMENT

rendu le lundi 19 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [G] [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par Monsieur [W], [H], [E], [M] [K], son cousin germain, muni d’un mandat écrit

DÉFENDERESSE

Madame [V], [P] [X], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 janvier 2026 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 19 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02422 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H4H

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2021, Madame [G] [S] a conclu avec Madame [V] [X] un contrat qualifié de commodat, ou prêt à usage, portant sur un appartement de 20 m² situé [Adresse 2] (6ème étage, porte droite) à [Localité 2], pour une durée de deux ans renouvelable par tacite reconduction. Il était stipulé à l’acte que ce prêt était consenti à titre gratuit, sans aucune redevance, contrepartie ni indemnités d’occupation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 octobre 2024, Madame [G] [S] a mis en demeure Madame [V] [X] de lui payer la somme de 1.400,00 euros au titre des « loyers des mois de septembre et octobre 2024 » et de signer un contrat de bail, avec effet rétroactif à sa date d’entrée dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, Madame [G] [S] a fait assigner, en référé, Madame [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins d’obtenir la requalification du contrat de prêt en un bail vide à usage d’habitation, à titre de résidence principale, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, à effet au 10 février 2021, moyennant un loyer mensuel de 640,00 euros, outre 60,00 euros de provision pour charges payables d’avance le 5 de chaque mois.

À l’audience du 17 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [G] [S], représentée par son cousin germain, Monsieur [W] [K], muni d’un pouvoir à cet effet, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Elle a précisé que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de

9.100 euros, mais qu’elle renonçait à en obtenir le paiement, et s’est opposée à la demande de réparation du chauffage formulée par la défenderesse.

À l’appui de sa demande de requalification, Madame [G] [S] invoque le règlement, de septembre 2022 à juin 2024, par l’occupante des lieux, d’un loyer de 700,00 euros par mois, versé sur le compte d’un ami, Monsieur [A] [Q], et estime, dès lors, que la mise à disposition du logement l’a été, à titre onéreux, de façon claire et non équivoque.

Madame [V] [X], comparante en personne, a indiqué être disposée à signer un contrat de bail, mais sans effet rétroactif, et a sollicité la condamnation de Madame [G] [S] à réparer ou remplacer le chauffage défectueux de son logement.

Elle explique que, dès son entrée dans les lieux, Madame [G] [S] a exigé le paiement d’un loyer de 700,00 euros par mois, charges comprises, que cette dernière n’a pas déclaré, craignant qu’il soit déduit du montant de son allocation – adulte handicapée, et qu’occupant officiellement l’appartement à titre gratuit, elle n’a pas pu faire de demande d’allocation – logement. Elle ajoute avoir engagé

environ 2.000,00 euros de travaux urgents (changement du chauffe-eau, réparation des WC) et se plaint que le chauffage ne fonctionne pas, ainsi que cela été constaté par un commissaire de justice.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 décembre 2025, date prorogée à ce jour.

Dûment autorisée, Madame [G] [S] s’est engagée, par note en délibéré reçue au greffe le 12 novembre 2025, à fournir à Madame [V] [X] un chauffage équivalent à celui actuellement défectueux dans le logement.

MOTIFS

Sur la demande principale de requalification de la convention

Selon l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.

En vertu de l’article 1876 du même code, ce prêt est essentiellement gratuit.

L’article 1888 du code civil dispose que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée.

L’article 1890 du même code ajoute que si, pendant la durée du prêt, l’emprunteur a été obligé, pour la conservation de la chose, à quelque dépense extraordinaire, nécessaire, et tellement urgente qu’il n’ait pas pu en prévenir le prêteur, celui-ci sera tenu de la lui rembourser.

Comme tout contrat, le prêt à usage ne peut déroger à l’ordre public, ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties, ainsi que le rappelle l’article 1162 du code civil.

Selon l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose, pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

Ainsi, le prêt à usage et le bail se caractérisent tous les deux par la mise à disposition temporaire d’un bien au profit d’une personne, mais ces deux contrats se distinguent en ce que le prêt est essentiellement gratuit tandis que le contrat de bail est à titre onéreux, ce qui suppose l’existence d’une contrepartie à la mise à disposition des lieux.

En outre, selon l’article 1329 du code civil, la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une

obligation nouvelle qu’elle créée. Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier.

En vertu de l’article 1330 du code civil, la novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte.

La volonté de nover doit être non équivoque et résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties. Si l’intention de nover n’est pas exprimée dans l’acte emportant novation, le juge peut la rechercher dans les faits de la cause. Il lui appartient de rechercher des actes positifs caractérisant l’intention des parties de nover.

S’agissant du bail verbal, il appartient à celui qui l’invoque d’établir qu’un accord de volontés portant sur la conclusion d’un bail est intervenu.

La preuve du bail verbal ne résulte pas seulement de l’occupation d’un logement, mais aussi du versement d’un loyer en contrepartie de cette jouissance.

Il se déduit de l’article 1715 du code civil que la preuve de l’existence d’un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution. La preuve du bail verbal résulte de son commencement d’exécution, c’est-à-dire de la preuve qu’une personne jouit d’une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie des deniers qu’elle verse au propriétaire de cette chose.

Par suite, la simple occupation, même prolongée, d’un local d’habitation ne suffit pas pour prouver l’existence d’un bail verbal, s’il n’est produit aucune justification de paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation et si, d’autre part, il n’est pas justifié de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué.

Enfin, selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [G] [S], propriétaire du bien litigieux, a prêté ce bien à Madame [V] [X] à compter du 10 février 2021, en vertu d’un prêt à usage.

Il est tout aussi constant, ainsi que cela ressort des relevés de compte LA BANQUE POSTALE de Monsieur [A] [Q] (CCP n° 52 361 74 Z 020, IBAN : [XXXXXXXXXX01]) que Madame [V] [X] a réglé, par cet intermédiaire, à Madame [G] [S], un loyer (chaque virement portant la mention « loyer », la date du mois et le nom de la propriétaire) de 700,00 euros par mois, charges comprises, au minimum de septembre 2022 à juin 2024, et, selon l’occupante des lieux et Madame [D] [B] de

[O], qui l’a aidée à emménager, dès l’entrée dans les lieux, certaines mensualités ayant été réglées en « liquide » pour ne pas laisser de traces.

Madame [G] [S] ne saurait, ainsi, tirer prétexte du règlement avéré de « loyers » dont le montant ne respecte même pas la réglementation sur l’encadrement et dont on peut aisément supposer, comme l’affirme Madame [D] [B] [R] dans son attestation, qu’ils n’ont pas été déclarés « pour ne pas avoir à payer des impôts sur les revenus locatifs et pour ne pas voir ce revenu déduit de son allocation – adulte handicapée, ou plus tard de son allocation solidarité vieillesse », pour solliciter la novation du contrat du prêt à usage en bail nu à usage d’habitation, alors qu’en apposant sa signature sur un contrat de prêt, qu’elle a probablement rédigé elle-même, officiellement animée par une intention libérale, la demanderesse s’est engagée à n’exiger aucun loyer, ni « aucune redevance, contrepartie [ou] indemnités d’occupation », loyers qu’elle n’a pourtant pas hésité à réclamer à plusieurs reprises, par lettres recommandées avec accusé de réception, en menaçant sa cocontractante « de saisir le tribunal judiciaire », ce qui est contraire à la bonne foi la plus élémentaire devant régir les relations contractuelles, étant observé qu’en tout état de cause, il n’appartient pas au juge de prêter son concours à une demande qui vise, manifestement, à tenter de régulariser une situation jusqu’à présent occulte.

En outre, si Madame [V] [X] a indiqué à l’audience être disposée à signer un contrat de bail (auquel cas le montant du loyer devra respecter la réglementation sur l’encadrement des loyers applicable à [Localité 1] et, donc, ne pas dépasser 31,60 euros par m², soit, compte tenu de la surface habitable du logement telle que mentionnée dans le contrat de 20 m², une somme maximum de 632,00 euros, hors charges, elle n’y est en aucun cas obligée.

En effet, à supposer même que la mise en demeure du 18 octobre 2024 puisse être interprétée comme valant dénonciation du contrat de prêt, cette mise en demeure a été adressée moins de six mois avant l’échéance du contrat, comme prévu à l’article 4 de la convention, de sorte que le commodat conclu pour une durée de deux ans a été tacitement reconduit pour une même durée, le 10 février 2023, puis de nouveau le 10 février 2025, également pour deux ans, et qu’ainsi la défenderesse est en droit de se maintenir dans les lieux à titre gratuit jusqu’au 9 février 2027, sans régler aucune redevance, contrepartie ou indemnités, tout comme elle en droit de réclamer le remboursement de « loyers » réglés en contravention manifeste avec l’esprit du contrat liant les parties.

En conséquence, la demande de Madame [G] [S] sera rejetée et, conformément à l’article L.101 du livre des procédures fiscales, les éléments de la procédure étant de nature à faire présumer une fraude commise en matière fiscale ou de manœuvres ayant eu pour objet ou pour résultat de frauder ou de compromettre un impôt, le présent jugement, ainsi que les principales pièces du dossier, seront transmis à l’administration fiscale, à l’effet de lui permettre de

déterminer s’il y a eu fraude à l’impôt ou versement indû de prestations sociales et procéder, dans l’affirmative, au redressement qui s’impose.

Sur la demande reconventionnelle de réparation ou de fourniture d’un nouveau chauffage

Selon l’article 1884 du code civil, si la chose se détériore par le seul effet de l’usage pour lequel elle a été empruntée et sans aucune faute de la part de l’emprunteur, il n’est pas tenu de la détérioration.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier qu’au moins un des radiateurs du logement ne fonctionne pas, ainsi que l’a constaté Maître [C] [F], commissaire de justice, dans son procès-verbal du 21 mars 2025, et par note en délibéré du 12 novembre 2025, Madame [G] [S] a demandé au tribunal de céans de prendre acte de sa volonté « de réinstaurer des relations apaisées avec Madame [X], et dans ce cadre, de [lui] ordonner de lui fournir un chauffage équivalent à celui actuellement défectueux dans un logement. ».

Il sera, en conséquence, fait droit à la demande reconventionnelle et Madame [G] [S] sera condamnée à faire procéder à la fourniture et à la pose d’un nouveau chauffage en remplacement du ou des radiateurs défectueux. À défaut pour Madame [G] [S] de s’exécuter, il appartiendra à Madame [V] [X] de saisir le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PARIS d’une demande de fixation d’une astreinte provisoire.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [S] sera, donc, condamnée aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [G] [S] de sa demande de requalification du contrat de prêt à usage portant sur un appartement situé [Adresse 2] (6ème [Adresse 3]) à [Localité 2], conclu le 10 février 2021 avec Madame [V] [X] en un contrat de bail à usage d’habitation,

CONDAMNE Madame [G] [S] à faire procéder à la fourniture et à la pose d’un nouveau chauffage en remplacement du ou des radiateurs défectueux,

PRÉCISE qu’à défaut pour Madame [G] [S] de s’exécuter, il appartiendra à Madame [V] [X] de saisir le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PARIS d’une demande de fixation d’une astreinte provisoire,

CONDAMNE Madame [G] [S] aux dépens,

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires,

DIT qu’une copie du présent jugement et des principales pièces du dossier seront transmis, à la diligence du greffe de ce tribunal, à l’administration fiscale en application des dispositions de l’article L. 101 du livre des procédures fiscales,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux la protection,