N° RG 24/00875 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MPSS

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/00875 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MPSS

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Grégory ENGEL

M^e Estelle WEISS

M^e Jean WEYL

Le

Le greffier

M^e Grégory ENGEL

M^e Estelle WEISS

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [D]

né le 23 Juillet 1983 à [Localité 15], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 256

Madame [F] [H] épouse [D]

née le 08 Mars 1988 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 256

DEFENDERESSES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] à [Localité 12], n° d’immatriculation AD0-678-847 représenté par son Syndic, la société CG IMMOBILIER, Sàrl représentée par Monsieur [E] [Z] en qualité de gérant, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° TI 528 316 276 APE 683 1Z, n° SIRET 528 316 276 00 21, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Estelle WEISS, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 90

SARL CG IMMOBILIER, représentée par Monsieur [E] [Z], en qualité de gérant, immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° TI 528 316 276 APE 683 1Z, n° de SIRET 528 316 276 00 21, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

M. [G] [D] et Mme [F] [H] épouse [D] sont propriétaires des lots n°103 et 108 au sein de l’immeuble 4B situé au [Adresse 9], soumis au régime de la copropriété.

L’assemblée générale des copropriétaires du 2 mai 2023 a reconduit la Sarl CG Immobilier en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 16] pour une durée de 13 mois, soit jusqu’au 30 juin 2024.

L’assemblée générale a par ailleurs voté la résolution n°11, soit des travaux de structure du bâtiment 4B, notamment des travaux de charpente bois sur la façade ouest par la société Moog pour un montant de 57 758 € ttc.

Par un courriel en date du 25 octobre 2023, la Sarl CG Immobilier a transmis aux copropriétaires un devis récapitulatif de la société Moog, comprenant outre les éléments votés par l’assemblée générale du 2 mai 2023, des travaux de peinture et crépissage portant sur d’autres façades du bâtiment pour un montant de 15 720 € ht.

Par courriels des 25 et 26 octobre 2023, les époux [D] se sont opposés à ce devis.

La Sarl CG Immobilier a informé les copropriétaires, par courriel du 2 novembre 2023, de ce qu’elle validait ledit devis.

Les époux [D] ont à nouveau exposé leur refus et ont informé la société Moog de ce que le syndic n’avait aucun pouvoir pour lui donner mandat de manière unilatérale.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 novembre 2023, les époux [D] ont mis en demeure la Sarl CG Immobilier de s’abstenir de faire réaliser les travaux litigieux.

Le 16 novembre 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté la résolution n°4 approuvant le devis litigieux.

Une réunion de réception des travaux s’est tenue le 29 novembre 2023.

Par actes d’huissier de justice délivrés au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires) et à la Sarl CG Immobilier le 24 janvier 2024, les époux [D] ont saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande d’annulation de l’assemblée générale du 16 novembre 2023 et de condamnation à des dommages et intérêts.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, les époux [D] demandent au tribunal de :

— déclarer la demande régulière, recevable et bien fondée,

— annuler l’assemblée générale du 16 novembre 2023 de la copropriété du [Adresse 5],

— à titre subsidiaire, annuler la résolution n°4 de l’assemblée générale du 16 novembre 2023 intitulée : « décision à prendre concernant l’approbation des travaux de réfection de la façade donnant sur la [Adresse 14] du bâtiment 4B (remise en peinture et traitement du bois). Condition de majorité de l’article 24 »,

— en tout état de cause, rejeter toutes demandes de condamnation au bénéfice de la Sarl CG Immobilier,

— condamner la Sarl CG Immobilier à payer à M. [D] la somme de 2 000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, et ce avec les intérêts aux taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la Sarl CG Immobilier à payer à payer à Mme [D] la somme de 2 000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, et ce avec les intérêts aux taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner la Sarl CG Immobilier à leur payer la somme de 6 372,84 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier, et ce avec les intérêts aux taux légal à compter de l’assignation,

— dire et juger qu’ils seront dispensés de tout frais supplémentaires engagés par le syndic ou par le syndicat des copropriétaires ayant pour origine ou étant en lien avec les travaux de façade côté rue ou côté cour du bâtiment [Adresse 10] intervenue sur le dernier trimestre de l’année 2023,

— condamner la Sarl CG Immobilier à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— dispenser M. et Mme [D] de contribuer aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires, de l’article 700 du code de procédure civile qui sera mis à sa charge et des frais et dépens de la présente procédure,

— condamner la Sarl CG Immobilier aux frais et dépens.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir, à titre principal, que la Sarl CG Immobilier ne leur a pas notifié la convocation à l’assemblée générale du 16 novembre 2023, et que, au surplus, les quelques convocations envoyées à certains copropriétaires l’auraient été le 10 novembre 2023, en violation du délai légal de vingt et un jours et sans qu’une urgence ne puisse le justifier.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que la comptabilisation des votes de la résolution n°4 est erronée dès lors qu’il n’a pas été fait mention de la date de réception du formulaire de vote par correspondance de l’un des copropriétaires.

Ils exposent par ailleurs que la Sarl CG Immobilier a excédé ses pouvoirs en usant de sa position pour tromper la copropriété, et ce afin d’échapper à la mise en cause de sa responsabilité.

Ils indiquent en effet qu’elle a usé de stratagèmes et mensonges pour les écarter et pour faire valider des travaux en réalité déjà réalisés, sans l’autorisation obligatoire de la ville de [Localité 17].

Ils précisent en outre que la Sarl CG Immobilier n’a pas réalisé de mise en concurrence, de sorte que le devis retenu, au demeurant peu clair, n’était pas intéressant financièrement, ni sollicité d’avis du conseil syndical.

Finalement, ils concluent que la Sarl CG Immobilier a manqué à ses devoirs de conseil et d’information, de loyauté et de diligence à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Ils considèrent que, en tout état de cause, le manquement de la Sarl CG Immobilier à ses devoirs leur a causé un préjudice moral, résultant d’une mise à l’écart, d’un stress permanent et d’un épuisement psychologique, ainsi qu’un préjudice financier, soit le coût de reprise des malfaçons des travaux effectués et des mises en demeure et sommations de payer abusives de la Sarl CG Immobilier.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— juger à titre principal que la demande principale de M. et Mme [D] bien fondée quant à l’annulation de l’assemblée générale du 16 novembre 2023,

— annuler en conséquence l’assemblée générale du 16 novembre 2023 de la copropriété du [Adresse 5],

— à titre subsidiaire, juger la demande de M. et Mme [D] bien fondée quant à la résolution n°4 de l’assemblée générale du 16 novembre 2023,

— annuler en conséquence la résolution n°4 de l’assemblée générale du 16 novembre 2023,

— en tout état de cause, condamner la Sarl CG Immobilier à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl CG Immobilier aux frais et dépens,

— rejeter la demande de condamnation émanant de la Sarl CG Immobilier à l’encontre du syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter la demande de condamnation émanant de la Sarl CG Immobilier à payer les frais et dépens.

A l’appui de ses prétentions, il précise ne pas s’opposer aux demandes des consorts [D], estimant que celles-ci sont fondées.

Selon des conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2025, la Sarl CG Immobilier demande de :

— débouter les époux [D] ainsi que le syndicat des copropriétaires de leurs fins et conclusions à son encontre,

— condamner in solidum les époux [D] et le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers frais et dépens,

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que, si elle n’a pas qualité pour conclure s’agissant de l’annulation de l’assemblée générale, elle s’oppose à toute demande financière formulée à son encontre.

Elle fait valoir que les époux [D] ne lui ont pas notifié leur changement de domicile, de sorte qu’elle a régulièrement convoqué ces derniers à l’adresse connue.

Elle argue, en outre, que la convocation réalisée dans un délai inférieur à vingt et un jours était justifiée par l’urgence résultant des impératifs du marché de Noël de [Localité 17].

Elle en déduit que, la résolution n°4 ayant valablement été adoptée, elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat.

De plus, elle précise que les malfaçons éventuelles ne relèvent pas de sa responsabilité, mais de celle de l’entreprise Moog, et que tous les préjudices invoqués ne sont pas démontrés.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 11 mars 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 1er avril 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS

— Sur la demande principale de nullité de l’assemblée générale du 16 novembre 2023 :

Selon l’article 7 du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, sauf urgence, la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

L’article 13 précise que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

L’article 64 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En outre, conformément à l’article 65 en vue de l’application de l’article 64, chaque copropriétaire notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Il résulte de la copie du livre foncier que M. et Mme [D] sont tous deux propriétaires des lots n°103 et 108 au sein de l’immeuble 4B situé au [Adresse 8] [Localité 17], en qualité d’époux, mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts.

Par un courrier recommandé avec accusé de réception de leur conseil en date du 4 novembre 2023, les époux [D] ont clairement écrit au syndic être domiciliés au [Adresse 7].

Si ce courrier est relatif aux suites de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 2 mai 2023, il débute de façon claire et précise sur l’adresse du domicile des époux [D].

Les prescriptions de l’article 65 du décret du 17 mars 1967 ont par conséquent été respectées, ce dernier n’exigeant pas une notification dans un acte distinct.

En l’espèce, la Sarl CG Immobilier produit la preuve du dépôt d’un courrier recommandé intitulé « CONV 161123 » destiné aux époux [D], à l’adresse du [Adresse 9], à la date du 14 novembre 2023 à 20 heures.

Elle produit en outre un document intitulé « statut des plis » selon lequel ce courrier a été retourné à l’expéditeur le 20 novembre 2023.

La preuve est rapportée de ce que la convocation destinée à M. et Mme [D] n’a pas été envoyée à l’adresse qu’ils avaient notifiée au syndic et qu’en tout état de cause de ce que la convocation n’a pas été envoyée dans le délai de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Les convocations n’ont ainsi pas été émises conformément aux dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

La Sarl CG Immobilier fait valoir que le délai de vingt et un jours n’a pas été respecté en raison de l’urgence de convoquer l’assemblée générale en raison de la nécessité de démonter l’échafaudage rapidement en raison du marché de Noël et en raison d’un surcoût des travaux de ravalement à défaut de vote rapide.

Cependant, ces arguments, si tant est qu’ils soient prouvés, ne sont pas de nature à caractériser une quelconque urgence au sens de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, de sorte que le délai de vingt et un jours devait être observé.

A défaut de convocations régulières des époux [D] à l’assemblée générale du 16 novembre 2023, cette assemblée sera annulée.

— Sur la responsabilité de la Sarl CG Immobilier :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

Il appartient aux époux [D], qui entendent engager la responsabilité de la Sarl CG Immobilier en sa qualité de syndic de rapporter la preuve d’une faute de celle-ci, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute retenue et le préjudice.

Sur le préjudice moral :

Les époux [D] sollicitent le paiement de la somme de 2 000 € chacun, exposant que la Sarl CG Immobilier a manqué à son obligation d’information en l’excluant de la liste des destinataires de courriers électroniques l’intéressant, mais également en ne répondant pas ou en répondant tardivement ou de manière incomplète à ses sollicitations.

Au surplus, ils estiment que la Sarl CG Immobilier les a dénigrés et a tenté de rompre la communication entre eux et les autres copropriétaires.

La Sarl CG Immobilier conteste toute attitude fautive.

En l’espèce, il ressort des éléments produits que la Sarl CG Immobilier, pourtant syndic professionnel, a délibérément exclu les époux [D] de ses correspondances avec les copropriétaires, dont certaines les concernant directement, et n’a répondu que partiellement aux demandes de ces derniers après de multiples relances.

En effet, la Sarl CG Immobilier a tout d’abord ignoré l’opposition des époux [D], émise dans deux courriers des 25 et 26 octobre 2023, quant à la validation du nouveau devis transmis.

Elle n’a ensuite répondu, ni au courrier de mise en demeure du 4 novembre 2023, ni au courrier de mise en demeure du 30 novembre 2023.

Ce n’est qu’après une relance en date du 20 décembre 2023 que la Sarl CG Immobilier leur a transmis une partie des documents sollicités dans la seconde mise en demeure.

En outre, la Sarl CG Immobilier a exclu de la liste des destinataires les époux [D], ces derniers n’ayant par conséquent été informés, ni de l’annulation de la réunion de chantier du 15 novembre 2023, ni de la tenue de l’assemblée générale en date du 16 novembre 2023.

Ils n’ont pas non plus été destinataires du compte rendu de la réunion de réception des travaux qui s’est tenue le 29 novembre 2023, alors que ceux-ci avaient sollicité par courrier la transmission dudit compte rendu, ainsi que la transmission des réserves à la société Moog.

La Sarl CG Immobilier a également ignoré la demande des époux [D] sollicitant la transmission de la feuille de présence de l’assemblée générale qui s’est tenue le 16 novembre 2023, ainsi que le courrier de demande de rectification du procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 2024.

Finalement, dans ses courriers du 6 et 26 février 2024, la Sarl CG Immobilier a exclu les époux [D] de la liste des destinataires de courriers dont ils auraient dû être destinataires à raison de leur qualité de copropriétaires et membres du conseil syndical, et plus encore, elle a dans ces courriers présenté les époux [D] comme une charge pour tous les copropriétaires et les a invités à éviter de les consulter.

Partant, le comportement fautif de la Sarl CG Immobilier est caractérisé.

Les époux [D] invoquent un préjudice résultant notamment du stress et de l’épuisement psychologique qu’aurait engendré le comportement fautif de la Sarl CG Immobilier.

Il est constant que l’absence de délivrance d’information a placé les époux [D] en situation de fatigue et de stress dès lors qu’ils ont été contraints de relancer à plusieurs reprises la Sarl CG Immobilier et d’obtenir les informations utiles auprès des autres copropriétaires.

Les courriers émis par celle-ci aux autres copropriétaires, y compris par leur contenu, ont valablement pu faire naître chez les époux [D] un sentiment d’exclusion.

Le préjudice moral, certain, direct et personnel, tant de M. [D] que de Mme [D] est donc caractérisé.

Il sera réparé par l’allocation de dommages et intérêts, à chacun des époux [D], d’un montant de 750 €.

La Sarl CG Immobilier sera en conséquence condamnée à payer à M. [D] la somme de 750 € et à Mme [D] la somme de 750 €.

Sur le préjudice matériel :

Les époux [D] sollicitent une indemnisation 6 372,84 € au titre de leur préjudice financier.

Ils arguent que la Sarl CG Immobilier a adopté un comportement fautif préjudiciable par sa mauvaise gestion des travaux, son absence de pouvoir dans les prises de décision de l’exécution des travaux et par son manque de diligence.

Ils reprochent spécifiquement à la Sarl CG Immobilier de n’avoir pas pris ni les précautions d’usage dans la réalisation des travaux ni les mesures tendant à remédier aux malfaçons constatées.

Si M. et Mme [D] rapportent la preuve d’une mauvaise réalisation des travaux par la société Moog, les époux [D] ne rapportent pas la preuve de ce que la Sarl CG Immobilier aurait adopté un comportement fautif en lien de causalité avec les désordres relevés, de sorte que leur éventuel préjudice, évalué à la somme de 6 209 €, ne saurait être indemnisé par la Sarl CG Immobilier.

S’agissant des frais de mise en demeure et de sommation de payer par huissier de justice pour un montant total de 253,84 €, force est de constater qu’ils ne produisent pas lesdites mises en demeure et sommations de payer.

Les époux [D] seront en conséquence déboutés de leur demande de réparation au titre du préjudice matériel allégué.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat des copropriétaires et la Sarl CG Immobilier, qui succombent tous deux, seront condamnés aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La Sarl CG Immobilier sera par ailleurs condamnée à payer à M. et Mme [D] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formées sur ce fondement tant par la Sarl CG Immobilier que par le syndicat des copropriétaires seront rejetées.

Enfin, il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit des époux [D] selon lequel le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ce qu’au surplus aucune partie ne demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ANNULE l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 4] [Localité 12] du 16 novembre 2023,

CONDAMNE la Sarl CG Immobilier à payer à M. [G] [D] la somme de sept cent cinquante euros (750 €),

CONDAMNE la Sarl CG Immobilier à payer à Mme [F] [H] épouse [D] la somme de sept cent cinquante euros (750 €),

DEBOUTE M. [G] [D] et Mme [F] [H] épouse [D] de leur demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice financier,

CONDAMNE la Sarl CG Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux entiers dépens,

CONDAMNE la Sarl CG Immobilier à payer à M. [G] [D] et Mme [F] [H] épouse [D] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et par la Sarl CG Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE M. [G] [D] et Mme [F] [H] épouse [D] de participer aux frais de procédure du syndicat, conformément à l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ