Min N° 26/00281

N° RG 25/04813 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEE6X

S.A. 3 F SEINE ET MARNE

C/

M., [Y], [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A. 3 F SEINE ET MARNE,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur, [Y], [W],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEMILLY Florine, Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 21 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hela KACEM

Copie délivrée

le :

à : Monsieur, [Y], [W]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2024, la Société anonyme d’habitation à loyers modérés (la SA, [Adresse 4]) 3F Seine-et-Marne a donné à bail à Monsieur, [Y], [W] un logement situé, [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 580,87 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, la SA, [Adresse 6] Seine-et-Marne a fait signifier à Monsieur, [Y], [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3006,35 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 5 mars 2025 la SA D’HLM 3F Seine-et-Marne a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, la SA, [Adresse 6] Seine-et-Marne a fait assigner Monsieur, [Y], [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur, [V], [M], [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des article L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants, du code des procédures civiles d’exécutioncondamner Monsieur, [Y], [W] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7.078,12 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2025, date du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 26 septembre 2025.

À l’audience du 21 janvier 2026, la SA D’HLM 3F Seine-et-Marne, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8196,67 euros arrêtée au 19 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur, [Y], [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 28 février 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur, [Y], [W], représenté, conteste le montant de la dette locative, soulignant avoir procédé à un règlement la veille. Il explique avoir subi une baisse de ses revenus en raison d’un changement d’emploi, dit percevoir des revenus mensuels d’environ 1.700 euros, avoir un enfant à charge, et sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 27 février 2026, la SA D’HLM 3F Seine-et-Marne produit un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Monsieur, [Y], [W] assigné à l’étude du commissaire de justice, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA, [Adresse 7] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA, [Adresse 7] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 septembre 2024, du commandement de payer délivré le 28 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 27 février 2026 que la SA D’HLM 3F Seine-et-Marne rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [Y], [W] à payer à la SA, [Adresse 7] la somme de 7.496,67 euros, au titre des sommes dues au 27 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 11 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 septembre 2024 à compter du 12 avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Monsieur, [Y], [W] justifie avoir repris le paiement du loyer courant, il fait état d’une situation personnelle, de ressources et de propositions d’apurement trop faibles au regard du montant de la dette qui ne permet pas de la solder dans les délais légaux.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [Y], [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur, [Y], [W] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 avril 2025, Monsieur, [Y], [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur, [Y], [W] à son paiement à compter du 12 avril 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur, [Y], [W] succombant en la cause, il convient de le condamner in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 février 2025.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA D’HLM 3F Seine-et-Marne les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d’habitation à loyers modérés 3F Seine et Marne aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 septembre 2024 entre la Société anonyme d’habitation à loyers modérés 3F Seine et Marne d’une part, et Monsieur, [Y], [W] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 5], sont réunies à la date du 12 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [Y], [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur, [Y], [W] à compter du 12 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [W] à payer à la Société anonyme d’habitation à loyers modérés 3F Seine et Marne la somme de 7.496,67 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 février 2026 échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [W] à payer à la Société anonyme d’habitation à loyers modérés 3F Seine et Marne l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faîte des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE Monsieur, [Y], [W] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la Société anonyme d’habitation à loyers modérés 3F Seine et Marne de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 février 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE