RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/01584 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OALT

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Marie kim PHAM – 12

M^e Aline MOEHRMANN – 289

M^e Bernard ALEXANDRE – 70

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

Mme [K] [A]

adressées le : 16 avril 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

Ordonnance du 16 Avril 2026

DEMANDEURS :

Madame [C] [S]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie kim PHAM, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [G] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Marie kim PHAM, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. MG FINANCES

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole Monsieur [Z] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Bernard ALEXANDRE, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 24 Mars 2026

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Sameh ATEK, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 4 décembre 2025 numéroté RG 25/1584, Mme [C] [S] et M. [Y] [U] ont fait assigner la Sàrl MG FINANCES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— désigner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, un expert, selon mission dont ils précisent les termes, afin notamment de déterminer l’existence et la cause des désordres qui affectent leur appartement duplex situé [Adresse 1] à [Localité 1] acheté auprès de la Sàrl MG FINANCES, évaluer les travaux de remise en état et rechercher tous les éléments du préjudice subi ;

— statuer ce que de droit quant aux frais et dépens.

Selon dernières conclusions du 2 février 2026, la Sàrl MG FINANCES a sollicité voir :

à titre liminaire,

— juger nulle pour défaut de qualité à agir l’assignation délivrée le 4 décembre 2025 par Monsieur [Y] [U] et Madame [C] [S] à la société MG FINANCES;

à titre principal,

— débouter Monsieur [Y] [U] et Madame [C] [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner solidairement à défaut in solidum Monsieur [Y] [U] et Madame [C] [S] à payer à la société MG FINANCES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de la procédure ;

à titre subsidiaire,

— donner acte à la société MG FINANCES qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sollicitée, tous droits et moyens réservés ;

— compléter la mission de l’Expert judiciaire et dire que l’Expert devra déterminer :

— si les désordres, malfaçons et non-façons pouvant être constatées ont pour origine une partie commune de l’immeuble et si les travaux de réfection à envisager sont à la charge du Syndicat des copropriétaires ;

— réserver les droits de la société MG FINANCES à conclure après dépôt du rapport d’expertise ;

— mettre l’avance des frais d’expertise à la charge du demandeur ;

— le condamner aux frais et dépens.

Mme [C] [S] et M. [Y] [U] ont répliqué le 24 février 2026 et ont maintenu leurs demandes.

Par acte délivré le 6 février 2026 numéroté RG 26/165, la Sàrl MG FINANCES a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— juger recevable et bien fondée la demande en intervention forcée ;

à titre principal,

— ordonner la jonction avec la procédure RG 25/01584 ;

— ordonner l’expertise sollicitée par les consorts [S]-[U] uniquement à l’égard du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ;

en cas d’expertise ordonnée à l’encontre de la société MG FINANCES,

— ordonner l’extension de la procédure RG 25/01584 au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ;

— ordonner que les opérations d’expertise se tiennent au contradictoire du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à relever et garantir la société MG FINANCES de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre de la procédure RG 25/01584 ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à déclarer le sinistre à son assureur ;

en tout état de cause,

— condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à verser à la société MG FINANCES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à verser à la société MG FINANCES aux entiers frais et dépens de la procédure ;

— rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir sauf à ce que des condamnations soient prononcées à l’encontre de la société MG FINANCES.

Selon conclusions du 17 mars 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 1] a sollicité voir lui donner acte de ce que, tous droits et moyens réservés, il ne s’oppose pas aux oéprations d’expertises sollicitées ; statuer ce que de droit quant aux frais et dépens.

A l’audience du 24 mars 2026, le dossier numéroté RG 26/165 a été joint au dossier numéroté RG 25/1584 et, pour le surplus, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

SUR QUOI

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le juge des référés ne tient pas de ces dispositions le pouvoir d’apprécier la recevabilité ni le bien-fondé de l’action au fond dans la perspective de laquelle la demande d’expertise in futurum a été introduite, sauf à retenir que celle-ci est, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, et ce quel que soit le fondement juridique de cette action que le demandeur à l’expertise demeure libre de choisir.

En l’espèce, Mme [C] [S] et M. [Y] [U] exposent avoir fait l’acquisition auprès de la Sàrl MG FINANCES d’un appartement duplex situé [Adresse 1] à [Localité 1] ; que le compromis de vente mentionnait l’existence de sinistres anciens d’infiltrations d’eau et qu’aucun sinistre n’a eu lieu depuis les travaux effectués en 2023 ; qu’ils ont subi depuis des infiltrations d’eau sous l’escalier, au niveau de l’une des chambres et dans la salle de bain ; qu’ils ont appris que le vendeur avait déclaré un sinistre le 16 mai 2024 ; que le vendeur leur a caché l’importance des désordres ; que l’expert amiable a précisé que la couverture à l’origine des infiltrations serait, à son avis, une partie commune et qu’il est acquis que les infiltrations préexistaient à la vente de l’appartement.

Mme [C] [S] et M. [Y] [U] produisent notamment à l’appui de leur demande le rapport d’expertise de SARETEC du 5 mai 2025.

Pour s’opposer à la demande, la Sàrl MG FINANCES soutient que les demandeurs n’auraient pas de qualité à agir dès lors que l’origine du désordre proviendrait d’une partie commune ; que M. [Y] [U] est un professionnel de l’immobilier et, qu’en conséquence, sa demande de garantie des vices cachés serait vouée à l’échec ; qu’elle n’a pas eu connaissance de sinistres postérieurs aux travaux de 2023.

Cependant, outre que le juge des référés est incompétent pour qualifier une des parties de professionnel et en tirer les conséquences, il appert que la demande d’expertise a notamment pour but de dater l’apparition des désordres dès lors que l’expert SARETEC a précisé clairement « qu’il est acquis pour lui que les infiltrations préexistaient à la vente de l’appartement ».

Mme [C] [S] et M. [Y] [U] font ainsi suffisamment la preuve de la vraisemblance des désordres allégués.

Les parties défenderesses ne font pas par ailleurs la démonstration que toute action qui serait introduite au fond à leur encontre serait, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, dès lors que l’expertise aura notamment pour objet de fournir les éléments techniques qui permettront au juge du fond de retenir ou non l’existence de désordres, malfaçons et non-façons.

La mesure d’instruction réclamée apparaît dès lors nécessaire pour identifier la nature et l’importance des désordres allégués, en rechercher les causes en vue de déterminer, le cas échéant, les responsabilités encourues et permettre l’évaluation des préjudices subis. Il apparaît également que seul un technicien qualifié est en mesure de donner un avis sur ces questions et qu’une consultation ou une constatation serait insuffisante.

La partie demanderesse justifie par conséquent d’un motif légitime pour faire ordonner une expertise.

Cette mesure d’instruction sera ordonnée aux conditions et dans les termes qui seront précisés au dispositif de la présente ordonnance, lesquels doivent permettre de garantir que les conclusions de l’expert soient de nature à éclairer au mieux le juge qui serait, le cas échéant, saisi au fond.

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, l’avance des frais d’expertise doit demeurer à la charge de la demanderesse. Il en va de même des dépens, y compris ceux de la procédure numérotée RG 26/165 dès lors que le syndicat de la copropriété devait être dans la cause, qui ne sauraient être réservés dès lors que la présente décision met fin à l’instance. Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

ORDONNONS une expertise de l’appartement duplex situé [Adresse 1] à [Localité 1];

COMMETTONS en qualité d’expert :

[K] [A]

[Adresse 3] à [Localité 2]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

Avec pour mission de :

1°/ se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’exécution de sa mission, prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties et donner tous éléments techniques de nature à permettre au juge de déterminer les missions respectives des intervenants à l’acte de construire,

2°/ visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, l’appartement de Mme [C] [S] et M. [Y] [U] situé [Adresse 1] à [Localité 1], le décrire, entendre tous sachants,

3°/ décrire les désordres, malfaçons et non-conformités précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

4°/ dire quelles sont les causes de ces désordres, malfaçons et non-conformités en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée,

5°/ donner tous les éléments permettant de déterminer la date des infiltrations d’eau et, le cas échéant, leur antériorité à la vente de l’appartement le 30 janvier 2025 ; préciser si ces infiltrations pouvaient être inconnues des anciens propriétaires ;

6° / dire si les désordres, malfaçons et non-façons pouvant être constatées ont pour origine une partie commune de l’immeuble et si les travaux de réfection à envisager sont à la charge du Syndicat des copropriétaires ;

7°/ indiquer s’il y a lieu les travaux restant à exécuter pour remettre l’ouvrage en conformité à sa destination, en évaluer le coût et la durée de leur exécution,

8°/ dire si une assurance a été souscrite ; dans l’affirmative, dire si une déclaration de sinistre a été faite et quelles en ont été les suites,

9°/ donner tous éléments pour proposer l’évaluation des préjudices subis par Mme [C] [S] et M. [Y] [U] du fait des désordres, malfaçons et non-conformités constatés et de l’exécution des réparations ; formuler une proposition d’apurement des comptes entre les parties,

10°/ à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger à l’attention des parties une note succincte :

— indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise, et

— indiquant les intervenants dont il suggère la mise en cause,

— établissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise,

11°/ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations; rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,

12°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DISONS que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

DISONS que Mme [C] [S] et M. [Y] [U] devront verser une consignation de trois mille Euros (3.000 €.) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 30 juin 2026 ;

DISONS que la consignation s’effectuera par une démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.caissedesdepots.fr/ dès connaissance de la présente désignation ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

PRÉCISONS qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

PRÉCISONS que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

RAPPELONS aux parties et à l’expert que l’article 240 du code de procédure civile a été abrogé à compter du 1er septembre 2025 et que le technicien peut donc désormais concilier les parties (hors médiation à laquelle les parties peuvent toujours recourir) selon un processus non spécifiquement réglementé par le code de procédure civile, les parties pouvant toujours solliciter l’homologation de l’accord intervenu si celui-ci répond aux exigences du nouvel article 1541-1 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [C] [S] et M. [Y] [U] aux dépens des procédures numérotées RG 25/1584 et RG 26/165 ;

REJETONS tous les autres chefs de demande des parties ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

S. ATEK O. RUER