N° RG 25/02722 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NORQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection,

[Adresse 1],

[Adresse 1],

[Adresse 1]

11ème civ. S3

N° RG 25/02722 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NORQ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Antoine BON

+ défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 25 mars 2026

Le Greffier

Antoine BON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

27 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A. IN’LI GRAND EST,

Immatriculée au RCS de Strasbourg

sous le n° 548 501 469,

[Adresse 2],

[Adresse 2]

représentée par M^e Antoine BON,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 164

DEFENDEUR :

Monsieur, [Y], [T]

né le 22 Octobre 1958 à L’ILE MAURICE,

[Adresse 3],

[Adresse 3]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, Première vice-présidente chargée des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Première vice-présidente chargée des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 mars 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, Première vice-présidente chargée des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 30 juillet 2010, la société immobilière du commerce et de l’industrie (SICI) a donné à bail, à compter du 1er août 2010, à Monsieur, [Y], [T] un logement conventionné n°2065, 3ème étage, sis, [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 318,48 euros, outre une provision sur charges de 160,28 euros, payables à terme échu, entre le 25 et le 30 de chaque mois.

Par avenant au contrat de bail de ce logement conclu le 29 décembre 2021 avec prise d’effet au 27 décembre 2021, entre la SA IN’LI GRAND EST et Monsieur, [Y], [T], le contrat de bail a été transféré, suite à la déconstruction de l’immeuble, [Adresse 4], sur le lot n°321, étage 3, porte 2007, situé, [Adresse 3].

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 7 novembre 2024, la bailleresse a fait commandement à Monsieur, [Y], [T] de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 727 euros, au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 21 octobre 2024, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 10.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 10 mars 2025 et notifié au Préfet du Bas-Rhin par voie électronique le 11 mars 2025, la SA IN’LI GRAND EST a assigné Monsieur, [Y], [T] devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— Subsidiairement, PRONONCER la résolution judiciaire du bail d’habitation en raison de graves manquements du locataire à ses obligations,

— ORDONNER son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef,

— le CONDAMNER à lui payer :

— la somme de 2 205,51 euros au titre des arriérés locatifs (au 25/02/2025), avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer,

— une indemnité d’occupation de 522 euros par mois (montant du dernier loyer – 354 € – augmenté de l’avance sur charges – 168€), indexée dans les mêmes conditions que le loyer du bail résilié, jusqu’à la date de libération effective des lieux loués,

— une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicite en outre sa condamnation aux dépens, y compris les frais du commandement de payer.

Elle fait valoir que le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, la dette n’ayant pas été totalement apurée, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, celui-ci se trouve résilié.

À l’audience du 16 septembre 2025 à laquelle les deux parties ont comparu, il a été donné lecture du rapport d’enquête sociale du 12 septembre 2025, selon lequel Monsieur, [Y], [T] vit seul et perçoit 1 152,46 euros de pension de retraite par mois. Il est indiqué qu’il a déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable le 19 août 2025 ; il est sollicité le maintien du bail avec octroi de délais de paiement.

Après deux renvois dans l’attente de la décision de la commission de surendettement, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2026.

La SA IN’LI GRAND EST, représentée par son conseil, s’est référée à son assignation sauf à actualiser la dette à 1 996,92 euros au 29 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse) ; elle a précisé que le loyer courant était payé et qu’elle avait reçu le plan de surendettement. Elle indique être d’accord avec l’octroi de délais de paiement conformément au plan avec suspension de la clause résolutoire. Elle est autorisée à produire un décompte actualisé en cours de délibéré vu le paiement récent invoqué par le défendeur.

Monsieur, [Y], [T], comparant en personne, fait valoir qu’il a payé une somme supérieure à que ce que le plan prévoyait afin de régler sa dette « au plus vite ». Il indique avoir réglé la somme de 750 euros le 6 février 2026, de sorte que sa dette serait réduite à 1 246,92 euros. Il sollicite l’octroi de délais de paiement comme accordé par la Commission de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

Par courrier reçu au greffe le 25 février 2026, la SA IN’LI GRAND EST a transmis un décompte au 17 février 2026 faisant apparaître le virement du défendeur de 750 euros du 6 février 2026 et un solde de 1 246,92 euros.

A la demande de la Présidente, la SA IN’LI GRAND EST a adressé par courriel du 20 mars 2026 un décompte du 3 septembre 2025, comprenant les opérations comprises entre le 10 février et 31 août 2025 n’apparaissant pas sur les décomptes produits.

MOTIFS

Sur la demande en résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 11 mars 2025, soit au moins 6 semaines avant la première audience du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, la SA IN’LI GRAND EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Bas-Rhin le 2 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 applicable en l’espèce au regard de la date du bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail d’habitation contient une clause résolutoire en son article 10 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2024 pour la somme en principal de 2 727 euros suivant décompte arrêté au 21 octobre 2024.

Il ressort du décompte au 25 février 2025 que :

— la somme de 2 727 euros inclut une « pénalité OPS » de 7,62 euros, débitée le 31 janvier 2024, dont la demanderesse ne justifie pas du bien-fondé, laquelle sera donc déduite de la somme à payer,

— ont été réglées 342 euros le 31/10/2024 avant délivrance du commandement, puis deux fois 550 € dans le délai de deux mois, soit un total de 1 442 euros, cependant insuffisant pour apurer les causes du commandement, pénalité précitée déduite.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 janvier 2025 (étant précisé qu’à cette date, la commission de surendettement n’avait pas encore été saisie, le dépôt du dossier étant intervenu le 18 juillet 2025 et la décision de recevabilité ayant été prononcée le 19 août 2025).

Sur la demande en paiement :

La SA IN’LI GRAND EST a produit en cours de délibéré un décompte actualisé au 17 février 2026 confirmant le règlement invoqué par Monsieur, [Y], [T] réduisant la dette à 1 246,92 euros arrêtée à l’échéance de janvier 2026 incluse.

Toutefois, selon les décomptes produits du 7 décembre 2024 jusqu’au 17 février 2026, les sommes de 148,28 euros et 95,56 euros ont été imputées respectivement les 25 novembre 2024 et 6 mai 2025 au débit du compte de Monsieur, [Y], [T] au titre de frais de procédure. Ces sommes, qui correspondent au coût du commandement de payer du 7 novembre 2024 et, selon toute vraisemblance, à l’assignation et sa notification, seront déduites du montant de l’arriéré locatif, s’agissant de dépens ou de frais dont il est réclamé qu’ils soient inclus dans les dépens.

Sera également déduite du montant de l’arriéré la somme de 7,62 euros comme indiqué ci-dessus.

Monsieur, [Y], [T] sera donc condamné à payer la somme de 995,46 euros (1 246,92 – 148,28 – 95,56 – 7,62) au titre des loyers et provisions sur charges jusqu’à la résiliation du bail, puis au titre de l’occupation du logement jusqu’au mois de janvier 2026 inclus. Cette somme ne portera pas d’intérêt, conformément au plan établi par la commission de surendettement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié le 29 juillet 2023, applicable en l’espèce s’agissant de l’octroi de délais de paiement, permet au juge d’accorder même d’office des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VI prévoit cependant notamment que, " par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement (…) ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code [code de la consommation], dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers. "

L’article 24 VII dispose par ailleurs que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, il est constant que Monsieur, [Y], [T] a repris le paiement intégral du loyer courant.

La commission de surendettement a rendu une décision le 18 novembre 2025, imposant le réaménagement de la dette locative sur 18 mois sans intérêts, moyennant des échéances de 192,39 euros, et a constaté le 13 janvier 2026 qu’en l’absence de contestation, les mesures entreraient en application le 28 février 2026.

Il convient dès lors d’accorder à Monsieur, [Y], [T] des délais de paiement pour régler sa dette locative de 995,46 euros (inférieure à celle retenue par la Commission), à raison de la même mensualité que celle fixée par la commission, soit 192,39 euros mais ce sur 5 mois, outre une sixième mensualité du solde de la dette, selon les modalités précisées au dispositif.

Il conviendra également de suspendre le jeu de la clause résolutoire conformément à l’accord des parties. Si les délais de paiement sont respectés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet de sorte que :

— la bailleresse pourra procéder à l’expulsion du défendeur,

— ce dernier sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de libération des lieux, d’un montant équivalent à celui du loyer, y compris en ses modalités de révision, et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, payable à terme échu entre le 25 et le 30 de chaque mois comme le loyer.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [Y], [T], qui succombe, sera condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard à sa situation économique.

PAR CES MOTIFS

La Première Vice-présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail concernant le logement n°321, étage 3, porte 2007, sis, [Adresse 3], sont réunies à la date du 8 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [T] à verser à la SA IN’LI GRAND EST la somme de 995,46 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et des indemnités d’occupation échues impayées jusqu’en janvier 2026 inclus ;

ACCORDE à Monsieur, [Y], [T] un délai de 6 mois pour s’acquitter de sa dette, durant lesquels les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

DIT que Monsieur, [Y], [T] devra s’acquitter de sa dette sans intérêts en 5 mensualités de 192,39 euros chacune et une 6ème mensualité du solde de la dette ;

DIT que ces mensualités sont payables le 28 de chaque mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera, sans autre formalité, que :

* la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* à défaut pour Monsieur, [Y], [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société IN’LI GRAND EST puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

* Monsieur, [Y] soit condamné à verser à terme échu, entre le 25 et le 30 de chaque mois à la société IN’LI GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, éventuellement révisé selon les modalités fixées au bail, et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération des lieux ;

DEBOUTE la SA IN’LI GRAND EST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [T] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer à hauteur de 148,28 euros ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Catherine GARCZYNSKI