Jugement du : 07 Novembre 2024

N° RG n° N° RG 22/00305 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IJCF

Minute n° 24/00173

TRIBUNAL JUDICIAIRE de NANCY

POLE CIVIL – SECTION 9

JUGEMENT DU : 07 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Madame [V] [I], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

comparante

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [G] exerçant sous l’enseigne CABINET UNIVERS dont le siège social est sis Mme [P] M. [L] – [Adresse 3] – [Localité 4]

représentée par M^e Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 21

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madame GSELL,

ff Greffiere : Madame COSTANTINI, au délibéré

Greffiere : Madame RANGEARD aux débats

DEBATS :

Audience publique du 19 JUIN 2024

Le président a mis l’affaire en délibéré au 27 septembre 2024 puis prorogé au 7 novembre 2024

Décision Contradictoire mise à la disposition des parties au Greffe et en dernier ressort.

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Copie exécutoire délivrée le

Copie simple délivrée le

EXPOSE DU LITIGE :

Par requête enregistrée au greffe le 21 juillet 2022, Madame [V] [I] a sollicité la convocation du syndic de copropriété CABINET UNIVERS sis à NANCY, représenté par Madame [P] et Monsieur [L], devant le tribunal judiciaire de NANCY pour obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 1 134,76 euros au titre de charges de copropriété indues outre 973 euros de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 février 2023 ; elle a été renvoyée au 19 octobre 2023 en raison de l’indisponibilité de magistrat. Elle a ensuite fait l’objet de deux renvois ordonnés à la demande des parties et a finalement été évoquée à l’audience du 19 juin 2024.

A cette date, Madame [V] [I] a soutenu oralement ses demandes. Elle expose avoir été propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] (54). Entre 2006 et 2007, le syndic de l’immeuble lui a réclamé une somme de 625 euros qui n’a jamais été justifiée, malgré ses demandes.

En 2015, elle a déposé une requête aux fins d’obtenir le remboursement de cette somme mais sa demande a été rejetée par le tribunal d’instance de NANCY. En 2020, elle a vendu son immeuble et la somme de 1 134,76 euros a été séquestrée par le Notaire, à la demande du syndic de la copropriété. Madame [V] [I] estime que cette somme doit lui être restituée dès lors que l’avocat du syndic est dans l’incapacité de justifier à quoi elle correspond. Elle réclame en outre le remboursement des frais engagés par la procédure, ayant posé des congés pour se présenter en Justice et engagé des frais de garde.

Monsieur [G] [L], exerçant à titre personnel sous l’enseigne CABINET UNIVERS, a soulevé à titre principal l’irrecevabilité des demandes formées par Madame [V] [I]. Il explique avoir succédé à la société SOGILOR en 2007 et soutient que la demanderesse aurait dû diriger ses demandes contre le syndicat des copropriétaires et non contre le syndic qui n’est pas personnellement concerné par la question des charges. En outre, Monsieur [G] [L] soutient qu’il exerce en nom propre, le CABINET UNIVERS n’ayant pas d’existence juridique.

Sur le fond, il fait valoir que les sommes réclamées à Madame [V] [I] se rapportent à des travaux votés avant qu’elle ne devienne propriétaire et qui n’étaient alors pas encore totalement réglés ; que, dès lors que les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui, acquéreur ou vendeur, est propriétaire au moment de l’exigibilité, Madame [I] est redevable de ces sommes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. Ce délibéré a été prorogé au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des demandes formées par Madame [V] [I] :

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. En conséquence, il est constant qu’est irrecevable toute demande formée contre une personne autre que celle à l’encontre de laquelle les prétentions peuvent effectivement être formées.

Par ailleurs, l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

L’article 17 de cette loi dispose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Enfin, l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

En l’espèce, Madame [V] [I] sollicite le remboursement par le CABINET UNIVERS d’une somme de 1 134,76 euros retenue par le Notaire à l’occasion de la vente de son bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6]. Elle explique que cette somme correspond à des charges de copropriété indues remontant à l’année 2006, lorsqu’elle a acquis la propriété de l’immeuble. Elle soutient qu’aucune explication ne lui a jamais été fournie sur la justification des montants réclamés.

Il ressort des éléments produits par le défendeur que le CABINET UNIVERS – agissant en qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 6] – informé le 28 octobre 2020 de la vente à titre onéreux de l’immeuble appartenant à Madame [V] [I], a formé une opposition sur le fondement de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 au paiement de la somme de 1 134,76 euros, dont 918,74 euros en principal au titre de charges et créances du syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 6].

Il apparaît donc que les demandes en paiement formées par Madame [V] [I] auraient dû être dirigées contre le titulaire de la créance, à savoir le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 6].

En conséquence, les demandes formées par Madame [V] [I] seront déclarées irrecevables. En application de l’article 696 du Code de procédure civile, elle sera tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire de NANCY, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

DECLARE les demandes formées par Madame [V] [I] irrecevables ;

CONDAMNE Madame [V] [I] aux dépens de la procédure.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

La ff greffiere La juge