N° RG 25/09112 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5F3

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 9]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/09112 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5F3

Minute n°

copie exécutoire le 13 janvier

2026 à :

— M^e Emmanuel JUNG

— Mme [L] [X]

pièces retournées

le 13 janvier 2026

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétaires de la Résidence [10], sis [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 18] représenté par son syndic la SAS TRADIGESTION IMMOBILIERE dénommée SYNCHRO

immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n°518 684 451

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par son collaborateur, M^e Lucien BALLAND, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [L] [X]

née le 11 Mars 1977 à [Localité 16]

demeurant [Adresse 3]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[W] [V], Greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

Audience publique du 09 Décembre 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

[M] [X] était propriétaire du lot de copropriété n°15 de la résidence [Adresse 15].

Une mise en demeure de payer les charges de copropriétés a été notifiée à Mme [L] [X] suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 24 avril 2024 pour un montant de 6 448,96€.

Mme [L] [X] n’ayant pas réglé les sommes dues au titre des charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], représenté par son syndic la SAS TRADIGESTION IMMOBILIERE dénommée SYNCHRO l’a fait assigner devant le tribunal de céans par exploit de commissaire de Justice en date du 10 octobre 2025, déposé à étude, aux fins, notamment, de condamnation au paiement de la somme de 5 423,68€ au titre des charges.

Mme [L] [X] n’a pas comparu à l’audience du 09 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] demande au tribunal de proximité de Schiltigheim de :

— condamner Mme [L] [X] à payer la somme de 5 423,68€ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 avril 2024,

— condamner Mme [L] [X] à payer la somme de 1 383,67€ au titre des relances et mise en contentieux,

— condamner Mme [L] [X] à payer la somme de 800€ à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [L] [X] aux entiers dépens outre la somme de 1 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, le demandeur fait valoir que la dette s’élève désormais à la somme de 7 082,30€.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] fait valoir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 que Mme [L] [X] n’honore plus le paiement de ses charges et que cette carence génère un préjudice au syndicat des copropriétaires.

MOTIFS

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [L] [X] a été assignée devant la chambre de proximité de [Localité 17] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 10 octobre 2025.

Le commissaire de Justice s’est assurée de l’adresse de la défenderesse en vérifiant le nom sur la sonnette et la boite aux lettres.

Mme [L] [X] n’a pas comparu à l’audience. Elle n’y était pas représentée.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de ladite loi précise que I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 10-1 de ladite loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il est relevé que le bien appartenait manifestement à [M] [X]. Selon le syndicat de copropriétaires, Mme [L] [X] en serait désormais la propriétaire dans le cadre d’une succession. Il sera relevé que le syndicat de copropriétaires est particulièrement muet sur ce point dans son acte introductif d’instance.

Or, le tribunal relève qu’il n’est produit aucune pièce démontrant cette transmission de bien immobilier. Le demandeur ne produit pas d’extrait du livre foncier.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à [Adresse 18] [Localité 7] produit un relevé de propriété, daté du 18 avril 2024, émanant manifestement du site internet de la DGFIP (annexe 1). La commune de [Localité 17] n’est pas mentionnée sur ce document. La force probante de ce document quant à la propriété du bien en litige est insuffisante.

En outre, Mme [L] [X] n’a jamais payé les charges de copropriété depuis le 1er juillet 2018.

Les autres pièces produites n’émanent que du syndicat de copropriétaires et ne permettent pas de démontrer la propriété immobilière du lot en litige au profit de Mme [L] [X].

Au regard de ces éléments, en l’état des pièces produites, la demande en paiement des charges de copropriété sera déclarée irrecevable pour défaut d’intérêt à agir contre Mme [L] [X].

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sis [Adresse 4] à [Localité 8] représenté par son syndic la SAS TRADIGESTION IMMOBILIERE dénommée SYNCHRO IRRECEVABLE à agir contre Mme [L] [X] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sis [Adresse 5] [Localité 8] représenté par son syndic la SAS TRADIGESTION IMMOBILIERE dénommée SYNCHRO aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier Le juge