Jugement N°

du 18 JUILLET 2025

Chambre 1 Cabinet 3

RG N° N° RG 24/04242 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZK2

du rôle général

S.A.R.L. ALIBRISE

c/

[F] [X] divorcée [I]

M^e Franck BOYER

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

GROSSE le

M^e Franck BOYER

, la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies le

— copie électronique

— M^e Franck BOYER

, la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

— Dossier

— 

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

LOYER COMMERCIAL

Le DIX HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ,

LE TRIBUNAL

Composé de Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidentee du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND statuant comme Juge des Loyers Commerciaux

assistée lors des débats de Madame Fanny CHANSEAUME, Greffière,

ENTRE

S.A.R.L. ALIBRISE

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Franck BOYER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Madame [F] [X] divorcée [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

D’AUTRE PART

Après débats à l’audience publique du 06 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial initialement du 5 octobre 1983 conclu entre Mme [R] et la SNC [C] et Viple, il a été donné à bail à cette dernière société, un ensemble immobilier situé sur la commune de [Adresse 7] [Adresse 5] pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er janvier 1984.

Le bail a ensuite été renouvelé par acte notarié du 25 mars 2002.

Mme [F] [X] divorcée [I] est la propriétaire actuelle des locaux, qui sont donnés à bail à la SARL Alibrise, qui exploite dans les lieux, un commerce d’hôtel bar restaurant, sous le nom commercial de “Moulin des Gardelles”, pour avoir fait l’acquisition du fonds de commerce par acte authentique du 25 mars 2002.

Une précédente procédure en fixation de loyer a opposé le bailleur et le preneur : par jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2012, et le montant du loyer a été fixé à compter du 1er avril 2012, à 44 000 euros hors taxes.

Le bail s’est poursuivi ensuite par tacite prolongation au-delà du 1er avril 2021.

Par acte du 15 décembre 2023, la SARL Alibrise a sollicité le renouvellement du bail aux “mêmes charges et conditions que le bail initial” et de son renouvellement, dont les conditions ont été définies par le jugement du 3 mai 2019.

Le 1er mars 2024, il a été répondu favorablement à la demande de renouvellement, Mme [F] [X] divorcée [I] ayant indiqué qu’elle entendait que le loyer annuel en principal soit fixé à la somme de 52 593 euros hors charges, hors taxes, les autres clauses et conditions du bail du 25 mars 2002 renouvelées demeurant inchangées.

Compte tenu du désaccord entre les parties, la SARL Alibrise a pris un mémoire en fixation du loyer commercial le 26 avril 2024 et a saisi le juge des loyers commerciaux par acte du 29 octobre 2024.

Par mémoire en date du 4 avril 2025, la SARL Alibrise demande, au visa des articles L.145 et L.145-33 du code de commerce, R.145-5 et R.145-6 du code de commerce, des dispositions de la loi du 18 août 2022 et de la loi du 7 juillet 2023, de :

à titre principal :- juger que conformément à l’accord intervenu entre les parties, suivant réponse à demande de renouvellement en date du 1er mars 2024, le bail commercial en date première du 1er avril 2002 est intervenu régulièrement pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2024 ;

— juger que conformément à la loi 1er avril 2022, et de la loi du 7 juillet 2023, le montant du loyer commercial, en son augmentation, et fixation, sera fixée à la somme de 49 494 euros HT par an;

— juger que les autres conditions fixées dans le bail renouvelé en date du 1er avril 2002 resteront inchangées en matière de charges, de taxe et autres clauses et conditions ;

à titre subsidiaire :- juger que le nouveau loyer commercial ainsi fixé, sera applicable à compter du 1er janvier 2024;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

— désigner tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative ;

— fixer à la somme de 49 494 euros HT par an (HT et charge loyer annuel provisionnel) ;

— condamner Mme [T] à lui payer une indemnité à hauteur de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens qui comprendront le coût des actes extrajudiciaires, et plus particulièrement l’acte en demande de renouvellement de bail commercial du 15 décembre 2023 et les dépens.

Par mémoire en date du 6 février 2025, Mme [F] [X] divorcée [I] demande de :

— juger que le bail est renouvelé à la date du 1er janvier 2024,

— fixer le loyer du bail renouvelé au montant de 57 059,11 euros / an ou 4 754,92 euros/mois hors

taxes et hors charges ;

— juger que les autres clauses du bail sont inchangées,

— rejeter toutes autres demandes.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs derniers mémoires.

MOTIFS

Par jugement du 3 mai 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a, notamment :

— vu les dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce,

— vu le jugement en date du 5 novembre 2014 qui a constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2012,

— dit que le bail commercial est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2012 ;

— fixé le montant du loyer révisé à compter du 1er avril 2012 à la somme de 44000 euros HT par an.

Par acte du 15 décembre 2023, la SARL Alibrise a sollicité le renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions que le bail initial et de son renouvellement.

Le 1er mars 2024, Mme [F] [X] divorcée [I] a accepté le principe du renouvellement du bail, mais elle a demandé à ce que le loyer annuel en principal soit fixé à 52 593 euros HC et HT, les autres clauses et conditions du bail du 25 mars 2002 renouvelé demeurant inchangées.

La SARL Alibrise soutient que les relations entre bailleur et preneur dans le cadre de l’exécution du bail commercial, de son renouvellement ainsi que de la fixation du nouveau loyer commercial, sont régies par les dispositions de la loi du 18 août 2022 ayant plafonné à 3,5% la possibilité d’augmentation d’un loyer commercial ; que le montant du loyer commercial annuel, fixé suivant jugement du 3 mai 2019 est de 47 820 euros HT annuels ; qu’ainsi, après application du plafonnement de 3,5 %, elle demande de voir fixer le montant du loyer commercial suivant bail renouvelé à la somme de 49 494 euros HT .

Mme [F] [X] divorcée [I] fait valoir que la fixation du loyer du bail obéit à une simple opération mathématique, en application combinée du bail de 2002, de l’indice du coût de la construction et du jugement du juge des loyers commerciaux de 2019. Elle explique que la SARL Alibrise se réfère au plafonnement de 3,5% de l’indice des loyers commerciaux, alors qu’en application du bail, le loyer est indexé à l’indice du coût de la construction.

Sur ce,

La loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, a instauré un article 14 ainsi rédigé : « La variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, publié par l’institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises, ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration de la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieur à 3,5 % sur cette même période. Les petites et moyennes entreprises mentionnées au premier alinéa du présent article répondent à la définition de l’annexe I au règlement no 651/2014 de la commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d’aide compatible avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité ».

Ainsi, au terme de ce texte, sont visés les loyers des baux comportant une clause d’indexation à raison de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux. La disposition ne s’applique pas au bail qui ferait l’objet d’une indexation sur un autre indice, ni à ceux prévoyant une indexation qui ne serait pas annuelle.

Pour la mise en œuvre de cette disposition, il apparaît que si, pour chacun des 4 trimestres visés, la variation de l’indice devait aboutir à une variation de + 3,5 % (à la hausse comme à la baisse), cette variation serait limitée à 3,5 %. Si le pourcentage de variation de l’indice est inférieur à 3,5 % il n’y a lieu à aucun cantonnement.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par la demanderesse (pièces n°1 et n°2) que le loyer est révisable à l’expiration de chaque période triennale en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publiée par l’INSEE.

Ainsi, le bail ne fait pas l’objet d’une indexation sur l’indice des loyers commerciaux, mais sur l’indice de la construction. Les dispositions de la loi du 16 août 2022 ne sont donc pas applicables.

Aussi, il convient de retenir les calculs de la défenderesse, à savoir :

44 000 euros x 2016 (indice 3ème trimestre 2011) / 1624 (indice 3ème trimestre 2023) = 57 059,11 euros HT et HC.

Par ailleurs, la SARL Alibrise procède dans ses conclusions, à des développements concernant d’éventuels désordres affectant le bien immobilier dont ne fait pas état la bailleresse. La SARL Alibrise n’en tire pour autant aucune conséquence en termes de loyers.

— Sur les dépens

Succombant principalement à l’instance, la SARL Alibrise sera condamnée aux dépens.

La demande de la SARL Alibrise au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

CONSTATE l’accord des parties sur le renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2024 ;

DIT que le bail commercial est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2024 ;

FIXE le loyer du bail annuel à hauteur de 57 059,11 euros hors taxes et hors charges ;

REJETTE le surplus des demandes de la SARL Alibrise ;

CONDAMNE la SARL Alibrise aux dépens de l’instance;

REJETTE la demande de la SARL Alibrise au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT