RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/01097 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWHH

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Nicolas ALTEIRAC – 52

M^e Tarik ÖZCAN – 136

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

M. [H]

adressées le : 05 février 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ordonnance du 05 Février 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [E]

[Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

S.E.L.A.R.L. MJ AIR, prise en la personne de M. [K] [I], en qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. ALSAPEINT

[Adresse 2]

non comparante

S.C.I. TESTUT, prise en la personne de son gérant.

[Adresse 3]

représentée par M^e Tarik ÖZCAN, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [S] [X]

né le 05 Mars 1977 à [Localité 2]

[Adresse 4]

non comparant

S.A.R.L. BBD CONSEIL ET LOGISTIQUE, prise en la personne de son gérant.

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 20 Janvier 2026

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Sameh ATEK

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Réputée contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes délivrés les 07, 11 et 16 août 2025, M. [B] [E] a fait assigner la SCI TESTUT, la SARL BBD CONSEIL ET LOGISTIQUE, M. [S] [X] et la SAS ALSAPEINT, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SELARL MJ AIR, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à 67000 Strasbourg devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— désigner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, un expert, selon mission dont il précise les termes, afin notamment de déterminer l’existence et la cause des désordres qui affectent le bien qu’il a acquis après de la SCI TESTUT selon acte authentique du 08 novembre 2021, évaluer les travaux de remise en état et rechercher tous les éléments du préjudice subi ;

— lui donner acte de ce qu’il procédera à l’avance des frais d’expertise.

Selon conclusions du 15 janvier 2026, la SCI TESTUT a sollicité voir :

à titre principal,

— débouter M. [E] de sa demande d’expertise dirigée à l’encontre de la SCI TESTUT, et par conséquent, la mettre hors de cause ;

— juger que la SCI TESTUT n’a pas manqué à son devoir d’information ni à son obligation de délivrance ;

à titre subsidiaire, si un Expert devait être désigné,

— condamner le demandeur à prendre en charge les frais d’expertise.

À l’audience du 20 janvier 2026, le conseil de M. [B] [E] a maintenu oralement sa demande d’expertise en y incluant la SCI TESTUT. La SCI TESTUT s’est opposée à la demande d’expertise à son encontre en réitérant oralement ses observations. Pour le surplus, les parties représentées ont réitéré oralement leurs prétentions puis se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Régulièrement assigné à domicile par l’intermédiaire de Mme [F] [S] [X], épouse du gérant, la SARL BBD CONSEIL ET LOGISTIQUE n’a pas comparu.

Régulièrement assigné à domicile par l’intermédiaire de Mme [F] [S] [X], son épouse, M. [S] [X] n’a pas comparu.

Régulièrement assigné à personne morale, la SAS ALSAPEINT, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SELARL MJ AIR n’a pas comparu.

SUR QUOI

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le juge des référés ne tient pas de ces dispositions le pouvoir d’apprécier la recevabilité ni le bien-fondé de l’action au fond dans la perspective de laquelle la demande d’expertise in futurum a été introduite, sauf à retenir que celle-ci est, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, et ce quel que soit le fondement juridique de cette action que le demandeur à l’expertise demeure libre de choisir.

En l’espèce, M. [B] [E] expose qu’il a acquis auprès de la SCI TESTUT, selon acte authentique en date du 08 novembre 2021, un ensemble immobilier sis [Adresse 7], la propriété de plusieurs lots ; qu’il a entrepris des travaux de rénovation confié à M. [S] [X] ; que la SARL BBD CONSEIL ET LOGISTIQUE a exécuté certains travaux puis a abandonné le chantier ; que la reprise du chantier a été confiée à la SAS ALSAPEINT ; qu’il a été révélé que le plancher des combles est aucunement adapté à un quelconque aménagement à des fins d’habitation sans travaux structurels d’ampleur.

M. [B] [E] produit notamment, à l’appui de sa demande :

— un rapport d’expertise de M. [D] [P], expert chez GEB ALSACE, en date du 13 janvier 2025 confirmant que le plancher des combles est aucunement adapté à un quelconque aménagement à des fins d’habitation sans travaux structurels d’ampleur (pièce 15) ;

— un rapport d’expertise amiable de M. [M] [Q], architecte-expert, en date du 26 juin 2025 concluant que les combles des bâtiments A et B sont affectés d’importantes lacunes de nature structurelle ou autre qui ont été découvertes lors des travaux effectuées par les entreprises mandatées par M. [B] [E] et que les premiers travaux effectués par les entreprises mandatées par ce dernier doivent être intégralement repris (pièce 16).

La SCI TESTUT s’opposent à la demande d’expertise aux motifs qu’aucun vice caché ou dol peuvent être caractérisés, M. [B] [E] ayant été prévu du défaut touchant la toiture ; que le prix négocié permet de tenir compte des travaux à effectuer ; que M. [B] [E] s’est vu remettre les clefs en mars 2021, soit avant la vente intervenue en novembre 2021.

Cependant, il ne fait pas la démonstration que toute action qui serait introduite au fond à son encontre serait, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, dès lors que l’expertise aura notamment pour objet de fournir les éléments techniques qui permettront de déterminer l’origine et l’ampleur des désordres et les circonstances éventuelles qui ont pu permettre qu’ils n’aient pas été révélés au moment de la vente.

En effet, les échanges de mails produit par la SCI TESTUT atteste que M. [B] [E] était au courant de certains désordres, mais non de l’ampleur des travaux à réaliser, les lacunes structurelles ayant été découvertes après la vente au moment des travaux selon M. [M] [Q], architecte-expert, (pièces 16), d’autant que la venderesse a précisé dans son courriel du 27 mai 2021 qu’elle pouvait « préparer une liste exhaustive des travaux mais qu’elle ne sera pas longue » (pièce 2 défenderesse) et que l’acte de vente signé par les parties devant notaire en date du 08 novembre 2021 stipule que les combles d’une surface 64,7 m² et 68,2 m² sont aménageables.

Ainsi, ces faits sont de nature à rendre plausible une action au fond justifiant ainsi que soit diligentée une expertise judiciaire sur le fondement de laquelle les juges du fond pourront déterminer si les éventuels désordres constatés sont susceptibles d’être qualifiés de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil ou s’il existe un dol au regard de l’ampleur des travaux à réaliser in fine, le juge des référés étant incompétent pour se prononcer sur ces questions.

Par ailleurs, seul un expert judiciaire permettra d’établir l’existence des désordres, et la date de leur apparition le cas échéant, ainsi que les responsabilités, dont le rapport s’imposera aux parties en raison de son indépendance et de son impartialité à leur égard.

Les autres parties défenderesses, absentes, ne s’opposent par à la mesure d’expertise et ne font pas la démonstration que toute action qui serait introduite au fond à leur encontre serait, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec.

Ainsi, M. [B] [E] fait suffisamment la preuve de la vraisemblance des désordres allégués justifie par conséquent d’un motif légitime pour faire ordonner une expertise.

Cette mesure d’instruction sera ordonnée aux conditions et dans les termes qui seront précisés au dispositif de la présente ordonnance, lesquels doivent permettre de garantir que les conclusions de l’expert soient de nature à éclairer au mieux le juge qui serait, le cas échéant, saisi au fond. Pour le surplus, les demandes des parties faites au titre des chefs de la mission d’expertise seront rejetées.

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, l’avance des frais d’expertise doit demeurer à la charge de la partie demanderesse. Il en va de même des dépens qui ne sauraient être réservés dès lors que la présente décision met fin à l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

ORDONNONS une expertise des désordres qui affectent les combles de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] appartenant à M. [B] [E] ;

COMMETTONS en qualité d’expert :

[H] [Z]

[Adresse 8] [Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 5]. : 06.89.89.79.56

Mèl : [Courriel 1]

Avec pour mission de :

1°/ se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’exécution de sa mission, prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties et donner tous éléments techniques de nature à permettre au juge de déterminer les missions respectives des intervenants à l’acte de construire,

2°/ visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] appartenant à M. [B] [E], le décrire, entendre tous sachants,

3°/ dire si l’immeuble présente les désordres, malfaçons et non-conformités précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

4°/ dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné ;

5°/ dire quelles sont les causes de ces désordres, malfaçons et non-conformités en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration, dire si ces désordres étaient apparents lors de la vente de l’immeuble intervenue le 08 novembre 2021,

6°/ dire si les désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou en compromettent la solidité,

6 bis°/ dire si les parties connaissaient ces désordres et l’ampleur des travaux à réaliser au moment de la vente ou s’ils ne pouvaient les ignorer ;

7°/ dire si les travaux réalisés sont conformes quantitativement et qualitativement aux travaux commandés et facturés ainsi qu’aux règles de l’art ;

8°/ rechercher tous les éléments techniques permettant d’établir les responsabilités éventuelles de chacun des intervenants dans les malfaçons, non-conformités et désordres constatés ;

9°/ indiquer s’il y a lieu les travaux restant à exécuter pour remettre l’ouvrage en conformité à sa destination ou pour le rendre conforme aux prescriptions du marché conclu entre les parties, en évaluer le coût et la durée de leur exécution,

10°/ dire si l’exécution des travaux par une autre entreprise est susceptible d’entraîner un supplément de prix ; dire si, après l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble restera affecté d’une moins-value et donner en ce cas son avis sur son importance,

11°/ donner tous éléments pour proposer l’évaluation des préjudices subis par M. [B] [E] du fait des désordres, malfaçons et non-conformités constatés et de l’exécution des réparations ; formuler une proposition d’apurement des comptes entre les parties,

12°/ à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger à l’attention des parties une note succincte :

— indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise, et

— indiquant les intervenants dont il suggère la mise en cause,

— établissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise,

13°/ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations; rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,

14°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DISONS que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

DISONS que M. [B] [E] versera une consignation de trois mille Euros (3.000 €.) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 30 avril 2026 ;

DISONS que la consignation s’effectuera par une démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.caissedesdepots.fr/ dès connaissance de la présente désignation ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

PRÉCISONS qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

PRÉCISONS que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

RAPPELONS aux parties et à l’expert que l’article 240 du code de procédure civile a été abrogé à compter du 1er septembre 2025 et que le technicien peut donc désormais concilier les parties (hors médiation à laquelle les parties peuvent toujours recourir) selon un processus non spécifiquement réglementé par le code de procédure civile, les parties pouvant toujours solliciter l’homologation de l’accord intervenu si celui-ci répond aux exigences du nouvel article 1541-1 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [B] [E] aux dépens ;

REJETONS tous les autres chefs de demande des parties ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER