N° RG 25/01622 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLUX

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 25/01622 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLUX

Minute n°

copie certifiée conforme le 28 avril

2026 à :

— M^e Aline MOEHRMANN

— M^e Emmanuel JUNG

M^e Emmanuel JUNG

M^e Aline MOEHRMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [W]

né le 06 Avril 2005 à [Localité 3]

[Adresse 2] [Localité 4]

représenté par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [C] [K] [U]

[Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Gregory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[X] [Y], Attaché de justice

[Q] [B], Auditeur de justice

DÉBATS :

Audience publique du 10 mars 2026

JUGEMENT

Contradictoire et avant dire droit,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat de bail d’habitation signé le 30 juillet 2023, M. [S] [W], étudiant, a loué, en colocation, à Mme [C] [K] [U] la chambre verte du logement meublé situé [Adresse 4] à [Localité 5]. Il a disposé d’un droit d’usage des parties communes (salle à manger, salon, salle de douche, mezzanine et cuisine). Un dépôt de garantie de 1 100€. L’état des lieux d’entrée a été effectué à la remise des clés.

Congé ayant été donné, le bail a été résilié le 04 juillet 2024. Un état des lieux de sortie a été réalisé à l’amiable à cette date, M. [S] [W] étant en visio-conférence. Il a été signé par M. [S] [W] le 16 juillet 2024.

Mme [C] [K] [U] a communiqué à M. [S] [W] un devis de nettoyage de l’appartement par courriel du 26 juillet 2024, ainsi qu’un devis pour réparation par mail en date du 04 août 2024.

Suivant courriel du 22 août 2024, M. [S] [W] a sollicité la restitution de l’intégralité du dépôt de garantie. Il a réitéré cette demande suivant courrier du 07 octobre 2024.

Suite à l’échec de conciliation extra-judiciaire, M. [S] [W] a fait assigner Mme [C] [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection schilikois aux fins d’obtenir la restitution du dépôt de garantie, suivant exploit de commissaire de Justice, déposé à étude, le 11 février 2025.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 27 janvier 2026, reprises oralement à l’audience, M. [S] [W] demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Mme [C] [K] [U] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner, sous astreinte, Mme [C] [K] [U] à payer la somme de 1 355€ au titre de la non-restitution du dépôt de garantie majorée de 10 % par mois de retard, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamner Mme [C] [K] [U] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [S] [W] fait valoir, au visa de l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, que les réparations des appareils électroménagers sont à la charge du bailleur et qu’en conséquence, les réparations de la hotte et du lave-vaisselle ne peuvent lui être imputées d’autant plus que ces appareils fonctionnaient à son départ. S’agissant du nettoyage, M. [S] [W] souligne qu’il a mandaté une entreprise de nettoyage avant de quitter les lieux si bien que la preuve de la nécessité de refaire un nettoyage de sa chambre après l’état des lieux de sortie n’est pas rapportée. S’agissant des demandes reconventionnelles de Mme [C] [K] [U], M. [S] [W] souligne que le dégât des eaux, intervenu après son départ de la colocation, a été déclaré par son colocataire, M. [V] [T] dès le 20 juillet 2024, seul responsable de cet incident. M. [S] [W] rappelle que la poignée de porte ne peut lui être facturé car elle a été réparée par M. [T], que la machine à laver fonctionnait au jour de son départ, que le devis chiffrant la réparation de la cuvette est dépourvu de force probante.

En réplique, et suivant conclusions du 11 février 2026, reprises oralement à l’audience, Mme [C] [K] [U] demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter M. [S] [W] de sa demande principale,

— reconventionnellement, ordonner à M. [S] [W] de transmettre sous astreinte, la déclaration de sinistre du dégât des eaux survenu dans l’appartement,

— condamner M. [S] [W] à payer la somme de 2 546,92€ avec intérêts au taux légal à compter de la résiliation du bail d’habitation au titre des réparations locatives,

— condamner M. [S] [W] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [C] [K] [U] fait valoir, au visa des articles 7 et 8-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que M. [S] [W] a reconnu les dégradations mentionnées sur l’état des lieux de sortie en le signant, qu’il existe des points de discordance entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Mme [C] [K] [U] soutient que le dégât des eaux est intervenu le 20 juin 2024, qu’il était encore locataire et donc solidairement tenu des dégradations locatives sur le plancher des suites du dégât des eaux. Elle soutient que la réparation du plancher est chiffrée à 8 129,28€, qu’elle a perçu la somme de 5 205,34€ et que le solde doit être pris en charge par M. [S] [W]. Elle met également en compte une réparation de poignée pour 42€, une machine à laver pour 319,98€, la fixation de la cuvette pour une somme de 142€, ainsi qu’un nouveau nettoyage pour la somme de 219€.

MOTIFS

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Par ailleurs, selon les dispositions du même article, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

Enfin, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

L’article 1731 du code civil énonce que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues (Cass. 3ème Civ. 15 février 2012 n°11-13.014). Le bailleur ne peut retenir une somme forfaitaire puisque toute somme retenue doit être justifiée (Cass. 3e civ., 26 juin 2007, n° 06-16.644). Si le bailleur doit restituer le dépôt dans le délai de 2 mois, il n’est pas obligé de produire les justificatifs de non-restitution dans ce même délai (Cass. 3e civ., 8 déc. 2009 : JurisData n° 2009-050741). La restitution du dépôt de garantie ne vaut pas nécessairement quitus au locataire de toutes sommes dues au bailleur au titre de la relation locative (Cass. 3e civ., 18 juin 2002, n° 01-01.230).

En l’espèce, le moyen de défense de Mme [C] [K] [U] se fonde principalement sur la clause de solidarité insérée au bail en son article 9.

Or, il sera relevé que M. [S] [W] n’est locataire que de sa propre chambre et ne dispose, à la lecture du bail, que d’un droit d’usage des lieux communs. Le bail produit, au demeurant non signé, n’est signé par aucun autre locataire.

Les parties sont invitées à produire des explications de droit sur la licéité de cette clause au regard de l’effet relatif des contrats et de l’absence de codébiteurs au contrat.

Au regard de la nature du litige et afin de ne pas allonger inutilement l’instance, ces explications pourront être données à l’oral le jour de l’audience où une conciliation, menée par le juge, pourra être envisagée avec l’accord des parties.

L’intégralité des demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

ORDONNE la réouverture des débats

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience du 26 mai 2026 à 14h00 salle 05, afin que les parties puissent produire des explications de droit sur la licéité de la clause de solidarité au regard de l’effet relatif des contrats et de l’absence de codébiteurs au contrat ;

RÉSERVE l’intégralité des demandes des parties, ainsi que les dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier Le juge