Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 2 octobre 2025, n° 25/00638

TJ Grenoble 2 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et que les loyers n'ont pas été régulièrement payés, ce qui justifie la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la résiliation du bail entraîne l'occupation sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion de la locataire.
Accepté
Créance locative
La cour a constaté l'existence d'une dette locative et a ordonné le paiement des arriérés dus par la locataire.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que la locataire doit payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, en raison de son occupation sans droit.
Accepté
Frais de procédure
La cour a décidé de condamner la locataire aux dépens, conformément aux règles de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 2 oct. 2025, n° 25/00638
Numéro(s) :	25/00638
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre-Marie DEJEAN
Cabinet(s) :	DEJEAN - PRESTAIL
Parties :	E.P.I.C. ACTIS - Acteur de l' Immobilier Social, Immobilier Social

Texte intégral

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00638 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MLXR

AFFAIRE : E.P.I.C. ACTIS – Acteur de l’Immobilier Social C/ [P]

Le : 02 Octobre 2025

Copie exécutoire

à :la SELARL DEJEAN-PRESTAIL

Copie certifiée conforme à :

Madame [Z] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 02 OCTOBRE 2025

Par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ACTIS – Acteur de l’Immobilier Social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre-marie DEJEAN de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [Z] [P], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 17 Juin 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Octobre 2025, date à laquelle Nous, M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 14 février 2022 consenti par l’OPH ACTIS, Madame [Z] [P] a pris en location un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 407,39€.

Par acte d’huissier en date du 31 mars 2025 l’OPH ACTIS a fait assigner en référé Madame [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [P] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel :

la somme de 3829,88 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 27 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [Z] [P] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 230 euros en application de l’article 700 du Code Procédure Civile.

A l’audience du 17 juin 2025, l’OPH ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1 juin 2025 à la somme de 4645,53euros. Le bailleur indique qu’il est opposé à l’octroi de délais car les loyers sont payés irrégulièrement.

Madame [Z] [P] explique que son conjoint va l’aider à régler le loyer, elle sollicite des délais de paiement car elle souhaite demeurer dans le logement.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 31 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 2 avril 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 6 janvier 2025 pour la somme de 2561,75 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 30 novembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 6 mars 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 1 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 4 488,06 € au paiement de laquelle sera condamnée Madame [Z] [P] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et à la reprise du règlement du loyer courant par Madame [Z] [P], il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l’OPH ACTIS pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [P], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Madame [Z] [P] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenue de payer à l’OPH ACTIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Madame [Z] [P] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 6 janvier 2025.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 200 Euros sera allouée de ce chef à l’OPH ACTIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 6 mars 2025,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 6 mars 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [Z] [P] à payer à l’OPH ACTIS, la somme de 4 488,06 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1 juin 2025 (mois de mai 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que Madame [Z] [P] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 120 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes ou de ces loyers à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS l’OPH ACTIS à procéder à l’expulsion de Madame [Z] [P] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 2] à [Localité 3],

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [Z] [P] à payer à l’OPH ACTIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Madame [Z] [P] à payer à l’OPH ACTIS la somme de 200 euros sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Madame [Z] [P] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 6 janvier 2025,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 02 OCTOBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Alice DE LAFFOREST