N° RG 25/06287 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NW6K

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

11ème civ. S4

N° RG 25/06287 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NW6K

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Patricia BORDONNET

M^e Laura MOUREY

Le

Le Greffier

M^e Patricia BORDONNET

M^e Laura MOUREY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

29 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Madame [U] [R]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laura MOUREY, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 82

DEFENDERESSE :

Madame [T] [O]

assistée par M. [H] [O], curateur

demeurant chez M. [H] [O], [Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Patricia BORDONNET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 99

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/06287 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NW6K

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [R] a donné à bail à Madame [T] [O], le 29 septembre 2009, un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Cette dernière a quitté les lieux le 12 avril 2022 et un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le même jour.

Le 2 août 2022, Madame [U] [R] a fait établir un nouvel état des lieux de sortie par un commissaire de justice, afin de détailler les dégradations, état de saleté du logement, qu’elle estime imputables à Madame [T] [O].

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, Madame [U] [R] a fait assigner Madame [T] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, notamment afin d’obtenir la condamnation de son ancienne locataire à prendre en charge les travaux qu’elle a dû effectuer dans l’appartement suite aux dégradations effectuées par cette dernière ainsi qu’à l’indemniser du préjudice subi en raison de la non location du logement en raison de ces dégradations.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025 puis renvoyée afin de permettre aux conseils des parties de conclure.

A l’audience du 2 février 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [U] [R], représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 29 janvier 2026, auxquelles il est référé pour plus ample exposé des faits et moyens.

Elle sollicite ainsi, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de Madame [T] [O] à lui payer :

— la somme de 20.936,90 € au titre de l’indemnité de réfection ;

— la somme de 2.936,23 € à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 364,40 € au titre du procès-verbal de constat ;

— la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— les dépens.

Au soutien de ses demandes, elle se fonde sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que sur le décret du 26 août 1987.

Elle expose que :

* la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 29 septembre 2009 et l’état des lieux de sortie contradictoire du 12 avril 2022, complété par un état des lieux dressé par commissaire de justice du 12 août 2022, démontre que Madame [T] [O] a dégradé le bien ; qu’il ne s’agit pas uniquement de saleté ou de mauvais état des lieux; qu’il n’y a aucun doute sur l’imputabilité des dégradations à la défenderesse, de même que le manque de soins ;

* un état de sortie contradictoire a bien été dressé le 12 avril 2022 ; que le nom ainsi que la signature de Madame [T] [O] y figurent ; que le fichier est de type A5 et qu’elle a utilisé la deuxième page de l’état des lieux d’entrée pour l’état des lieux de sortie ;

* elle a dû recourir à un second état des lieux par voie de commissaire de justice pour préserver ses droits ; que celui-ci a été réalisé tardivement car le commissaire de justice a tardé à s’y rendre ; qu’elle démontre, par la production de décomptes de charges, que ce bien n’a pas pu être reloué en trois mois et demi ;

* les travaux de la salle de bain et toilettes s’élèvent à 10.135,53 €, ceux relatifs à la cuisine à la somme de 4.383,47 €, ceux dans le salon et de réparation de la porte à la somme de 3.862,10 €, le remplacement de la chaudière à la somme de 1.559 € et le remplacement de prises électriques à la somme de 99,80 € ; que les dégâts ne proviennent pas d’un état d’usure normale ou d’une vétusté ; que le fait que la situation financière de Madame [T] [O] soit compliquée est sans emport ;

* elle n’a pas pu louer son appartement entre le 12 avril 2022, date de départ de Madame [T] [O] et le 17 septembre 2022, date d’arrivée de la nouvelle locataire ; qu’elle est donc en droit de réclamer une perte de loyers pour une période de 5 mois.

Madame [T] [O] , assistée par son curateur, et représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 20 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens.

Elle demande ainsi au Juge des Contentieux de la Protection de :

— prendre acte de ce qu’elle accepte de verser à Madame [U] [R] la somme de 1.500€ au titre d’une indemnité de réfection ;

— débouter Madame [U] [R] de ses demandes, y compris celles au titre des dépens et de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— subsidiairement, réduire à de plus justes proportions les sommes mises en cause par la demanderesse.

Elle fait valoir que :

— aucun contrat de bail n’est produit par la bailleresse mais qu’il est constant que le loyer était de 570€ et que la provision sur charges mensuelle était de l’ordre de 130-150 € par mois ;

* elle n’a pas signé l’état des lieux d’entrée du 29 septembre 2009, lequel lui est ainsi inopposable ; que celui-ci est de toute manière quasiment vierge et ne contient aucune observation ni aucune indication quant à l’état des équipements et du logement ; qu’il existe peu d’éléments permettant de déterminer l’état général de l’appartement au jour de son entrée dans les lieux ; que certains éléments présentaient déjà des traces de vétusté à l’époque ;

* un état des lieux contradictoire a été effectué le 12 avril 2022, date à laquelle elle a quitté les lieux; que cet état des lieux mentionne un mauvais état d’entretien et qu’hormis un état de saleté des lieux, hormis quelques petites dégradations visées dans celui-ci, il n’est fait état d’aucune grosse dégradation ; que l’état des lieux du 2 août 2022 dressé par un commissaire de justice n’a pas été effectué de manière contradictoire ; qu’il a en outre été effectué 4 mois après son départ, de sorte que l’état de l’appartement ne saurait lui être imputable ; que l’appartement étant resté vide pendant une longue période, il est normal que des dégradations et la saleté soient surevenus ; qu’elle conteste les nombreuses dégradations visées dans ce second état des lieux de sortie ;

* elle ne conteste pas l’état de saleté et le mauvais état général des murs et des sols mais précise que l’intégralité de l’état de saleté constaté plus de quatre mois après son départ ne saurait lui être imputé; qu’en outre, au regard des grilles de vétusté et de son occupation du logement pendant 13 ans alors que les équipements n’étaient pas neufs lorsqu’elle a emmenagé, la dégradation des murs et des sols résulte également de l’usure ;

* elle accepte de prendre en charge les éléments constatés dans l’état des lieux de sortie, à savoir : les frais de nettoyage du logement, le remplacement du tiroir de la cuisine, le remplacement de la moquette de la chambre, les frais de remise en état de la tapisserie du WC et les frais de remise en état du plafond du WC ;

* Madame [U] [R] met en compte la réfection totale du logement, laquelle n’a pas à lui incomber et n’est rendue nécessaire que par l’usure normale du temps ;

* sa situation financière est compliquée et il serait inique de lui faire supporter des frais qui n’ont pas été constatés de manière contradictoire et qui lui sont réclamés plus de trois ans après sa sortie des lieux

* Madame [U] [R] ne saurait lui réclamer de dommages et intérêts car celle-ci s’est maintenue en inertie pendant quatre mois avant de faire intervenir un commissaire de justice ; qu’elle n’est pas tributaire de la carence de la demanderesse ; que l’intégralité des travaux entrepris ne sont pas de son fait ; que les travaux qui sont de son fait auraient pu être effectués en quelques jours ; qu’il n’existe aucun lien de cause à effet entre la durée des travaux et son occupation du logement ;

* le choix de recourir à un commissaire de justice pour réaliser cet état des lieux n’était aucunement nécessaire puisqu’un état des lieux de sortie contradictoire avait déjà été réalisé le 12 avril ; que celui-ci n’a pas été effectué de manière contradictoire et a été effectué quatre mois après son départ ; qu’elle n’a pas à subir le coût de ce choix ;

* Madame [U] [R] n’a sollicité aucun règlement amiable, notamment auprès de son curateur et ce, alors qu’elle avait ses coordonnées ; qu’elle doit donc être déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

Madame [U] [R] et Madame [T] [O] étant toutes deux régulièrement représentées, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des dégradations locatives

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

L’appréciation d’éventuelles dégradations locatives s’effectue par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

En l’espèce, Madame [U] [R] produit un état des lieux d’entrée en date du 29 septembre 2009. Contrairement à ce qu’indique Madame [T] [O] , cet état des lieux d’entrée est signé par la bailleresse et par la locataire.

Il est constant que cet état des lieux est succint et qu’il en résulte que l’appartement loué, ainsi que tous ses éléments d’équipement étaient en bon état, sauf : le sol de la cuisine qui était en état d’usure, le sol de la chambre (pièce 3) qui était usagé et le sol de la salle de bains qui était également en état d’usure, de même que la baignoire.

Les parties ont signé un état des lieux de départ en date du 12 avril 2022, lequel est ainsi contradictoire. Il en résulte que l’appartement est en mauvais état d’entretien et qu’il est sale, et ce, au niveau de toutes les pièces.

Madame [U] [R] produit, pour appuyer cet état des lieux, un second état des lieux, dressé cette fois par un commissaire de justice le 2 août 2022.

Il sera cependant relevé que Madame [T] [O] n’a pas été convoquée à ce second état des lieux, lequel n’est ainsi pas contradictoire, et que celui-ci a été établi plus de trois mois après le départ et premier état des lieux de sortie de la défenderesse.

Ce second état des lieux est par conséquent inopposable à Madame [T] [O], sauf en ce qu’il apporte des éléments quant aux revêtements de sols, éléments de l’appartement avant réfection.

L’analyse de l’état des lieux de sortie contradictoire du 12 avril 2022 révèle, pour toutes les pièces, sauf en ce qui concerne le cagibi, un mauvais état d’entretien du mur et du sol (salon, salle à manger, chambre).

Concernant la salle de bains ainsi que le WC, il résulte de l’état des lieux de sortie que la salle de bain est en mauvais état d’entretien général et qu’en ce qui concerne les toilettes (WC), le papier peint est arraché, le plafond est tâché, que le platre est décollé.

En ce qui concerne la cuisine, elle est en mauvais état d’entretien, il y a une brûlure au sol, des taches de gras sur le carrelage mural et un tiroir de meuble cassé.

L’état des lieux signé par les parties ne parle pas d’état d’usure mais de mauvais état d’entretien et de saleté. Or, l’entretien pèse sur la locataire, de sorte qu’elle est responsable du mauvais état d’entretien du logement ainsi que de l’état de saleté du logement. Aucun coefficient de vétusté ne peut ainsi être appliqué, celle-ci étant responsable du mauvais entretien.

Au regard des éléments produits, il apparaît ainsi nécessaire de mettre à la charge de Madame [T] [O] :

— la remise en peinture de l’intégralité des murs du logement ;

— la refection des sols du logement ;

— la remise en peinture du plafond de la salle de bains ainsi que des toilettes (WC).

En revanche, il sera relevé que l’état des lieux n’est pas précis quant au mauvais état d’entretien et il n’est pas précisé de dysfonctionnements d’éléments d’équipements ni de meubles cassés justifiant un changement total de ceux-ci, sauf en ce qui concerne un tiroir cassé dans le meuble de la cuisine, remise en état que ne conteste d’ailleurs pas Madame [T] [O].

Il sera également noté que la baignoire était déjà dans un état d’usure, de sorte qu’un changement de baignoire, à défaut de plus d’éléments, ne peut être mis à la charge de Madame [T] [O] , étant également noté que Madame [U] [R] a procédé sur ce point à des travaux d’amélioration remplaçant la baignoire par une douche, une telle amélioration ne pouvant pas être mise à la charge de l’ancienne locataire.

Il n’est également pas fait état de l’état des portes et radiateurs, le nombre de celles-ci par pièces n’étant en tout état de cause pas précisé dans l’état des lieux de sortie contradictoire.

Madame [U] [R] produit différents devis et factures.

Il sera remarqué que le devis n°131 du 14 août 2022 correspond pour partie à la facture n°69 du 18 septembre 2022, de sorte que ce n’est que cette dernière facture qui sera prise en compte. Les m2 de cette facture correspondent d’ailleurs à la surface du logement de 68 m2.

Au regard de cette facture qui concerne tout le logement hormis la cuisine, il y a lieu de prendre en compte les sommes suivantes :

— préparation des murs : 1.235 € HT soit 1 358,50 € TTC (taux TVA 10% selon facture) ;

— sous couches deux couches de peinture finition mat : 780 € HT soit 858 € TTC (taux 10% selon facture)

En ce qui concerne la préparation des plafonds, il est mis en compte une somme de 520 € HT mais pour une surface de 65 m2. Or, tel que précisé précédemment, seules sont concernées par une mise en peinture des plafonds, la salle de bains et les toilettes. Une surface de 5 m2 sera donc retenus, à défaut de plus amples éléments.

Par conséquent, il y a lieu de retenir 40 € HT à ce titre, soit 44 € TTC (taux 10% selon facture) .

Il n’y a pas lieu de prendre en compte cette facture en ce qui concerne le sol car elle parle de pose de sous-couche parquet ainsi que de parquet flottant.

Or, la pose d’un tel revêtement de sol constitue une amélioration qui ne peut pas être mise à la charge de Madame [T] [O].

En outre, il sera relevé que sur la facture n°68 du 18 septembre 2022, il est mis en compte un sol stratifié pour un métrage de 55 m2 ainsi qu’un sol PVC effet béton pour 12 m2.

Ces éléments, moins onéreux, correspondent d’avantage au sol qui était présent antérieurement dans les locaux.

Ainsi, il y a lieu de prendre en compte les sommes suivantes :

— sol stratifié 8 mm : 984,50 € HT soit 1 181,40 € TTC (taux TVA 20% selon facture) ;

— sol PVC effet béton : 323,88 € HT soit 388,66 € TTC (taux TVA 20% selon facture).

En ce qui concerne la peinture des murs de la cuisine, la somme de 295,12 € HT soit 354,14 € TTC (taux TVA 20% selon facture) sera retenue.

Il n’y a pas lieu de prendre en compte la réfection du carrelage pour la cuisine puisque s’il est fait état de taches de gras sur le carrelage, il n’est pas démontré qu’un nettoyage de celui-ci n’était pas possible. Le joint pour le carrelage doit cependant être pris en compte puisqu’en présence d’un carrelage gras, les joints sont gras et doivent être refaits : 87 € HT soit 104,40 € TTC (taux TVA 20% selon facture).

Enfin, s’il est certain qu’un seul tiroir était manquant au niveau du meuble, le remplacement d’un seul tiroir n’est pas possible, de sorte qu’il y a lieu de prendre en compte la mise en place d’un nouveau meuble.

Les éléments du dossier ne permettent pas de savoir quel meuble remplace l’ancien mis en place, Madame [U] [R] ayant commandé une cuisine neuve.

Madame [T] [O] qui reconnait devoir cette somme propose de prendre en charge une somme de 250 €. Cette somme apparaît cohérente avec la facture produite par Madame [U] [R] pour la pose d’un tiroir et d’un meuble bas.

Il y a donc lieu de mettre en compte au titre du tiroir de meuble cassé la somme de 250 € TTC.

Les frais de livraison du carrelage et de la cuisine ne seront pas pris en compte ni de prise de mesures de celle-ci puisqu’il n’apparaît pas que la réfection d’une nouvelle cuisine était nécessaire ni que les éléments de celles-ci aient dû être obligatoirement changés, l’état des lieux du 12 avril 2022 n’étant pas suffisamment précis sur ce point. En outre, les éléments du dossier, s’ils révèlent que les pièces étaient sales, ne démontrent pas qu’un nettoyage n’était pas suffisant pour faire disparaître la saleté.

Il en va de même concernant les prises électriques.

En ce qui concerne la chaudière, aucun élément n’apparaît à ce titre dans l’état des lieux de sortie. Il n’est pas fait mention de celle-ci et la nécessité de renouvellement de celle-ci n’est également pas démontré.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, Madame [T] [O] devra être condamnée à payer à Madame [U] [R], au titre des réparations locatives, la somme de 4.539,10 €.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [U] [R] estime avoir subi un préjudice puisqu’elle n’a pas pu mettre son appartement en location en raison des réparations locatives à effectuer.

Il est constant que Madame [T] [O] a quitté l’appartement le 12 avril 2022.

Il est également constant que des réparations locatives ont dû être réalisées en raison de l’état de l’appartement.

Néanmoins, il sera relevé que les travaux nécessaires à la réfection de l’appartement, tel que retenus dans le cadre de la présente décision, auraient pu être réalisés rapidement.

L’absence de location pendant cinq mois n’est pas du fait de Madame [T] [O] mais de la tardiveté avec laquelle le second état des lieux de sortie du 2 août 2022 a été réalisé, cet état des lieux ayant été réalisé à la seule initiative de Madame [U] [R] et de manière non contradictoire.

Ainsi, au regard des travaux devant être réalisés, seuls dix jours de location auraient été perdus, de sorte que le préjudice de Madame [U] [R] sera réparé par l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 190 € (570x10/30).

Sur la demande de prise en charge du coût du procès-verbal de constat du 2 août 2022

Le constat dressé par commissaire de justice en date du 2 août 2022 correspond à un second état des lieux, réalisé de manière non contradictoire.

Or, aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, il n’est fait appel à un commissaire de justice que s’il est impossible de procéder à un état des lieux amiable et contradictoire.

En l’espèce, un tel état des lieux avait déjà été réalisé le 12 avril 2022.

Ainsi, c’est à la seule initiative de Madame [U] [R] qu’un second état des lieux par commissaire de justice a été réalisé.

Celui-ci n’était pas obligatoire au regard du précédent état des lieux.

Elle sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [T] [O] , qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Madame [T] [O] à payer à Madame [U] [R] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [T] [O], assistée par son curateur, à payer à Madame [U] [R] :

— la somme de 4.539,10 € au titre des réparations locatives ;

— la somme de 190 € à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE Madame [U] [R] de sa demande tendant au paiement du coût du procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 2 août 2022 ;

CONDAMNE Madame [T] [O], assistée par son curateur, aux dépens ;

RAPPELLE que les présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame [K], présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS