Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 3e chambre civile cab 3, 14 janvier 2026, n° 24/06162

TJ Strasbourg 14 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Non-respect du délai de convocation
La cour a constaté que le syndicat des copropriétaires n'a pas respecté le délai de convocation de 21 jours, rendant ainsi l'assemblée générale nulle.
Rejeté
Nullité des résolutions en raison de l'annulation de l'assemblée générale
La cour a jugé que la demande subsidiaire était devenue sans objet suite à l'annulation de l'assemblée générale.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais de justice
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à verser une indemnité à la demandeuse pour couvrir ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 3e ch. civ. cab 3, 14 janv. 2026, n° 24/06162
Numéro(s) :	24/06162
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphanie BOEUFAline MOEHRMANN
Parties :	Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE [ Adresse 15 ]

Texte intégral

N° RG 24/06162 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZIQ

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 24/06162 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZIQ

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Stéphanie BOEUF

M^e Aline MOEHRMANN

Le greffier

M^e Stéphanie BOEUF

M^e Aline MOEHRMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Madame [I] [E] épouse [C]

née le 19 Août 1982 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 14]

représentée par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDERESSE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE [Adresse 15]

Représenté par son syndic, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, ayant siège [Adresse 1],

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT,, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anaëlle LAPORT, et par Aude MULLER, greffier

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [C] née [E] est copropriétaire de l’immeuble [Adresse 18] à [Localité 11].

Par jugement du 27 juin 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en matière de procédure collective non commerciale :

« MET fin à la période d’observation ;

ARRETE comme suit le plan de redressement et d’apurement du passif de :

Madame [I] [C] née [E]

Psychologue

[Adresse 4]

[Localité 12]

[…]

ORDONNE l’inscription d’une mesure d’inaliénabilité sur le bien immobilier appartenant à Madame [I] [C] NEE [E] situé à [Adresse 13].

DIT que cette mesure devra, à la requête du Commissaire à l’exécution du plan être publiée dans les conditions prévues par l’article R.626-25 du Code du Commerce.

NOMME la SELARL MJ SYNERGIE, prise en la personne de Maître [G] [H], Commissaire à l’exécution du plan.

[…]

RAPPELLE que le jugement est de droit exécutoire par provision. »

Une assemblée générale des copropriétaires a eu lieu le 15 mai 2024.

Par assignation délivrée le 19 juin 2024, Madame [C] a fait attraire le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir à titre principal l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mai 2024.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 23 avril 2025, et fixée à l’audience du 22 octobre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 février 2025, Madame [C] demande au tribunal de :

« A titre principal,

ANNULER le PV de l’AG du 15 mai 2024 de la copropriété [Adresse 17]

A titre subsidiaire,

ANNULER les résolutions n° 16, 17 et 18 du PV de l’AG du 15 mai 2024 de la copropriété [Adresse 17]

En tout état de cause,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] représenté par son syndic la société FONCIA, à verser à Madame [C] née [E] une indemnité de 1 000 € en, application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente instance ; ».

Au visa des articles 7 et 9 du décret du 17 mars 1967, Madame [C] née [E] soutient à titre principal ne pas avoir été convoquée à l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 15 mai 2024. Elle argue que les accusés de réception datés du 31 mars 2023 et du 2 mai 2023, produits par la partie défenderesse, ne correspondent en rien à l’assemblée générale ordinaire du 15 mai 2024.

Madame [C] expose que le troisième accusé de réception produit par la partie défenderesse, qui a été présenté la première fois le 7 mai 2024, ne respecte pas le délai de convocation de 21 jours et ce d’autant plus que la partie défenderesse ne justifie pas du caractère urgent de la tenue de l’assemblée générale.

Madame [C] fait valoir qu’elle n’a jamais reçu la convocation puisqu’il n’y a aucun Maître [H] au [Adresse 5] à [Localité 16].

Elle soutient à titre subsidiaire qu’elle n’a pas été destinataire des éléments relatifs à la demande de saisie immobilière de son bien, ni au montant de sa mise à prix et des sommes dues. Elle indique qu’elle n’a jamais été informée d’être redevable de la somme de 7 188,57 € au titre des charges en ce compris des dommages et intérêts. De plus, Madame [C] soutient que les résolutions n° 16, 17 et 18 devront être annulées en ce qu’elles ne respectent pas les règles de majorités prévues à l’article 26 de la loi n° n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] demande au tribunal de :

DEBOUTER Madame [E] de ses demandes

La CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’au paiement d’une indemnité de

2 000 € par application de l’article 700 du CPC

Le syndicat des copropriétaires, sur la demande principale de Madame [C], produit en annexe les convocations de l’assemblée générale du 15 mai 2024 qu’il a adressé à Madame [C] et indique qu’ils n’ont jamais été réclamés par cette dernière. Ainsi, Madame [C] qui ne s’est pas donné la peine de récupérer les courriers sera déboutée de sa demande.

Il expose également sur le fondement de l’article 24 alinéa 1er de la loi de 1965 qu’à moins que la loi n’en dispose autrement, les décisions de l’assemblée générale sont adoptées à la majorité simple. Or aucune disposition légale ne prévoit que les ventes forcées doivent être adoptées en assemblée générale sous une autre majorité et que cet article prévoit notamment la majorité applicable pour permettre à la copropriété d’ester en justice ce qui est par extension le cas d’une vente forcée immobilière.

Il indique enfin que la vente d’un lot privatif d’un copropriétaire du fait de ses dettes de charges impayées ne correspond pas une acquisition immobilière par le syndicat des copropriétaires ni à un acte de disposition.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

I. Sur la demande principale en nullité du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mai 2024

L’article 7 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année une assemblée générale des copropriétaires.

Il est constant que tout copropriétaire fait partie de l’assemblée générale de sorte qu’il peut y participer et voter. L’atteinte au droit fondamental d’un copropriétaire de participer aux assemblées générales entraine la nullité des décisions prises.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que sauf urgence, la convocation est notifiée au moins « vingt et un jours » avant la réunion à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Le respect du délai de convocation est impératif et d’ordre public. La nullité qui sanctionne le non-respect de ce délai est de droit, sans justification nécessaire par le demandeur d’un préjudice personnel ou d’un préjudice au détriment d’autres copropriétaires, consécutif à l’envoie tardif des convocations.

En l’espèce, Madame [C] est copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 11].

Le syndicat des copropriétaires dudit immeuble a organisé une assemblée générale des copropriétaires le 15 mai 2024.

Il ressort des pièces versées aux débats, que les deux premiers accusés de réception produits par le syndicat des copropriétaires, pour justifier de la convocation de Madame [C], n’ont aucun lien avec le litige, ces courriers ont été envoyés au cours de l’année 2023.

Il résulte du troisième accusé de réception produit par le syndicat des copropriétaires au soutien de ses prétentions que ledit courrier contenant la convocation litigieuse, a été envoyé le 4 mai 2024.

Il ressort de cette pièce que le courrier contenant la convocation à l’assemblée générale du 15 mai 2024 a été avisé à Madame [C] pour la première fois le 7 mai 2024.

Le point de départ du délai de 21 jours doit être fixé au lendemain du jour de la présentation dudit courrier, soit le 8 mai 2024.

L’assemblée générale des copropriétaires a eu lieu le 15 mai 2024, soit 8 jours après le jour où la convocation de Madame [C] lui a été avisée.

Le syndicat des copropriétaires n’a ainsi pas respecté le délai de convocation de 21 jours.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas par ailleurs de l’urgence de la tenue de l’assemblée générale du 15 mai 2024.

Par conséquent, la nullité de l’assemblée générale du 15 mai 2024 sera prononcée, n’ayant pas été convoquée régulièrement, ne respectant pas le délai de convocation de 21 jours.

II. Sur la demande subsidiaire de Madame [C]

Au regard des éléments développés ci-dessus, la demande à titre subsidiaire de Madame [C], visant à obtenir la nullité des résolutions n° 16, 17, 18 du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mai 2024, est devenue sans objet.

III. Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], situé [Adresse 8] [Localité 10] [Adresse 3], qui succombe, sera condamné aux entiers frais et dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], situé [Adresse 8] [Localité 10] [Adresse 3], sera condamné à payer à Madame [C] née [E] une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], situé [Adresse 9], sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 17], situé [Adresse 6] à [Localité 11] en date du 15 mai 2024 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], situé [Adresse 6] à [Localité 11] aux entiers frais et dépens de la procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], situé [Adresse 8] [Localité 10] [Adresse 2] [Localité 16] à payer à Madame [I] [C] une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], situé [Adresse 6] à [Localité 11] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anaëlle LAPORT