Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection,

[Adresse 1],

[Localité 1]

☎ :, [XXXXXXXX01],

[Courriel 1]

______________________

ILLKIRCH Civil

N° RG 24/04787

N° Portalis DB2E-W-B7I-MY3T

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Muriel JAEGER

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur, [A], [Z]

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

S.A.E.M. L., [Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 183

DEFENDEURS :

Monsieur, [A], [Z]

né le 05 Mai 1977 ,

[Adresse 4],

[Localité 3]

non comparant

Madame, [Q], [J] épouse, [Z]

née le 13 Avril 1982 ,

[Adresse 4],

[Localité 3]

représentée par M^e Muriel JAEGER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 170

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 11 Mars 2026

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 18 Mars 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail à Monsieur, [A], [Z] et Madame, [Q], [Z] un appartement situé, [Adresse 5], par contrat du 5 juillet 2016 et pour un loyer mensuel initial de 368,83 € et 151,75 € de provision sur charges.

Le 7 février 2019, les parties ont conclu un contrat de location pour un garage n°01 01 4029 01 4006/lot 6 situé à la même adresse pour un loyer mensuel initial de 55,35 € et 1,33 € d’acompte sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L., [Adresse 2] a fait assigner Monsieur, [A], [Z] et Madame, [Q], [Z] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 4] par un acte de commissaire de justice du 2 mai 2024 en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner leur expulsion des lieux.

Par décision du 12 février 2025, le juge des contentieux de la protection a déclaré recevable la demande de la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE et a ordonné une expertise des lieux loués, confiée à Monsieur, [P], [E], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de, [Localité 5], avec pour mission notamment d’examiner l’ensemble des désordres allégués par les défendeurs et liés à l’indécence du logement et de donner son avis sur le trouble de jouissance subi par les locataires. Il a également sursis à statuer sur les autres demandes.

Par jugement rectificatif du 24 mars 2025, Madame, [Q], [Z] a été dispensée de verser la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert en raison de son admission totale à l’aide juridictionnelle.

Le rapport d’expertise a été reçu au Greffe le 1er septembre 2025.

Le dossier a été renvoyé à plusieurs reprises afin de permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions.

A l’audience du 14 janvier 2026, à laquelle le dossier a été retenu, la S.A.E.M. L., [Adresse 2], représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 15 décembre 2025 et demande au juge de :

déclarer irrecevable les Epoux, [Z] en leurs demandes, en tout cas mal fondés,les débouter de l’ensemble de leurs fins et prétentions,dire et juger la demande de la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE recevable et bienfondée,dire et juger que Monsieur, [A], [Z] et Mme, [Q], [Z] sont défaillants dans leurs obligations nées des bauxEn conséquence,

prononcer la résiliation judiciaire des baux conclus entre les parties concernant les locaux sis, [Adresse 4] à, [Localité 3]prononcer l’expulsion immédiate de Mme, [Q], [Z] et M., [A], [Z] et tous occupants de leur chef des locaux sis, [Adresse 4] à, [Localité 3],condamner Mme, [Q], [Z] et M., [A], [Z] conjointement et solidairement à payer à la S.A.E.M. L., [Adresse 2] à titre de provision sur loyers et charges impayées arrêtés au 8 décembre 2025 la somme de 818,90 €,fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par les Epoux, [Z] postérieurement à la résiliation à la somme de 756,71 € et les condamner conjointement et solidairement à son paiement,dire et juger que cette indemnité suivra les révision ou réajustement du loyer devant normalement intervenir, sur la base de l’indice du 2ème trimestre, et qu’elle sera intégralement due pour tout mois commencé,réserver à la société HABITATION MODERNE le droit au décompte définitif des charges,condamner les Epoux, [Z] in solidum à verser à la S.A.E.M. L., [Adresse 2] une indemnité de 1200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les condamner aux entiers frais et dépens de la présente y compris ceux issus du commandement de payer en date du 15 avril 2023,dire n’y avoir lieu a écarter le caractère exécutoire par provision sauf en cas de condamnation de la demanderesse,Si par impossible, il devait être fait droit aux demandes des Epoux, [Z],

réduire à de justes proportions le montant des préjudices retenus.Au soutien de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE expose en substance que les loyers demeurent régulièrement impayés depuis des années malgré diverses procédures judiciaires. Elle ajoute que ce n’est pas le seul manquement des époux, [Z] à leurs obligations de locataires. Elle évoque ainsi un mauvais usage du logement, et précisément l’absence d’aération suffisante et l’obturation des entrées d’air provoquant ainsi moisissures et dégradation du local.

Sur les demandes reconventionnelles des défendeurs au titre des troubles de jouissance, la S.A.E.M. L., [Adresse 2] affirme qu’aucune faute ne peut être mise à la charge du bailleur, de sorte qu’aucun préjudice ne peut lui être imputé. Elle précise ainsi que de manière générale, une panne de VMC ne ressort pas de la faute d’un bailleur et ne saurait en aucun cas engager sa responsabilité. Elle ajoute qu’en l’espèce, la VMC était réparée dès début janvier 2022 et que seules les obturations des entrées d’air par les locataires ont provoqué un taux d’humidité important dans le logement créant les moisissures. Enfin, la bailleresse indique qu’elle est disposée à reprendre le sol souple de la cuisine ainsi que l’ébrasement de fenêtre mou dans la chambre 1 même si ces éléments sont sans lien avec les moisissures dont se plaignait Mme, [Z] à l’origine de l’expertise.

De son côté, Madame, [Q], [Z], représentée par son conseil, reprend le bénéfice de ses conclusions du 13 janvier 2026 et demande au juge de :

débouter la SAEML HABITATION MODERNE de toutes ses fins et conclusions,condamner sous astreinte de 100 € par jour de retard, la, [Adresse 6] à réaliser les travaux de réparation préconisés par l’expert judiciaire dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner la SAEML, [Adresse 2] à régler à Madame, [Z] une somme de 2.238,39 € au titre du préjudice de jouissance,condamner la SAEML, [Adresse 2] à régler à Madame, [Z] une somme de 2.000 € au titre du préjudice moral,condamner la SAEML, [Adresse 2] au paiement de la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SAEML HABITATION MODERNE aux entiers frais et dépens.prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail, Madame, [Q], [Z] fait valoir qu’il n’existe aucune dette au 13 janvier 2026 puisque le dernier avis d’échéance du mois de janvier 2026 a été réglé.

A titre reconventionnel, s’agissant du trouble de jouissance, Madame, [Q], [Z] soutient que l’expert a constaté un dysfonctionnement du système de VMC, cause principale des moisissures, ainsi que d’autres désordres qui résultent d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien. Elle ajoute que si elle avait obstrué partiellement certaines réglettes d’aération, c’est bien parce que la VMC ne fonctionnait pas et que le logement était rendu difficilement habitable (froid, vent, bruit du vent), ce d’autant plus que l’une des réglettes était monté à l’envers. Elle sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance qu’elle estime à 30 % du loyer mensuel sur la période allant de l’automne 2021 à l’été 2022, soit environ 11 mois. Quant à sa demande au titre de son préjudice moral, la défenderesse fait état d’une dégradation du cadre de vie et à l’inquiétude pour sa santé et de celle de ses enfants.

Monsieur, [A], [Z] n’est ni présent, ni représenté.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026 prorogé au 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Pour rappel, l’action de la S.A.E.M. L., [Adresse 2] a déjà été déclarée recevable par décision de la présente juridiction du 12 février 2025.

Sur le bienfondé de la demande :Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que malgré une dette locative constante depuis plusieurs mois, les époux, [Z] ont fait des efforts réguliers pour effectuer des versements et ne pas laisser la situation s’aggraver. En outre, il ressort du décompte de la bailleresse qu’au 7 janvier 2026, la dette locative s’élève à la somme de 211,79 € ce qui correspond au solde de l’échéance du 31 décembre 2025 d’un montant total de 756,71 €. Par ailleurs, Madame, [Q], [Z] justifie du règlement de l’avis d’échéance pour le mois de décembre 2025 par virement du 13 janvier 2026, de sorte qu’aucune dette locative n’existe au jour de l’audience.

S’agissant du second manquement évoqué à l’encontre des locataires, à savoir le mauvais usage de l’appartement par obturation des entrées d’air, il ressort des éléments produits au dossier, et notamment du rapport d’expertise dont les conclusions seront reprises infra que la locataire avait mis du scotch sur les réglettes d’aération parce que la VMC ne fonctionnait pas et ce d’autant plus que l’une des réglettes était montée à l’envers, ce qui provoquait des sensations d’air qui entre lorsqu’on se trouvait sur le canapé du salon.

Dans ces conditions, les manquements ne revêtent pas une gravité suffisante pour que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties.

Aussi, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE sera de ce fait déboutée de sa demande à ce titre comme de celles qui en découlent (expulsion et indemnité d’occupation).

Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :Il ressort du relevé de compte locatif produit par la société, [Adresse 2], arrêté à la date du 7 janvier 2026, que la dette locative s’élève à la somme 211,79 €, après déduction des frais de poursuite.

Toutefois, Madame, [Q], [Z] justifie du règlement de la dernière échéance par virement du 13 janvier 2026, de sorte qu’il convient de débouter la société HABITATION MODERNE de sa demande en paiement de l’arriéré locatif.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame, [Q], [Z] :

Sur la demande de condamnation d’effectuer des travaux sous astreinte : Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Dans son rapport d’expertise reçu au Greffe le 1er septembre 2025, Monsieur, [P], [E], expert judiciaire, à la question « Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en chiffer le coût et la durée », répond dans les termes suivants :

«  Les couts et durées des travaux données sont estimés à dire d’expert.

Remise à l’endroit de la réglette d’entrée d’air posée à l’envers: 100.00 €HT. Durée: 1/2 heure.

Détalonnage des 2 portes vers séjour et salle de bains: 150.00 €HT. Durée: 1 heure.

Le PVC cuisine à recoller. Joints soudure à froid à réaliser dans l’ensemble de l’appartement : 500.00 €HT. Durée : ½ journée.

Traitement de l’ébrasement droit de la chambre 1 par mise en place d’un retour en BA13 collé, reprise de l’enduit et peinture : 500.00 HT. Durée: 1 journée.

Mise en peinture des murs et plafond de la salle de bains après nettoyage et préparation des supports : 750.00 € HT. Durée : 2 jours. La pièce devra être facilement accessible et débarrassée ».

A ce titre, Madame, [Q], [Z] indique qu’aucune réparation n’a été effectuée par la société, [Adresse 2] depuis le dépôt du rapport. La bailleresse quant à elle se dit disposée à reprendre même le sol souple de la cuisine ainsi que l’ébrasement de fenêtre mou dans la chambre 1 même si ces éléments seraient sans lien avec les moisissures dont se plaignaient les locataires.

Dans ces conditions, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE sera condamnée à procéder aux travaux énumérés par l’expert, à savoir la remise à l’endroit de la réglette d’entrée d’air posée à l’envers, le détalonnage des 2 portes vers séjour et salle de bains, le PVC cuisine à recoller, joints soudure à froid à réaliser dans l’ensemble de l’appartement, le traitement de l’ébrasement droit de la chambre 1 par mise en place d’un retour en BA 13 collé reprise de l’enduit et peinture et la mise en peinture des murs et plafond de la salle de bain après nettoyage et préparation des supports.

Les travaux devront être effectués dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision. Cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour pendant un délai maximal de deux mois qui commencera à courir à l’expiration du délai de trois mois suivant la signification de la présente décision. Il convient par ailleurs de réserver la liquidation de l’astreinte à la présente juridiction.

Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et préjudice moral : Par application combinée des dispositions de l’article 1719 du code civil précitées et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu envers son locataire d’une obligation dite de garantie et d’entretien. Les troubles de jouissance représentent une entrave ou privation ne permettant pas de profiter pleinement du bien loué.

En l’espèce, une expertise judiciaire avait été ordonnée afin de permettre d’objectiver l’ensemble des désordres allégués par les défendeurs liés à l’indécence du logement ainsi que leurs causes et de permettre au tribunal d’apprécier le trouble de jouissance subi par les locataires.

A ce titre, l’expert conclut ainsi :

« Le rapport d’ADF du 12 juillet 2022 (annexe 12) fait état de traces de moisissures sur le bas des murs dans la cuisine et la salle de bains et sur les ébrasements des fenêtres dans les chambres ainsi que des joints noircis sur les fenêtres PVC.

Ces désordres rendent le logement inapte à sa destination.

Comme exposé auparavant ces désordres proviennent d’un défaut de ventilation du logement. Les défaillances de la VMC couplées avec l’obturation des réglettes d’air du salon lors de l’hiver 2021/2022 sont à l’origine des tâches constatées.

Après le remplacement du moteur de la VMC et la désobstruction des entrées d’air les problèmes de ventilation étaient réglés.

Les moisissures ne sont pas revenues après cet épisode.

La tache présente dans la salle de bain est un reste de cet épisode. Il s’agit d’un désordre d’ordre esthétique.

Le trouble de jouissance provenant des moisissures est donc circonscrit entre l’automne 2021 et l’été 2022 ».

Aussi, il en ressort que les époux, [Z] ont subi des troubles de jouissance (moisissures) depuis le mois de novembre 2021 jusqu’au mois de juillet 2022, soit pendant neuf mois. L’origine de ses troubles est double selon l’expert : la panne de moteur de la VMC et l’obturation des réglettes d’air du salon lors de l’hiver 2021/2022. Il convient d’observer ainsi que la panne de la VMC relevait bien de la responsabilité de la bailleresse puisqu’il ne s’agit pas d’un défaut d’entretien locatif. La S.A.E.M. L., [Adresse 2] soutient à ce titre qu’elle a remplacé le moteur de la VMC dans des délais très courts et qu’ainsi c’est l’obturation des réglettes d’air par les locataires et l’absence d’aération suffisante qui ont entraîné les moisissures.

Or, il est constant que la réglette d’entrée d’air du salon a été montée à l’envers lors de la construction et n’est donc pas conforme. Il résulte ainsi du rapport d’expertise que ce défaut de conformité génère un flux d’air vers les canapés provocant un inconfort pour les occupants, ce qui peut expliquer l’obturation de cette entrée d’air. Aussi, la responsabilité des locataires n’est que partielle et ne peut justifier une absence d’indemnisation de leurs troubles de jouissance.

En voie de conséquence, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE sera condamnée à indemniser le préjudice de jouissance de Madame, [Z] à hauteur de 20% du montant des loyers. En l’absence d’éléments probants sur le montant du loyer (hors charges) pour la période concernée, il sera tenu compte du montant du dernier loyer, soit 421,54 €. Aussi, la bailleresse devra verser à Madame, [Q], [Z] la somme de 758,77 € (421,54 € x 9 mois x 20%) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En revanche, Madame, [Q], [Z] ne démontre pas un préjudice moral indépendant des troubles de jouissance, d’autant plus qu’il ressort des éléments du dossier et des conclusions de l’expert que la bailleresse a pris en compte les demandes de Mme, [S] dans des délais convenables.

La défenderesse sera ainsi déboutée de sa demande au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires :La S.A.E.M. L., [Adresse 2], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de rejeter les demandes réciproques formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE, Société Anonyme d’Economie Mixte Locale de Construction, de sa demande de résiliation du bail conclu le 5 juillet 2016 avec Monsieur, [A], [Z] et Madame, [Q], [H] épouse, [Z] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 5],

DEBOUTE la S.A.E.M. L, [Adresse 2], Société Anonyme d’Economie Mixte Locale de Construction, de sa demande de résiliation du bail conclu le 7 février 2019 avec Monsieur, [A], [Z] et Madame, [Q], [H] épouse, [Z], relatif à un garage n°01 01 4029 01 4006/lot 6 situé, [Adresse 7],

DEBOUTE la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE, Société Anonyme d’Economie Mixte Locale de Construction, de ses demandes d’expulsion et indemnité d’occupation,

DEBOUTE la S.A.E.M. L, [Adresse 2], Société Anonyme d’Economie Mixte Locale de Construction, de sa demande au titre de l’arriéré locatif,

CONDAMNE la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE, Société Anonyme d’Economie Mixte Locale de Construction, à effectuer dans l’appartement pris à bail par Monsieur, [A], [Z] et Madame, [Q], [H] épouse, [Z], les travaux suivants :

la remise à l’endroit de la réglette d’entrée d’air posée à l’envers dans le salon, le détalonnage des 2 portes vers séjour et salle de bains, le PVC cuisine à recoller, joints soudure à froid à réaliser dans l’ensemble de l’appartement, le traitement de l’ébrasement droit de la chambre 1 par mise en place d’un retour en BA 13 collé reprise de l’enduit et peinture,la mise en peinture des murs et plafond de la salle de bain après nettoyage et préparation des supportsdans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour la S.A.E.M. L, [Adresse 2], Société Anonyme d’Economie Mixte Locale de Construction, de procéder aux travaux ordonnés, elle sera redevable, passé ce délai de trois mois, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 10 € par jour de retard pendant un délai maximal de deux mois,

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNE la S.A.E.M. L, [Adresse 2], Société Anonyme d’Economie Mixte Locale de Construction , à payer à Madame, [Q], [H] épouse, [Z] la somme de 758,77 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE Madame, [Q], [H] épouse, [Z] du surplus de ses demandes,

REJETTE les demandes réciproques au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE, Société Anonyme d’Economie Mixte Locale de Construction , aux dépens,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des Contentieux et de la Protection et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection