Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 3e chambre civile cab 2, 28 mai 2026, n° 25/01614

TJ Strasbourg 28 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 3e ch. civ. cab 2, 28 mai 2026, n° 25/01614
Numéro(s) :	25/01614
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabrice JEHELEtienne PERNOT
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 2 ]

Texte intégral

N° RG 25/01614 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLBG

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 25/01614 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLBG

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Fabrice JEHEL

M^e Etienne PERNOT

Le Greffier

M^e Fabrice JEHEL

M^e Etienne PERNOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 28 MAI 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [J]

né le 13 Mai 1954 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la société SOGESTRA SAS, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°305 875 510 00052, [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Etienne PERNOT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 30

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,

assistée de Sameh ATEK, Greffier

OBJET : Demande en réparation du préjudice causé à un copropriétaire par des travaux régulièrement décidés par l’assemblée générale

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Sameh ATEK, Greffier

N° RG 25/01614 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLBG

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [H] [J] est propriétaire non-occupant d’un appartement au sein d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété nommé la [Adresse 5] à [Localité 3] (67).

En octobre 2021, ses locataires se sont plaints de l’apparition de moisissures à l’intérieur de l’appartement.

En février 2022, le syndicat de copropriétaires a fait réaliser des travaux sur les couvertines au niveau de l’attique, travaux réalisés par l’entreprise ACROMAX.

En l’absence d’évolution de la situation et estimant le logement insalubre, les locataires ont annoncé leur départ en mars 2022.

Monsieur [J] a mandaté en janvier 2023 la société GROUPE EXPERTS BATIMENT aux fins d’expertise.

Le 28 juin 2023, le syndic a fait intervenir la société DETECT EAU pour faire réparer une fuite sur la colonne des eaux pluviales.

Monsieur [J] a procédé aux travaux de remise en état du logement à l’été 2023.

Il a remis le bien en location en septembre 2023.

S’estimant victime d’un préjudice du au retard dans la réalisation des réparations, Monsieur [H] [J] a, par acte signifié le 12 février 2025, fait assigner le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir réparation de son préjudice.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 18 décembre 2025 et renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant à juge unique à l’audience du 12 mars 2026. Le jugement a été mis en délibéré au 28 mai 2026.

Par conclusions régulièrement déposées le 7 octobre 2025, Monsieur [H] [J] demande au tribunal de :

CONDAMNER le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] à lui payer :

La somme de 6 763,90 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

La somme de 12 696 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de sa perte de jouissance correspondant à la perte de loyer subie sur la période allant du 1er avril 2022 au 19 septembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024 ;

La somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

REJETER les demandes du syndicat de copropriétaires ;

CONDAMNER le syndicat de copropriétaires aux dépens ;

CONDAMNER le syndicat de copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE DISPENSER de contribuer aux frais mis à la charge du syndicat de copropriétaires

RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit

Monsieur [H] [J] conclut à la responsabilité sans faute du syndicat pour les dommages causés aux parties privatives par les parties communes en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient en effet que les différentes causes identifiées des désordres d’infiltration et d’humidité trouvent leur origine dans les parties communes.

A titre de dommages-intérêts, il sollicite une somme de 6 763,90 euros en réparation du préjudice matériel constitué par la reprise des murs et du plafond de la salle à manger et de la chambre et des sols de la chambre et du salon, une somme de 12 696 euros en réparation du préjudice économique lié à la perte des loyers d’un montant de 720 euros et ce du 1er avril 2022 soit après le départ des derniers locataires et jusqu’au 20 septembre 2023 date du bail avec de nouveaux preneurs. Il sollicite en outre 2 000 euros en réparation de son préjudice moral lié à sa détresse face à la situation et la légèreté avec laquelle le syndic a géré ce sinistre.

Par conclusions régulièrement déposées le 7 novembre 2025, le Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] demande au tribunal de :

REJETER les demandes de Monsieur [H] [J] ;

CONDAMNER Monsieur [H] [J] aux dépens ;

CONDAMNER Monsieur [H] [J] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir.

En défense et au soutien de ses prétentions, le syndicat de copropriétaires explique que Monsieur [H] [J] échoue à rapporter la preuve de l’implication des parties communes dans la survenance des dommages allégués, celui-ci ne se référant qu’à une expertise non contradictoire et à un courrier de son assureur.

A titre subsidiaire, le syndicat soutient qu’au-delà de la fuite sur un joint, les désordres trouvent leur origine dans les principes constructifs de l’immeuble à savoir l’absence d’isolation du mur pignon ou l’absence de VMC à l’origine de condensation provoquée par un pont thermique. Il relève que l’assemblée générale avait justement voté à l’unanimité un refus de procéder à des travaux d’isolation, les copropriétaires ayant convenu qu’ils chaufferont correctement leur appartement et assureront une ventilation convenable. Le syndicat fait aussi état de sa situation financière dégradée.

En cas de condamnation, le syndicat conclut à la réduction des dommages-intérêts à de plus justes proportions considérant que certains travaux ne sont pas imputables aux dégâts des eaux et que d’autres sont la conséquence de l’humidité dont il n’est pas responsable. Sur le trouble de jouissance, le syndicat soutient que Monsieur [H] [J] est à l’origine du retard pris dans les réparations de la fuite et calcule le préjudice en considération du loyer avant sinistre au prorata de la superficie des pièces sinistrées.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] :

Sur la responsabilité du syndicat :

Aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat de copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il appartient à Monsieur [J], qui allègue l’existence d’un dommage trouvant son origine dans les parties communes de l’immeuble, d’en rapporter la preuve.

Un rapport d’expertise extra-judiciaire réalisé à la seule demande d’une des parties ne peut être écarté des débats au seul motif qu’il ne respecte pas le principe du contradictoire, s’il y a été régulièrement versé et soumis à la discussion des parties. Toutefois, le juge ne saurait fonder sa décision sur ce seul rapport, celui-ci devant être corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, un courriel en date du 17 novembre 2021 du mandataire du demandeur adressé au syndic Sogestra fait état d’un dégât des eaux survenu dans l’appartement donné à bail de Monsieur [J], sinistre qui trouverait son origine dans l’état de vétusté des soudures de la terrasse de l’appartement du dessus. L’existence de ce sinistre est confirmée par un courriel des locataires qui se plaignent de moisissures apparues à la suite d’un dégât des eaux en octobre 2021, provenant du toit terrasse de l’appartement situé à l’étage supérieur.

Il est justifié de l’intervention de la société ACROMAX, selon facture du 28 février 2022, aux fins de remise en état des couvertines et couvres joints à hauteur de cette terrasse. Selon compte-rendu du 9 novembre 2022, le conseil syndical a estimé que les infiltrations trouvaient leur origine dans les couvertines fissurées, l’intervention de la société ACROMAX apparaissant inutile, ainsi que dans une dilatation des garde-corps provoquant des fissures dans les acrotères à l’origine d’infiltrations.

En tout état de cause, le rapport d’expertise technique réalisé par la société Groupe Experts Bâtiments à la demande de Monsieur [J] en date du 24 janvier 2023, régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, conclut à une fuite du joint à lèvre de la descente d’eaux pluviales après deux coudes sous le passage de dalle dans le séjour de Monsieur [H] [J].

L’expert écrit aussi que les moisissures et traces humides présentes dans l’appartement trouvent leur origine dans des points de rosée présents en raison de l’absence d’isolation du mur pignon Nord, les problèmes d’étanchéité des couvertines en terrasses apparaissant comme des facteurs aggravants. L’expert fait également état de problèmes structurels dans la conception de la colonne de chute d’eaux pluviales, à savoir qu’elle passe à l’intérieur du bâtiment, qu’elle est de faible diamètre outre la forme de son siphon et d’une évacuation à faible pente en pied de colonne.

Ces constatations sont corroborées par la lettre de la compagnie PACIFICA en date du 9 octobre 2023, assureur de Monsieur [J], qui explique, reprenant les termes de sa propre expertise certes non produite, que les dommages proviennent d’un problème d’évacuation de gouttières et de l’humidité provoquée par un pont thermique en l’absence d’isolation du mur pignon nord.

N° RG 25/01614 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLBG

De plus, dans un courriel en date du 12 avril 2023 produit par le défendeur, la société ACROMAX conclut, comme l’expert mandaté par le demandeur ou l’expert d’assurance, que les désordres proviennent, non d’un défaut d’étanchéité de la toiture ou d’une infiltration de la façade, mais de la formation de condensation en raison de l’absence d’isolation du mur nord du bâtiment.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est établi que les désordres trouvent leur origine dans des parties de l’immeuble dont le caractère commun est non contesté et incontestable, à savoir la descente d’eaux pluviales à l’origine du sinistre dont la fuite a été réparée en juin 2023, l’absence d’isolation intérieure ou extérieure du mur pignon nord à l’origine de points de rosée, voire dans les problèmes d’étanchéité des couvertines au niveau du toit-terrasse.

S’il est exact, comme l’affirme le syndicat, qu’il n’existe aucune obligation d’isoler un mur pignon ou d’installer des VMC, sa responsabilité pour les dommages imputables aux parties communes est de plein droit, sans que la démonstration d’une faute imputable au syndicat soit nécessaire.

Il est ainsi établi que le dégât des eaux puis les moisissures trouvent leur origine dans des parties communes, de sorte que la responsabilité du syndicat de copropriétaires pour ces dommages causés à Monsieur [J] est engagée.

Seuls la faute de la victime, le fait d’un tiers ou un cas de force majeure sont des causes d’exonération de la responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages imputables aux parties communes.

En l’espèce, il est exact que le syndicat n’a pas voulu, à l’unanimité, porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale de mars 2019 le projet d’isolation des façades, pour des raisons financières.

Le syndicat ne peut cependant pas en conclure l’existence d’une faute imputable à Monsieur [J] et résultant de son refus de voter ces travaux d’isolation pour réaliser des économies. La décision a en effet été prise collectivement, à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires constituant le syndicat, qui ne peut d’ailleurs faire état de ses propres décisions pour s’exonérer de sa responsabilité.

De plus, la défaillance alléguée de l’un des copropriétaires, Monsieur [W], dans le règlement de ses charges, ainsi que l’état dégradé des finances de la copropriété, ou le sentiment d’injustice des autres copropriétaires, ne sont pas des causes légales d’exonération de la responsabilité du syndicat.

En l’absence de cause d’exonération de sa responsabilité et les désordres invoqués par Monsieur [J] trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble, le syndicat de copropriétaires sera donc condamné à réparer les dommages causés à Monsieur [J].

Sur le chiffrage des dommages :

La réparation intégrale du préjudice suppose une réparation sans perte ni profit.

Au regard des déclarations de Monsieur [H] [J], des photographies produites et des constatations de l’expert Groupe Experts Bâtiments, il y a lieu de retenir sur le devis [M] en date du 26 septembre 2022 produit par le demandeur, les seuls coûts de peinture, de dépose et repose d’un papier peint sur les murs et plafonds des seules salle à manger et chambre, à l’exclusion de la pose d’un placo sur rail et d’un isolant, de l’isolation coté balcon, et de dépose du sol existant et repose d’un sol stratifié, plinthes et seuils de porte puisqu’il n’est pas établi que ces derniers travaux soient imputables aux dégâts des eaux ou à l’humidité et moisissures. Sur le devis produit, il y a donc lieu de retenir une somme totale de 3 125,40 euros strictement imputable.

Monsieur [J] ne produisant pas le détail de son indemnisation par son assureur PACIFICA, il y a lieu de retirer de cette somme le paiement réalisé par la compagnie à hauteur de 1 587 euros.

Le préjudice matériel est donc fixé à la somme de 1 538,40 euros (3125,40 – 1587).

Sur le préjudice de jouissance, il a été établi que les locataires ont quitté l’appartement à la suite du sinistre et du problème de moisissures dont le syndicat a été jugé pleinement responsable.

Il est justifié d’une vacance dans la location du logement sinistré entre avril 2022 et septembre 2023. Toutefois, c’est à raison que le syndicat explique que la réparation du joint de la conduite d’eaux pluviales aurait pu être réalisée en janvier 2023, et non en juin 2023, et qu’elle a pris du retard du seul fait de Monsieur [H] [J]. Il y a donc lieu de limiter son préjudice économique à une période de dix mois seulement.

En outre, la perte de loyers ne peut constituer un préjudice certain mais doit être analysée comme une perte de chance de percevoir des revenus locatifs escomptés, puisque tant la solvabilité que la continuité de l’occupation de l’appartement par les locataires sur l’ensemble de la période considérée présentent un caractère aléatoire.

Au regard de la nature du contrat de bail d’habitation et le logement ne pouvant être loué partiellement, le préjudice toutefois ne saurait toutefois être apprécié au prorata de la surface des seules pièces sinistrées.

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Le dernier loyer étant fixé à 680 €, il convient de fixer le préjudice économique de Monsieur [J] à 75% du montant des loyers escomptés pour la période considérée, soit une somme de 5 100 €.

Concernant son préjudice moral, Monsieur [H] [J] produit deux témoignages de proches attestant de l’existence de tracas qui n’apparaissent pas excéder les inconvénients inhérents à ce type de sinistre.

Monsieur [H] [J] allègue avoir été trainé dans la boue par le syndic en raison de ses revendications et avoir été exclu de ses fonctions au conseil syndical par une décision d’assemblée générale réservant ces mandats aux propriétaires résidants, mais il n’en rapporte pas la preuve. En l’absence d’atteinte à sa réputation ou à la considération, Monsieur [J] sera débouté de sa demande de réparation de son préjudice moral.

Conformément aux dispositions combinées des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, les intérêts courent en principe et particulièrement en matière extracontractuelle à compter du prononcé du jugement. Cette dernière ayant fixé le préjudice, il n’y a pas lieu de faire remonter les intérêts à la date de la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [J] les frais exposés pour la présente procédure et non compris dans les dépens.

Le syndicat de copropriétaires, partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [H] [J] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, la demande du syndicat de copropriétaires au titre des mêmes dispositions sera rejetée.

Sur la demande de dispense :

Il y a lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il y a donc lieu de dispenser Monsieur [E] de sa participation aux frais et aux dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 1 538,40 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 5 100 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice économique pour la perte de loyers ;

REJETTE la demande de Monsieur [H] [J] tendant à l’obtention de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que Monsieur [H] [J] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 du la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le Greffier Le Président

Sameh ATEK Célia HOFFSTETTER