TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PONTARLIER

1 Place Villingen-Schwenningen

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AFFAIRE N° RG 25/00920 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FAAY

Minute n°

Copie exécutoire délivrée le

à

— M^e SERRI

CONTENTIEUX CIVIL – PROCÉDURE ORALE

JUGEMENT

RENDU LE 21 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [D]

né le 29 Novembre 1945 à PONTARLIER (25300)

Demeurant 6 LE FRAMBOURG

25300 LA CLUSE-ET-MIJOUX

représenté par M^e Sylvia SERRI, avocat au barreau de BESANÇON

substitué par M^e Erik SERRI, avocat au barreau de BESANÇON

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [X]

né le 07 Mars 2000 à BESANÇON (25000)

Madame [L] [U] épouse [X]

Demeurant 6 LE FRAMBOURG

Appartement 4 2ème étage

25300 LA CLUSE-ET-MIJOUX

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Thibaut GOURHAND Juge

Greffier : Nicole CHEVASSU,

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée le 02 Juin 2025, et mise en délibéré pour jugement devant être rendu le 21 Juillet 2025.

JUGEMENT Réputé contradictoire, en PREMIER ressort rendu par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 août 2023, M. [I] [D] a consenti un bail d’habitation à M. [R] [X] et Mme [L] [X] sur des locaux situés au 6 Le Frambourg à La Cluse-et-Mijoux (25300), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 0 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [X] et Mme [L] [X] le 17 février 2025.

Par assignations du 20 mars 2025, M. [I] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontarlier pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [X] et Mme [L] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 100 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,3 030,29 euros à titre de dommages et intérêts pour des travaux de remise en état du logement situé en-dessous de celui de M. [R] [X] et Mme [L] [F] euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral. 500 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance. 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 2 juin 2025, M. [R] [X] a demandé un renvoi par courrier, fournissant un justificatif de la part de son employeur qui indiquait ne pas pouvoir le libérer pour l’audience.

M. [I] [D], représenté par Maître SERRI, s’est opposé au renvoi, notamment en raison des préjudices annexes au non paiement des loyers, et au fait que M. [R] [X] pouvait être représenté par un avocat ou par son épouse, Mme [L] [X], convoquée mais non comparante.

Le juge a retenu le dossier à l’audience, estimant que si M. [R] [X] avait un motif légitime pour ne pas être présent, il n’en allait pas de même pour Mme [L] [X], qui est co-titulaire du bail, et qui pouvait utilement présenter les moyens de défense du couple.

M. [I] [D], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. M. [I] [D] considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais que M. [R] [X] ne rembourse pas les cinq loyers en retard qui datent du début d’année 2024.

Concernant les demandes indemnitaires, M. [I] [D] explique que M. [R] [X] et Mme [L] [X] ont causé 5 dégâts des eaux en quelques mois, ce qui a fortement dégradé le logement situé en dessous du leur. La locataire a donc quitté les lieux et il a du payer 3 030.29 euros pour refaire le plafond de l’appartement, à la place de M. [R] [X] et Mme [L] [X] qui n’étaient pas assurés lorsqu’ils ont provoqué plusieurs inondations.

M. [I] [D] ajoute que M. [R] [X] l’a trompé sur l’engagement d’une caution (sa mère) qui n’a jamais régularisé l’acte de cautionnement. Il reproche aussi à M. [R] [X] un comportement irrespectueux au sein de l’immeuble, notamment le fait de sa garer sur les places ou accès des autres locataires, et le fait d’entreposer des encombrants dans le communs.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [R] [X] et Mme [L] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [I] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3100 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [I] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [I] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 juin 2025, M. [R] [X] et Mme [L] [X] lui devaient la somme de 3100 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [X] et Mme [L] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024.

3. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 620 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [I] [D] ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts :

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [I] [D] sollicite d’abord une indemnisation pour les travaux qu’il a pris en charge à la place de M. [R] [X] et Mme [L] [X], dont le logement est à l’origine de plusieurs dégâts des eaux dans le logement situé en-dessous.

A l’appui de sa demande, il fournit un constat de dégâts signé par la locataire du logement du dessous et par M. [R] [X], un courrier de cette même locataire indiquant donner un congé à la suite du 5ème dégât des eaux, un courrier d’échange avec l’assurance, et les factures des artisans pour un montant de 3 030.29 euros.

La responsabilité de M. [R] [X] et Mme [L] [X] étant totale, et le préjudice matériel étant parfaitement justifié, ces derniers seront condamnés au paiement de la somme de 3 030.29 euros au titre du préjudice matériel.

Concernant le préjudice moral, M. [I] [D] souligne avoir entrepris de nombreuses démarches pour obtenir de son locataire une attestation d’assurance, puis la signature du constat de dégât des eaux. La locataire de l’appartement sinistré est partie et il est apparu que M. [R] [X] et Mme [L] [X] ne disposaient pas d’assurance, forçant M. [I] [D] à faire l’avance financière de tous les travaux.

Ce préjudice moral, suffisamment démontré, sera justement indemnisé par l’octroi de la somme de 500 euros.

Concernant le préjudice de jouissance, M. [I] [D] évoque de nombreux passages dans le logement de M. [R] [X] et Mme [L] [X], générant du bruit mais aussi des nuisances pour les autres locataires, en raison d’un stationnement de ces visiteurs sur les places réservées à d’autres logements. De plus un vélux aurait été laissé ouvert lors d’un orage et M. [R] [X] stockerait des encombrants dans les communs.

Sur ce point, les preuves fournies par le propriétaire sont insuffisantes pour caractériser un abus des locataires dans leur droit de jouissance du logement. Seule la présence d’encombrants (cartons, pneus) est suffisamment démontrée pour caractériser un abus de droit et permettre une indemnisation, qui sera fixée à 50 euros.

En conséquence, M. [R] [X] et Mme [L] [X] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 3 580.29 euros au titre des dommages et intérêts, toutes causes confondues.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [X] et Mme [L] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [I] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 août 2023 entre M. [I] [D], d’une part, et M. [R] [X] et Mme [L] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au 6 Le Frambourg à La Cluse-et-Mijoux (25300) est résilié depuis le 5 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [X] et Mme [L] [X], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [R] [X] et Mme [L] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 6 Le Frambourg à La Cluse-et-Mijoux (25300) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [R] [X] et Mme [L] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 620 euros (six cent vingt euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [R] [X] et Mme [L] [X] à payer à M. [I] [D] la somme de 3100 euros (trois mille cents euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [R] [X] et Mme [L] [X] à payer à M. [I] [D] la somme de 3 580.29 euros au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [R] [X] et Mme [L] [X] à payer à M. [I] [D] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [R] [X] et Mme [L] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 novembre 2024 et celui des assignations du 20 mars 2025.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN QUE DESSUS, ET ONT SIGNE A LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LA GREFFIÈRE.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT