Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Localité 5]

—  : 03.88.55.94.33

[Courriel 8]

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ILLKIRCH Civil

N RG 25/08688 –

N Portalis B2E-W-B7J-N4C4

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MINUTE N 2/2026

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société HABITAT DE L’ILL, -SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATIONS A LOYER MODERE-Société coopérative à responsabilité limitée régie par les lois locales sur les associations coopératives,

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par Monsieur [V] [O], chargé du contentieux et du recouvrement

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [P]

né le 17 Novembre 1986 à CAMEROUN

[Adresse 3]

Comparant en personne

Madame [J] [Z] [E]

née le 01 Janvier 1998 à CAMEROUN

[Adresse 4]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Valérie OSWALT, Cadre-Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 26 Novembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 07 Janvier 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 06 avril 2021 portant effet au 08 avril 2021, la société coopération d’habitations à loyers modérés HABITAT DE L’ILL, ci- après dénommée « société HABITAT DE L’ILL » a donné à bail à Monsieur [U] [P] et Madame [J] [Z] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial révisable de 332,23 euros et 141,63 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITAT DE L’ILL a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 24 mai 2024.

Par courrier réceptionné le 16 septembre 2025, Madame [J] [Z] [E] a signifié son congé du logement à la société HABITAT DE L’ILL, laquelle l’a informé qu’elle restait toutefois solidaire du paiement de toutes sommes dues au titre des lieux loués durant un délai de six mois à compter de la date de réception du congé.

Par la suite, la société HABITAT DE L’ILL a fait assigner Monsieur [U] [P] et Madame [J] [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] par un acte de commissaire de justice délivré le 18 septembre 2025 aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 26 novembre 2025, à laquelle le dossier a été retenu, la société HABITAT DE L’ILL, représentée par Monsieur [V] [O], Chargé du recouvrement et du contentieux, reprend les termes de son acte introductif d’instance et demande au juge de :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [P] et Madame [J] [Z] [E] ;condamner solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [J] [Z] [E] au paiement des sommes suivantes : la somme actualisée de 8 364,70 euros ; 737,25 euros par mois comprenant les loyers et l’avance mensuelle sur charges, outre indexation annuelle des loyers, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à résiliation du bail ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer révisé normalement dû en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effectives des lieux ;les dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 156,90 euros et les frais provisionnels d’assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin ;700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société HABITAT DE L’ILL précise que Monsieur [U] [P] a repris le paiement du loyer.

Monsieur [U] [P], comparaissant en personne, confirme sa reprise de paiement du loyer et demande dès lors à pouvoir se maintenir dans les lieux, précisant qu’il figure désormais seul sur le contrat de bail. Il explique que les arriérés locatifs résultent de l’augmentation des charges, qui l’a mis dans l’impossibilité d’honorer son engagement contractuel compte tenu de sa situation financière délicate.

Madame [J] [Z] [E], comparaissant en personne, indique avoir donné congé en septembre 2025 et déclare être en mesure de régler la dette sous réserve que des délais de paiement lui soient accordés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HABITAT DE L’ILL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 04 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 06 avril 2021 contient dans son article 15 une clause résolutoire qui fixe l’acquisition du bénéfice de la résolution de plein droit au délai de deux mois après commandement de payer demeuré infructueux.

Or, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [J] [Z] [E] et Monsieur [U] [P] le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 4 424,36 €, au titre de mensualités impayées, comme attesté par le relevé de comptes locataires annexé au commandement de payer.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai mentionné sur le commandement), il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 juillet 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La société HABITAT DE L’ILL produit un décompte indiquant que Monsieur [U] [P] et Madame [J] [Z] [E] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8 364,70 euros à la date du 26 novembre 2025.

Il ressort de l’article 6 du contrat de bail conclu par les parties le 06 avril 2021, que le locataire, qui ne justifie pas d’un motif particulier listé à l’article, est soumis à un préavis de trois mois en cas de résiliation de son initiative. En outre, cet article stipule : « le cotitulaire(s) sortant(s) restera(ont) toutefois solidaire(s) du paiement des loyers, charges, accessoires au loyer, indemnités et plus généralement de toutes sommes dues au titre des lieux loués durant le délai de six mois à compter de l’expiration dudit préavis », en application de la clause de solidarité prévue au contrat.

La commune d'[Localité 9] figurant sur la liste des territoires mentionnée à l’alinéa 1 de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 (« zones tendues »), le délai de préavis des locataires est d’un mois. Dès lors, si par courrier réceptionné le 16 septembre 2025, Madame [J] [Z] [E] a signifié son congé du logement à la société HABITAT DE L’ILL, elle reste toutefois solidairement tenue des sommes impayées au titre de ce logement, jusqu’au 16 avril 2026 (1 + 6 mois).

Par conséquent, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [Z] [E] seront condamnés solidairement à payer à la société HABITAT DE L’ILL, la somme de 8 364,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Monsieur [U] [P] comparaît à l’audience et demande à se maintenir dans les lieux. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant, ce qui est confirmé par la société HABITAT DE L’ILL. En outre, compte tenu du fait que la condamnation au paiement des arriérés locatifs a été assortie d’une solidarité visant Madame [J] [Z] [E], il apparaît plausible que l’arriéré locatif soit apuré dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [Z] [E] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler qu’au regard des stipulations du contrat de bail, Madame [J] [Z] [E] demeure cotitulaire du contrat de bail et à ce titre, est tenue, solidairement avec Monsieur [U] [P], au paiement des loyers et charges jusqu’à expiration du délai de préavis de trois mois, soit jusqu’au 16 octobre 2025. A compter de cette date, Monsieur [U] [P] demeure seul titulaire du contrat de bail et tenu au paiement des loyers et charges relatifs à ce logement, étant précisé toutefois, qu’en cas de défaillance de ce dernier, Madame [J] [Z] [E] est tenue solidairement au paiement de ces sommes, jusqu’au 16 avril 2026. A compter du 17 avril 2026, Madame [J] [Z] [E] est libérée de toute obligation relative à ce logement.

Il convient dès lors de préciser que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [U] [P] et Madame [J] [Z] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au 16 avril 2026, puis la condamnation de Monsieur [U] [P] uniquement, à compter du 17 juin 2026. Au surplus, il pourrait être procédé à l’expulsion de Monsieur [U] [P] des lieux.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [U] [P] et [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer d’un montant de 156,90 €, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la société HABITAT DE L’ILL de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 avril 2021 portant effet au 08 avril 2021, entre la société coopération d’habitations à loyers modérés HABITAT DE L’ILL d’une part et Monsieur [U] [P] et Madame [J] [Z] [E], d’autre part, et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 juillet 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [J] [Z] [E] à verser à la société coopérative à responsabilité limitée, la société coopération d’habitations à loyers modérés HABITAT DE L’ILL, la somme de 8 364,70 euros (décompte arrêté au 26 novembre 2025 incluant un prélèvement en date du 2 novembre 2025 pour un montant total de 737,25 euros) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [U] [P] et Madame [J] [Z] [E] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 232 euros chacune et une 36 mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 mars 2026,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [U] [P], et Madame [J] [Z] [E] le cas échéant, d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance 7d’un commandement de quitter les lieux, la société coopération d’habitations à loyers modérés HABITAT DE L’ILL, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que jusqu’au 16 avril 2026, Monsieur [U] [P] et Madame [J] [Z] [E] soient solidairement condamnés à verser à la société coopération d’habitations à loyers modérés HABITAT DE L’ILL, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;qu’à compter du 17 juin 2026, Monsieur [U] [P] soit seul condamné à verser à la société coopération d’habitations à loyers modérés HABITAT DE L’ILL, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

RAPPELLE que Monsieur [U] [P] et Madame [J] [Z] [E] sont tenus solidairement au paiement du loyer des charges courantes relatives à ce logement ou le cas échéant de l’indemnité d’occupation, jusqu’au 16 octobre 2025, d’un montant de 737,25 euros (sept cents trente-sept euros et vingt-cinq centimes d’euros) par mois comprenant les loyers et la provision sur charges, outre l’indexation annuelle du loyer ;

RAPPELLE qu’à compter du 17 octobre 2025,

Monsieur [U] [P] demeure seul tenu au paiement desdites sommes ou le cas échéant, de l’indemnité d’occupation ;Madame [J] [Z] [E] demeure solidairement tenue au paiement de ces sommes, en cas de défaillance de Monsieur [U] [P], et ce jusqu’au 16 avril 2026 inclus ;

DEBOUTE la société coopération d’habitations à loyers modérés HABITAT DE L’ILL, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [P] et Madame [J] [Z] [E] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer d’un montant de 156,90 euros (cent cinquante-six euros et quatre-vingt centimes d’euros), de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des contentieux de la protection et par le Cadre-Greffier.

Le Cadre-Greffier Le Juge des contentieux de la protection