Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

[Adresse 10]

[Localité 14]

☎ : [XXXXXXXX03]

[Courriel 16]

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[Localité 17] Civil

N° RG 25/06108

N° Portalis DB2E-W-B7J-NWQ4

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Marc JANTKOWIAK

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [K] [E]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 19]", sis [Adresse 6] -

agissant par son syndic, la société par actions simplifiée CITYA-RUHL-SEGESCA

[Adresse 12]

[Localité 13]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 94

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [G]

né le 11 Avril 1971 à [Localité 20]

[Adresse 11]

[Localité 15]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 24 Septembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 12 Novembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [K] [G] est copropriétaire au sein du syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 18] – lot G2», situé [Adresse 5] [Localité 21] [Adresse 1]) , possédant le lot n°0206 (appartement).

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 18] – lot G2», situé [Adresse 7] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS CITYA-RUHL- SEGESCA a saisi la présente juridiction à l’effet d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3 243,90 € en principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juillet 2024, 2 000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens et notamment frais de sommation de payer.A l’audience du 24 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 18] – lot G2», situé [Adresse 8]), représenté par son conseil, reprend oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance et maintient ses demandes.

Il précise que Monsieur [K] [G] ne règle pas ses charges, que cela engendre des frais et que sa défaillance, récurrente, lui cause un préjudice financier. Il ajoute que les frais (relance, contentieux…) non inclus dans le forfait du syndic ne doivent être répercutés qu’au copropriétaire concerné.

Monsieur [K] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience à laquelle l’affaire a été retenue.

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire été mise en délibéré au 12 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de l’arriéré de charges de copropriété : Au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De droit constant, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

En l’espèce, le demandeur verse aux débats :

— le contrat de syndic du 12 octobre 2023,

— le procès-verbal d’assemblée générale de 10 juillet 2024,

— les appels de fonds pour la période du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2025,

— le décompte de charges pour l’année 2023,

— la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 26 février 2024 et la sommation de payer du 10 janvier 2025.

Il résulte du relevé de compte, des appels de fonds et des décomptes de charges que le défendeur se trouve redevable de la somme de 2 093,73 € au titre des provisions sur charges et charges de copropriété actualisé au troisième appel de fonds pour l’année 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Ce montant tient compte de la déduction du solde assignation (3 243,90€) des sommes suivantes qui ne constituent pas des charges de copropriété:

480 € – frais de contentieux du 12 février 2024,190,17 € – frais de sommation de payer du 10 janvier 2025,480€ – frais de contentieux du 16 juin 2025.

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : Selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 2015 doivent être interprétés strictement comme les frais accomplis avant toute procédure mais postérieurement à la mise en demeure. Ils doivent conformément à l’article 1353 du code civil être justifiés. Ils doivent enfin être utiles.

Les frais de mise en contentieux relèvent des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, les frais de sommation de payer qui ne relèvent ni d’une obligation légale, ni ne se justifient par rapport aux précédentes mises en demeure adressées et alors que le contrat de syndic ne prévoit qu’une mise en demeure et une relance, ne seront pas mis à la charge du défendeur.

Or en l’espèce, le demandeur ne réclame pas les frais de mise en demeure, de sorte qu’aucuns frais ne seront mis à la charge du défendeur.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 18] – lot G2», situé [Adresse 4] à [Localité 22] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive : Au visa de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’état le demandeur ne justifie ni de la mauvaise foi dans le règlement des charges en retard ni d’un préjudice indépendant de ce retard et donc la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est rejetée.

Sur les demandes accessoires : Selon l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [G] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

L’équité justifie de condamner Monsieur [K] [G] à payer au demandeur la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 18] – lot G2», situé [Adresse 9], agissant par son syndic, la société par actions simplifiée CITYA-RUHL-SEGESCA la somme de 2 093,73 € au titre des charges de copropriété impayées (troisième appel de charges pour l’année 2025 compris), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 18] – lot G2», situé [Adresse 9], agissant par son syndic, la société par actions simplifiée CITYA-RUHL-SEGESCA de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 18] – lot G2», situé [Adresse 9], agissant par son syndic, la société par actions simplifiée CITYA-RUHL-SEGESCA, la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [G] aux entiers dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge