MINUTE N° 25/00137

DOSSIER : N° RG 24/00770 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DNBT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025

DEMANDEURS :

Madame [F] [U]

née le 04 Janvier 1948 à MIRAMAS (13140)

1 chemin de Fléchon

13310 SAINT MARTIN DE CRAU

comparante en personne

Monsieur [R] [U]

né le 08 Février 1944 à SENAS (13560)

1 chemin de Fléchon

13310 SAINT MARTIN DE CRAU

représenté par Monsieur [X] [U]

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [A]

né le 01 Janvier 1996 à DIE (26150)

58 avenue des alpilles

13310 SAINT MARTIN DE CRAU

représenté par M^e Laurence DE SANTI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Beverly CAMBIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Madame [B] [N]

née le 21 Mars 1998 à ARLES (13200)

58 avenue des alpilles

13310 SAINT MARTIN DE CRAU

représentée par M^e Laurence DE SANTI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Beverly CAMBIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 31 mars 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 AVRIL 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 AVRIL 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [U] et Mme [F] [U], représentés par leur mandataire, la SARL AVIMM IMMOBILIER, ont donné à bail à M. [E] [A], né le 1er janvier 1996, et à Mme [B] [N], née le 21 mars 1998, un appartement à usage d’habitation, situé 58, avenue des Alpilles à Saint-Martin-de-Crau (13310), par contrat du 22 février 2022 prenant effet le 25 du mois, moyennant un loyer mensuel de 630 euros, en ce compris une provision de 30 euros pour charges locatives.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, remis à personne pour Monsieur et à domicile pour Madame, M. et Mme [U] ont assigné en référé M. [A] et Mme [N] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. [A], de Mme [N] et de tous occupants de leur chef,

— la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place,

— la condamnation de M. [A] et de Mme [N] à verser solidairement à M. et Mme [U] la somme provisionnelle de 4 033 euros, arrêtée au 31 octobre 2024 et représentant les loyers et charges impayés,

— la condamnation de M. [A] et de Mme [N] à payer solidairement et à titre provisionnel à M. et Mme [U], une somme égale au montant du dernier loyer plus charges, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de M. [A] et de Mme [N] à payer solidairement à M. et Mme [U] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation solidaire de M. [A] et de Mme [N] aux entiers dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

Après un renvoi, l’affaire, initialement audiencée au 3 février 2025, a été enrôlée à l’audience publique des référés du 31 mars 2025 : les deux parties y ont été présentes ou dûment représentées, à l’exception de M. [R] [U].

A la barre, Mme [U], assisté de son fils [X], indique que dès le premier mois de location, en mars 2022, ses locataires n’ont jamais payé leurs loyers dans la délais : entre mars 2022 et août 2023, les retards se sont situés tous les mois entre 15 et 29 jours ; entre septembre 2023 et avril 2024, les retards ont débordé sur le mois suivant et ont même suscité la délivrance d’un commandement de payer en janvier 2024, pour le paiement, finalement obtenu, du loyer de novembre 2023.

Depuis mai 2024, les loyers n’ont plus été payés, à l’exception de celui de novembre 2024 et de celui de mars 2025 : dans ce contexte, la dette locative s’élève, au 3 février 2025, à la somme de 6048 euros, loyer de février 2025 inclus. Depuis trois ans, en leur qualité de bailleurs, les époux [U] n’ont cessé d’adresser des relances à leurs locataires, qui ont passé leur temps à leur faire croire que les mouvements bancaires étaient défaillants. Mais ils connaissent les difficultés financières du couple, Monsieur ayant des revenus professionnels très faibles et Madame ayant récemment rompu son contrat de travail : leur capacité de résorber leur dette est quasiment nulle.

Par conséquent, M. et Mme [U] demandent que leur créance soit honorée par les défendeurs, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux.

Enfin, ils réclament la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des défendeurs aux dépens.

Pour leur défense, M. [A] et Mme [N], par la voix de leur conseil, font part de leur désir de conserver le logement qui leur est loué et demandent le bénéfice du délai maximum de trois ans pour apurer leur dette.

Monsieur est auto-entrepreneur en tant que commerçant de détail alimentaire sur éventaires et marché et Madame a conclu, en début d’année 2025, la rupture conventionnelle d’un contrat de travail obtenu en septembre 2024, après un arrêt maladie chez un autre employeur entre janvier 2023 et juin 2024, qui s’était achevé par une décision d’inaptitude.

Le 13 mars 2025, le couple a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission ad hoc.

Enfin, ils demandent le débouté des demandeurs concernant leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code procédure civile.

Malgré la dénonce de l’assignation en référé aux autorités préfectorales en novembre 2024, aucun diagnostic social et financier sur la situation de M. [A] et de Mme [N] n’est parvenu au tribunal au jour de l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, M. et Mme [U] ont fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. [A] et à Mme [N], par actes de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024.

Conformément à l’article susvisé, M. et Mme [U], par courrier reçu le 18 septembre 2024, ont signalé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) la situation de loyers impayés de M. [A] et de Mme [N].

Le 20 novembre 2024, M. et Mme [U] ont assigné en référé M. [A] et Mme [N] devant le Juge des contentieux de la protection, par actes de commissaire de justice remis en main propre ou déposé à domicile.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception: celui-ci est daté du 28 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 3 février 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de M. et Mme [U] est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les époux [U] produisent un état récapitulatif du compte de leurs locataires, arrêté au 3 février 2025, qui montre que M. [A] et Mme [N] restent devoir, hors frais de procédure, la somme de 6 048 euros au titre de loyers et charges impayés.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [A] et Mme [N], qui ne contestent pas leur dette, seront donc condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 6 048 euros à M. et Mme [U], somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour un montant de 3 361 euros, à compter de la date de l’assignation pour un montant de 672 euros et à compter de la date de la décision à intervenir pour un montant de 2 015 euros.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette locative

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, les locataires ne démontrent pas une stabilité financière stable : Monsieur, auto-entrepreneur, ne produit pas de document indiquant qu’il a perçu des revenus depuis octobre 2024 et Madame est depuis peu retombée au chômage à la suite d’une rupture conventionnelle. Le dépôt récent d’un dossier de surendettement montre leurs difficultés budgétaires.

Le paiement in extremis du loyer de mars 2025 n’est pas suffisant pour considérer qu’ils ont repris le versement de leurs loyers, tel qu’exigé dans l’article de loi précité.

Par ailleurs, l’absence de diagnostic social et financier ne permet pas au Juge d’avoir un avis tiers sur le cas de ces débiteurs.

Dans ce contexte, l’analyse montrant qu’ils ne sont raisonnablement pas en situation de régler à la fois leurs loyers courants et leur dette locative sur 36 mois, il convient de ne pas accorder de délais de paiement à M. [A] et à Mme [N].

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 16 septembre 2024 n’a produit aucun effet à l’issue des deux mois qui ont suivi : il convient donc d’entériner la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 22 février 2022 et de déclarer ce dernier résilié à la date du 16 novembre 2024 à minuit.

Dans ces conditions et compte tenu de la nécessité de préserver les intérêts des bailleurs, il conviendra d’ordonner l’expulsion de M. [A], de Mme [N] et de tous occupants de leur chef et d’autoriser M. et Mme [U] à faire débarrasser tous meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation du logement

Le contrat de location étant rompu à compter du 17 novembre 2024 et M. [A] et Mme [N] occupant toujours les lieux au jour de l’audience, il conviendra, afin de compenser cette occupation, de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer courant et des charges et de condamner solidairement M. [A] et Mme [N] à son paiement mensuel à compter du 1ermars 2025 (la période comprise entre le 17 novembre 2024 et le 28 février 2025 étant déjà incluse dans les 6 048 euros accordés supra), ce jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. [A] et Mme [N] seront condamnés solidairement aux entiers dépens, en ce compris les coûts du double commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de la double assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie obtenant gain de cause l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens ; dès lors, il lui sera alloué la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de M. [R] [U] et de Mme [F] [U],

Les RECEVONS en leurs demandes,

CONDAMNONS solidairement M. [E] [A] et Mme [B] [N] à payer à M. [R] [U] et Mme [F] [U] la somme provisionnelle de 6 048 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024 pour un montant de 3 361 euros, à compter du 20 novembre 2024 pour un montant de 672 euros et à compter du 30 avril 2025 pour un montant de 2 015 euros,

CONSTATONS l’acquisition, au 17 novembre 2024, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 22 février 2022,

DISONS que M. [E] [A], Mme [B] [N] et tous occupants de leur chef devront libérer les lieux situés 58, avenue des Alpilles à Saint-Martin-de-Crau (13310), dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

Passé ce délai, ORDONNONS leur expulsion, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

AUTORISONS M. [R] [U] et Mme [F] [U] à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de leur choix aux frais et risques des expulsés,

CONDAMNONS solidairement M. [E] [A] et Mme [B] [N] à payer à titre provisionnel à M. [R] [U] et Mme [F] [U], une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du 1ermars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés,

CONDAMNONS solidairement M. [E] [A] et Mme [B] [N] à payer à titre provisionnel à M. [R] [U] et Mme [F] [U] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M. [E] [A] et Mme [B] [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du double commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de la double assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES