MINUTE N° 25/00143

DOSSIER : N° RG 25/00029 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DNQV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

Société 13 HABITAT

80 Rue Albe

13004 MARSEILLE

représentée par M^e Michel PEZET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Ambre THOMAS-AUBERGIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [O]

né le 20 Juin 1975 à MEKNES

5 avenue du Président Salvador Allende Bat B appt 69

13200 ARLES

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 31 mars 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 AVRIL 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 AVRIL 2025

EXPOSE DU LITIGE

L’O.P.H. 13 HABITAT a donné à bail à M. [W] [O], né le 20 juin 1975, un appartement à usage d’habitation au bâtiment B de la cité Les Roseaux, situé 5, boulevard Salvador Allende à Arles (13200), par contrat du 27 octobre 2016, moyennant un loyer mensuel de 385.25 euros.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 27 décembre 2024, 13 HABITAT a assigné en référé M. [O] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du bail était acquise de plein droit et pour obtenir:

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. [O] et de tous occupants éventuels de son chef,

— la condamnation de M. [O] à verser à 13 HABITAT la somme provisionnelle de 1 016.60 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 19 décembre 2024, des loyers, charges et frais de procédure,

— la condamnation de M. [O] à payer à titre provisionnel à 13 HABITAT, une somme égale au montant du dernier loyer plus charges, indexé comme stipulé dans le contrat de location résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de M. [O] à payer à 13 HABITAT la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de M. [O] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 31 mars 2025 : les deux parties y ont été présentes ou dûment représentées.

A la barre, le demandeur, par la voix de son conseil, produit un relevé du compte de son locataire qui remonte jusqu’au mois de juin 2023 et qui montre une irrégularité récurrente dans le paiement mensuel du loyer. Dans ce contexte, la dette locative de ce dernier s’élève, au 19 mars 2025, à la somme de 286.96 euros.

Par conséquent, il demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux et la restitution des clés.

Enfin, il réclame la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du défendeur aux dépens.

Pour sa défense, M. [O] reproche à son bailleur de lui réclamer des documents qu’il a déjà fournis, comme l’attestation d’assurance contre les risques locatifs ou de lui prélever à tort des frais de dossier, et de ne pas répondre favorablement à ses demandes de travaux dans son logement.

Malgré le signalement du commandement de payer à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) en septembre 2024, malgré la dénonce de l’assignation en référé aux autorités préfectorales en décembre suivant, aucun diagnostic social et financier n’est présent au dossier.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, 13 HABITAT, par courrier reçu le 23 septembre 2024, a signalé à la CAF la situation de loyers impayés de M. [O], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de ce dernier devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 27 décembre 2024.

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, 13 HABITAT a fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. [O], par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 30 décembre 2024, soit deux mois au moins avant l’audience du 31 mars 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de 13 HABITAT est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, 13 HABITAT produit un état récapitulatif du compte de son locataire, arrêté au 19 mars 2025, qui montre que M. [O] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 92.56 euros de loyers.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, il convient de condamner M. [O] à payer la somme réclamée par 13 HABITAT, en l’assortissant d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il apparaît que M. [O], par sa présence à l’audience, montre son intérêt à conserver son logement, qu’il occupe depuis 2016 ; par ailleurs, la lecture du relevé de son compte locatif démontre qu’il s’efforce de maintenir son solde négatif à un niveau gérable.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser le locataire à se libérer de sa dette locative selon les modalités précisées au dispositif, en l’exhortant à mettre en place des versements mensuels et réguliers de son loyer.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la dernière reconduction du bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 4 octobre 2024 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des deux mois qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 27 octobre 2016, sont réunies à la date du 4 décembre 2024 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du bail jusqu’à apurement de la dette. Le locataire devra s’acquitter de ses remboursements de la dette tout en s’acquittant de ses loyers et charges courants.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du contrat de location sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupant à compter du 1er mars 2025 (la période comprise entre le 5 décembre 2024 et le 28 février 2025 étant déjà incluse dans les 92.56 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. [O] sera condamné aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner M. [O] à payer à 13 HABITAT la somme de 150 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de l’O.P.H. 13 HABITAT,

Le RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS M. [W] [O] à payer à l’O.P.H. 13 HABITAT la somme provisionnelle de 92.56 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024,

CONSTATONS l’acquisition, au 5 décembre 2024, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 27 octobre 2016,

AUTORISONS M. [W] [O] à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 92.56 euros en une première mensualité de 50 euros en capital et en une seconde de 42.56 euros en capital, à laquelle s’ajouteront les intérêts calculés depuis le 4 octobre 2024,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée en même temps que le loyer et les charges, ce à compter du premier mois qui suivra la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 5 décembre 2024,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour M. [W] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’O.P.H. 13 HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants éventuels de son chef des lieux au bâtiment B de la cité Les Roseaux, situé 5, boulevard Salvador Allende à Arles (13200), avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) (l')expulsé(s),

— que M. [W] [O] soit condamné à verser à l’O.P.H. 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er mars 2025 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

CONDAMNONS M. [W] [O] à payer à l’O.P.H. 13 HABITAT la somme provisionnelle de 150 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [W] [O] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES