TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02776 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5FI

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 11 Mars 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Z] [T]

[V] [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Hélène ROULLIN – 122

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Hélène ROULLIN – 122

M. [Z] [T]

Mme [V] [X]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS Paris 824.541.148) agissant poursuites et diligences dans les droits du bailleur ASSOCIATION SOLIHA TN- Pierre de Poncins, 8 Boulevers Jean MOULIN 14000 CAEN, dont le siège social est sis 19/21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [T]

né le 28 Mars 1986 à BERNAY (27300), demeurant Hameau de l’Eglise – 6 Rue des Jardinets – 14230 CARDONVILLE

comparant en personne

Madame [V] [X], demeurant Hameau de l’Eglise – 6 Rue des Jardinets – 14230 CARDONVILLE

représentée par Monsieur [Z] [T], régulièrement muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Janvier 2025

Date des débats : 14 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 11 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 février 2023, l’association SOLIHA TERRITOIRES EN NORMANDIE a donné à bail à M. [Z] [T] et Mme [V] [X] un immeuble à usage d’habitation situé Hameau de l’église, 6 rue des jardinets, 14230 CARDONVILLE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 428,28 euros, charges comprises.

Par acte sous seing privé du 21 février 2023, la société Action logement services intervenant au titre de la garantie Visale, s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par la locataire dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services, a fait délivrer le 4 juillet 2023 à M. [T] et Mme [X] un commandement de payer la somme de 1 284,84 euros, en principal, au titre des loyers et charges impayés au 21 juin 2023, terme de juin 2023 compris.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, la société Action logement services a fait assigner M. [T] ET Mme [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ;

– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

– ordonner l’expulsion des locataires ainsi que, de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– condamner solidairement M.[T] et Mme [X] à payer à la société Action logement services :

* la somme de 1.173,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2023;

* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 14 janvier 2025, la société Action logement services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise le montant de la dette locative à 215,14 euros, selon décompte arrêté au 8 janvier 2025, prenant en considération les règlements récents effectués par la locataire. Enfin, elle ajoute, concernant la demande de délais formulée par les locataires, s’en rapporter.

M. [T], comparant en personne, et représentant Mme [X], dument muni d’un pouvoir spécial sollicite des délais jusqu’à son départ des lieux. Il souhaite rester dans les lieux jusqu’à son départ prévu le 31 août 2025. Il propose de régler le solde restant dû.

Le diagnostic social et financier, prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est parvenu au greffe de la juridiction.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers et charges

En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les parties versent notamment aux débats :

– le contrat de bail;

– le « contrat de cautionnement Visale » signée par la bailleresse;

– le commandement de payer délivré à la locataire;

– la quittance subrogative du 10 janvier 2023, pour la somme de 550 euros au titre du loyer et charges impayés de janvier 2023 et faisant également référence aux sommes précédemment versées pour un montant total de 1 460 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’octobre 2022 à janvier 2023 ;

– la quittance subrogative N°8 en date du 23 octobre 2024 portant le total des subrogations à 2.278,36 euros;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 8 janvier 2025, terme de novembre 2024 inclus ;

Il résulte de ces pièces que :

— d’une part, sont dûment justifiées les sommes mises au compte des locataires pour un restant dû de 215,14 euros;

— d’autre part, il résulte des diverses quittances produites que la caution est légalement subrogée dans l’action en paiement de la bailleresse contre la locataire pour le recouvrement de cette somme.

M. [T] et Mme [X] seront en conséquence condamnés solidairement à payer à la société Action logement services la somme de 215,14 euros arrêtée au 8 janvier 2025 au titre des loyers et charges impayés (terme de novembre 2024 inclus) et ce, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 4 juillet 2023, date du commandement de payer.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale» liant le bailleur et la société Action logement services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

En outre, les quittances subrogatives signées par le bailleur, rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

Par ailleurs, la société Action logement service produit un courrier émis par le mandataire de la bailleresse en date du 30 mai 2023, dans lequel ce dernier s’ « associe à la demande en acquisition de la clause résolutoire et/ou de résiliation de bail pour non-paiement des loyers ».

En conséquence, par application du contrat liant les parties, la bailleresse a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 18 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résiliation de bail et en expulsion introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé.

Sur le bien fondé de la demande

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux..

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [T] et Mme [X], par acte de commissaire de justice, en date du 4 juillet 2023 et portant sur la somme, en principal, de 1 284,84 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 juin 2023, terme de juin 2023 inclus.

Il résulte toutefois des pièces versées à la procédure que ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 4 septembre 2023.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [T] et Mme [X] sollicitent des délais de paiement et proposent le versement de la somme de 215,14 euros afin d’apurer leur dette.

De sorte, qu’il convient de leur accorder un aménagement du paiement de la dette locative, selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, M. [T] explique, à l’audience, vouloir partir du logement à compter du 31 août 2025. Le paiement des loyers courants est régulier.

Dès lors il y a lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail conformément à l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, jusqu’à cette date.

Sur les conséquences de la résiliation

Sur l’expulsion

Eu égard au constat de la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire, au 4 septembre 2023, il convient en conséquence d’autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des lieux par la locataire, à faire procéder à l’expulsion de M. [T] et Mme [X] ainsi que de tous occupants de leur chef, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupants sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation du bail, M. [T] et Mme [X] causent un préjudice à ACTION LOGEMENT SERVICES qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assorti de la provision pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] et Mme [X], parties succombante, sera condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi qu’à payer à la société Action logement services la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [T] et Mme [V] [X] solidairement à payer à la société Action logement services la somme de la somme de 215,14 euros arrêtée au 8 janvier 2025 au titre des loyers et charges impayés (terme de novembre 2024 inclus) et ce, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 4 juillet 2023, date du commandement de payer ;

ACCORDE à M. [Z] [T] et Mme [V] [X] des délais de paiement, à charge pour eux de s’acquitter de leur dette en 2 mensualités, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et une 2e mensualité avant le 31 août 2025 étant constituée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉCLARE la demande en constat de la résiliation du bail présentée par la société Action logement services recevable ;

CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu de manière dématérialisée le 22 février 2023, entre l’association SOLIHA TERRITOIRES EN NORMANDIE et M. [Z] [T] et Mme [V] [X] portant sur immeuble à usage d’habitation situé Hameau de l’église, 6 rue des jardinets, 14230 CARDONVILLE à la date du 4 septembre 2023 par l’effet de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus jusqu’au 31 août 2025 et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, à faire expulser Monsieur [Z] [T] et Madame [V] [X] ou tout occupant de leur chef, deux mois après leur avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par M. [Z] [T] et Mme [V] [X] au bailleur à une somme égale au montant du loyer et de la provision pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résiliation du bail, sous déduction des sommes décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement M.[Z] [T] et Mme [V] [X] à payer à la société Action logement services, subrogée dans les droits du bailleur, les indemnités d’occupation dues à compter du 4 septembre 2023, après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE M. [Z] [T] et Mme [V] [X] in solidum aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 4 juillet 2023 ;

CONDAMNE M. [Z] [T] et Mme [V] [X] in solidum à payer à la société Action logement services la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION