CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 23/01919 – N° Portalis DBW4-W-B7H-DH5H

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 05 MAI 2026

DEMANDEURS

Madame [L] [X] épouse [T]

née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [G] [X]

né le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [X]

née le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Emmanuel GILI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Maître [V] [C], notaire associé au sein de la SCP [M] [C] et

[V] [C]

de nationalité Française, domicilié : chez [Adresse 4]

représenté par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET

Assesseur : Thierry ROSSELIN

Assesseur : Sylvie DACREMONT

Greffier lors des débats : Mike ROUSSEAU

Greffier lors du prononcé du délibéré : Béatrice PAUL

Exécutoire numérique de la minute délivrée

le : 05 Mai 2026

à

M^e Thomas D’JOURNO

M^e Emmanuel GILI

PROCEDURE

Clôture prononcée : 14 Janvier 2026

Débats tenus à l’audience publique du : 20 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Mai 2026

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 06 novembre 2014 reçu par Maître [V] [C], notaire associé à [Localité 4], Madame [L] [X] épouse [T], Monsieur [G] [X] et Madame [E] [X] ont acquis en indivision la nue-propriété d’un terrain à bâtir situé [Adresse 5] à [Localité 5] aux fins d’édification d’une maison d’habitation.

Suivant ce même acte, Madame [J] [Y], leur mère, a acquis l’usufruit.

Madame [J] [Y] est décédée le [Date décès 1] 2019.

Suivant acte du 15 juin 2020 reçu par Maître [V] [C], Madame [L] [X] épouse [T], Monsieur [G] [X] et Madame [E] [X] ont consenti une promesse de vente du bien immobilier réitérée en la forme authentique le 10 septembre 2020.

Reprochant à Maître [V] [C] un manquement à son obligation d’information et de conseil lors de l’acquisition du terrain à bâtir et sur le montant de l’impôt au titre de la plus-value lors de la vente du bien immobilier, Madame [L] [X] épouse [T], Monsieur [G] [X] et Madame [E] [X] l’ont fait citer, par acte du 29 décembre 2022, devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 73 533 euros à titre de réparation de leur perte financière et la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, outre les demandes accessoires.

Par décision du 25 octobre 2023, l’affaire a été radiée pour défaut de diligence des demandeurs qui se sont abstenus de communiquer leurs pièces.

Suite à la justification de l’accomplissement des diligences ordonnées, l’instance initiale a été réinscrite au rôle des affaires en cours.

Par leurs dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 05 octobre 2024, Madame [L] [X] épouse [T], Monsieur [G] [X] et Madame [E] [X] demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— condamner Maître [V] [C] à payer aux requérants la somme de 73.533 euros à titre de réparation de leur perte financière,

— condamner Maître [V] [C] à payer aux requérants la somme de 5.000 euros à titre de réparation de leur préjudice moral,

— condamner Maître [V] [C] à payer aux requérants la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de ses conseils pour ceux dont ils auront fait l’avance, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils exposent qu’ils ont aidé leur mère à financer l’édification d’une maison d’habitation sur le terrain à bâtir acquis en lui mettant à sa disposition les fonds nécessaires. Ils indiquent qu’à la suite de son décès, ils ont décidé de vendre le bien immobilier et ont découvert qu’il ne faisait pas partir de la succession de leur mère et qu’ils ne pouvaient pas déduire le coût de la construction de l’assiette de calcul de la plus-value les contraignant à supporter un impôt d’un montant de 97.305 euros sur un prix de vente de 425.000 euros.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ils estiment que Maître [V] [C] a manqué à son obligation d’information et de conseil engageant sa responsabilité civile professionnelle en omettant de les informer, dès la signature de la promesse de vente, des conséquences fiscales de la plus-value sur la vente projetée. Ils ne contestent pas qu’ils étaient redevables d’un impôt sur la plus-value mais n’avaient pas connaissance de son montant. Ils affirment qu’ils auraient renoncé à cette vente s’ils avaient eu connaissance du montant de l’impôt et auraient mis le bien en location.

Ils lui reprochent également de ne pas les avoir informés lors de l’acquisition du terrain en 2014 de la nécessité de payer eux-mêmes la construction pour pouvoir déduire son coût de l’assiette de la plus-value lors d’une revente. Ils estiment que Maître [V] [C] aurait dû leur proposer de constituer une SCI familiale, montage plus approprié à leur situation.

Ils soutiennent que la vente du bien immobilier et ses conséquences dommageables sont en lien direct avec le défaut d’information de Maître [V] [C] sur le montant de l’impôt sur la plus-value.

Ils font état d’un préjudice constitué de la perte financière qu’ils estiment à la somme de 73.533 euros et qui correspond à la différence entre le montant de l’impôt payé et le montant dont ils auraient été redevables si l’opération avait été réalisée via une SCI.

Ils se prévalent aussi d’un préjudice moral faisant valoir que Madame [L] [X] épouse [T] et Madame [E] [X] envisageaient de donner le fruit de la vente à leurs enfants.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 07 janvier 2025, Maître [V] [C] demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— juger que Madame [L] [X] épouse [T], Madame [E] [X] et Monsieur [G] [X] ne rapportent pas la preuve d’une faute imputable à Maître [V] [C], d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité.

En conséquence,

— débouter Madame [L] [X] épouse [T], Madame [E] [X] et Monsieur [G] [X] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’endroit de Maître [V] [C],

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire au titre des prétentions de Madame [L] [X] épouse [T], Madame [E] [X] et Monsieur [G] [X] dirigées à l’endroit de Maître [V] [C],

— condamner in solidum Madame [L] [X] épouse [T], Madame [E] [X] et Monsieur [G] [X] à verser à Maître [V] [C] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Madame [L] [X] épouse [T], Madame [E] [X] et Monsieur [G] [X] aux entiers dépens de la présente instance avec distraction au profit de Maître Thomas D’JOURNO, sur son affirmation de droit.

Maître [V] [C] conteste tout manquement à son obligation d’information et de conseil arguant qu’il n’était pas en mesure de calculer le montant de l’impôt dû au titre de la plus-value à la date de signature de la promesse de vente du fait de l’impossibilité de déterminer le prix d’acquisition théorique en raison de la possibilité, sous certaines conditions, de le majorer des dépenses de construction. Or, il souligne qu’il a disposé des factures de travaux et des justificatifs nécessaires au calcul de cet impôt qu’après la signature de la promesse.

Il soutient que les demandeurs en qualité de nu-propriétaire auraient dû régler eux-mêmes les travaux de construction pour que le montant des factures puisse être déduit de l’assiette de la plus-value au lieu de remettre les fonds à l’usufruitière. Il considère qu’ils n’ont pas respecté les termes de l’acte authentique du 06 novembre 2014 et qu’aucune faute ne lui est imputable.

Maître [V] [C] affirme qu’aucun lien de causalité n’est établi entre la faute alléguée et le préjudice financier dont se prévalent les demandeurs faisant valoir que dans l’hypothèse où il aurait pu calculer le montant de l’impôt dû au titre de la plus-value à la date de signature de la promesse de vente, ce montant s’établirait toujours à la même somme. Il soutient qu’il est donc erroné de déterminer un préjudice en fonction du montant de l’impôt qu’ils auraient payé si la constitution d’une SCI familiale leur avait été conseillée en 2014.

Il considère en réalité que le préjudice allégué par les demandeurs est constitué par la perte de chance d’avoir pu renoncer à vendre le bien immobilier et de s’acquitter de l’impôt sur la plus-value, préjudice qui, selon lui, n’est pas démontré.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’affaire est intervenue le 14 janvier 2026 selon ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience collégiale du 20 février 2026 et mise en délibéré au 05 Mai 2026.

MOTIFS

Sur la responsabilité du notaire

Les consorts [X] recherchent la responsabilité civile de Maître [C] sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Elles soutiennent que le notaire aurait manqué à son devoir d’information et de conseil lors de l’acquisition d’un terrain intervenue en 2014 puis lors de la vente du bien immobilier réalisée en 2020.

Il appartient en conséquence au tribunal d’examiner successivement les différents manquements invoqués et de déterminer s’ils sont établis au regard des éléments produits aux débats.

Sur le manquement allégué lors de l’acquisition du terrain en 2014

Il résulte de l’acte authentique reçu le 6 novembre 2014 que les demanderesses ont acquis la nue-propriété du terrain litigieux tandis que leur mère en a acquis l’usufruit. Cette répartition des droits résulte expressément des stipulations de l’acte notarié.

Les demanderesses exposent qu’une maison a ensuite été édifiée sur ce terrain et que les dépenses de construction ont été supportées par leur mère usufruitière. Elles indiquent avoir remis à cette dernière les fonds nécessaires au financement de la construction.

Elles soutiennent que Maître [C] aurait dû attirer leur attention sur les conséquences fiscales d’une telle organisation et les informer que les dépenses de construction ne pourraient être prises en compte pour majorer le prix d’acquisition du bien lors du calcul de la plus-value en cas de revente.

Toutefois, les pièces versées aux débats montrent que les factures relatives à la construction ont été établies au nom de l’usufruitière. Les dépenses correspondantes ont ainsi été juridiquement supportées par celle-ci et non par les demanderesses, qui étaient titulaires de la seule nue-propriété du terrain.

Or les demanderesses ne produisent aucun élément établissant que les modalités de financement de la construction auraient été discutées avec le notaire au moment de la préparation de l’acte d’acquisition ou que celui-ci aurait été associé aux décisions prises ultérieurement quant à la prise en charge des travaux.

Dans ces conditions, la situation fiscale dont se prévalent les demanderesses résulte des modalités concrètes de financement de la construction postérieures à l’acquisition et non des stipulations de l’acte authentique reçu en 2014.

Le manquement invoqué à ce titre n’est donc pas établi.

Sur l’absence alléguée de proposition d’un montage juridique alternatif

Les demanderesses soutiennent également que Maître [C] aurait dû leur proposer un autre mode d’organisation de l’opération, notamment la constitution d’une société civile immobilière familiale, qui aurait selon elles permis d’éviter les conséquences fiscales qu’elles contestent aujourd’hui.

Toutefois, l’obligation de conseil du notaire consiste à éclairer les parties sur la portée et les effets juridiques de l’acte qu’elles envisagent de conclure. Elle n’implique pas de rechercher ou de proposer l’ensemble des montages patrimoniaux ou fiscaux susceptibles d’être envisagés par les parties.

Le seul fait qu’une organisation différente de l’opération aurait pu être mise en place ne suffit donc pas à caractériser une faute dans l’exécution de la mission notariale.

Ce moyen ne peut en conséquence qu’être écarté.

Sur le manquement allégué lors de la vente intervenue en 2020

Les demanderesses reprochent également à Maître [C] de ne pas les avoir informées du montant de l’impôt qu’elles auraient à acquitter au titre de la plus-value immobilière lors de la vente du bien.

Il ressort toutefois des éléments du dossier que le calcul de la plus-value immobilière dépend notamment de la détermination du prix d’acquisition majoré du bien, lequel peut être augmenté du montant de certains travaux à condition que ceux-ci soient justifiés par des factures établies au nom du vendeur.

Or, comme il a été indiqué précédemment, les factures relatives à la construction du bien ont été établies au nom de l’usufruitière. La détermination du prix d’acquisition majoré supposait ainsi un examen précis des justificatifs disponibles.

Les demanderesses ne produisent aucun élément permettant d’établir que l’ensemble des informations nécessaires au calcul précis de la plus-value aurait été connu du notaire au moment de la signature de la promesse de vente.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que Maître [C] aurait été en mesure de déterminer avec précision, à cette date, le montant de l’imposition susceptible de résulter de l’opération.

Sur le lien de causalité invoqué

Les demanderesses soutiennent enfin qu’elles auraient renoncé à la vente si elles avaient eu connaissance du montant de l’imposition résultant de la plus-value.

Cette affirmation n’est toutefois étayée par aucun élément objectif. Aucun document versé aux débats ne permet notamment d’établir qu’elles auraient envisagé d’abandonner le projet de vente ou de différer celui-ci en fonction de la fiscalité applicable.

Dans ces conditions, le lien de causalité entre le comportement reproché au notaire et le préjudice invoqué n’est pas démontré.

Sur le préjudice invoqué

Les demanderesses évaluent leur préjudice à la somme correspondant à la différence entre l’imposition effectivement acquittée et celle qui aurait été due si les dépenses de construction avaient pu être prises en compte pour majorer le prix d’acquisition du bien.

Toutefois, comme il a été indiqué précédemment, l’impossibilité de prendre en compte ces dépenses résulte des modalités selon lesquelles les travaux ont été financés et facturés et non d’une faute imputable au notaire dans l’exercice de sa mission.

Il s’ensuit que les conditions de la responsabilité civile de Maître [C] ne sont pas réunies.

Les demandes indemnitaires formées à son encontre seront en conséquence rejetées.

Sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce les demandeurs succombent et seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées de ces mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du defendeur les frais irrépétibles qu’il a dû exposer. Les demandeurs seront condamnés à l’indemniser à hauteur de 2.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes de Madame [L] [X] épouse [T], Madame [E] [X] et Monsieur [G] [X],

CONDAMNE les demanderesses aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [X] épouse [T], Madame [E] [X] et Monsieur [G] [X] à verser à Maître [V] [C] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [X] épouse [T], Madame [E] [X] et Monsieur [G] [X] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Et le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

La République Française mande et ordonne à tous huissiers, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux Judiciaire d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire de Tarascon.