Tribunal Judiciaire de Béthune, 5e referes, 18 juin 2025, n° 25/00150

TJ Béthune 18 juin 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire du bail
La cour a constaté que la clause résolutoire était applicable, car le commandement de payer était resté sans effet et les obligations de paiement n'avaient pas été remplies.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation de la S.C.I. HBD INVEST était manifestement illicite, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Loyers impayés
La cour a constaté que la S.C.I. HBD INVEST devait des loyers impayés, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a jugé que la S.C.I. HBD INVEST devait une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Taxe foncière due
La cour a constaté que la S.C.I. HBD INVEST était tenue de rembourser la taxe foncière pour l'année 2024.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a jugé que la S.C.I. HBD INVEST, en succombant, devait être condamnée aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Béthune, 5e réf., 18 juin 2025, n° 25/00150
Numéro(s) :	25/00150
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	26 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien HABOURDIN
Parties :	S.C.I. CEL IMMO c/ S.C.I. HBD INVEST

Texte intégral

MINUTE N° 25/00237

ORDONNANCE DU:

18 Juin 2025

ROLE:

N° RG 25/00150 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IRHN

S.C.I. CEL IMMO

S.C.I. HBD INVEST

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e HABOURDIN

Copie(s) délivrée(s)

à M^e HABOURDIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, dix huit Juin deux mil vingt cinq, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier princpal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. CEL IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sébastien HABOURDIN, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

S.C.I. HBD INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 28 Mai 2025 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGEPar acte sous seing privé du 1er juillet 2023, la SCI CEL Immo a consenti à la SCI HBD Invest, un bail commercial pour un hangar à usage commercial situé à Lens, [Adresse 3]. Le bail a été convenu pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er juillet 2023 pour se terminer le 1er juillet 2032, moyennant un loyer mensuel sans TVA, de 750 euros.

La SCI CEL Immo allègue que la SCI HBD Invest a cessé de régler le loyer convenu à compter de mars 2024.

Le 24 décembre 2024, la SCI CEL Immo a fait délivrer à la SCI HBD Invest, un commandement de payer la somme de 6 163,43 euros au titre des loyers impayés et du coût de l’acte, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, la SCI CEL Immo a fait assigner la SCI HBD Invest devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 janvier 2025 et la résiliation du bail commercial relatif au local sis [Adresse 3] à [Localité 5] ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de la SCI HBD Invest de l’immeuble sis [Adresse 3] à Lens (62300) et de toute personne occupant les lieux de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

Condamner la SCI HBD Invest à payer à titre provisionnel à la SCI CEL Immo la somme de 7 597,50 euros correspondant aux loyers dus au 25 janvier 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024, date de signification du commandement de payer pour la somme de 6 163,43 euros et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus ;

Condamner la SCI HBD Invest à payer à titre provisionnel à la SCI CEL Immo la somme de 1 650 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due du 26 janvier 2025 au 31 mars 2025 ;

Condamner la SCI HBD Invest à payer à titre provisionnel à la SCI CEL Immo une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de restitution effective des lieux ;

Condamner la SCI HBD Invest à payer à titre provisionnel à la SCI CEL Immo la somme de 759,75 euros en application de la clause pénale stipulée dans l’acte sous seing privé du 1er juillet 2023 ;

Attribuer à titre provisionnel à la SCI CEL Immo la somme de 1 500 euros conservée à titre de dépôt de garantie, en application du second alinéa de la clause pénale stipulée dans l’acte sous seing privé du 1er juillet 2023 ;

Condamner la SCI HBD Invest à payer à titre provisionnel à la SCI CEL Immo la somme de 1 321 euros correspondant au montant de la taxe foncière au titre de l’année 2024 du local sis [Adresse 3] à Lens (62300) acquittée par la SCI CEL Immo ;

Condamner la SCI HBD Invest à payer à titre provisionnel à la SCI CEL Immo la somme égale au montant de la taxe foncière du local sis [Adresse 3] à Lens (62300) pour l’année 2025 au prorata de sa période d’occupation sans droit ni titre pour l’année 2025 ;

Condamner la SCI HBD Invest à payer à la SCI CEL Immo la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI HBD Invest au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 24 décembre 2024.

A l’audience du 28 mai 2025, la SCI CEL Immo maintient ses demandes.

La SCI HBD Invest, assignée conformément aux dispositions de l’article 654 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

La présente décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la demanderesse produit un état certifié des inscriptions relatif à la SCI HBD Invest, délivré par le greffe du tribunal de commerce d’Arras, à jour à la date du 31 mars 2025, ne faisant apparaître aucune inscription.

Sur le constat de la clause résolutoire du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 1er juillet 2023, qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle « il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. (…) » ;

— du commandement de payer la somme de 6 163,43 euros, dont 6 000 euros au titre des loyers impayés, qui a été délivré le 24 décembre 2024 avec rappel de la clause résolutoire ;

— du décompte produit à la date de l’audience, arrêté à mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, justifiant l’absence de régularisation des causes du commandement dans le délai imparti par cet acte.

La SCI HBD Invest, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne comparaît pas.

Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et par conséquent la résiliation du bail au 25 janvier 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire contractuelle, la SCI HBD Invest est occupante sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner la libération des lieux par la SCI HBD Invest. A défaut, son expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans les lieux de son chef, sera ordonnée, avec si besoin le concours de la force publique.

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 6 000 euros, sommes dues selon décompte locatif, arrêtées à novembre 2024 inclus ;

— solde restant dû au 31 mars 2024, pour la période du 1er juillet 2023 au 31 mars 2024 : (9 x 750€) – (1 500 + 1 500 + 3 500) = ( 6 750 – 6 500 ) = 250 euros ;

— loyer pour le mois de décembre 2024 et pour la période du 1er au 24 janvier 2025, soit 721,02 euros {[ 750€ + (24/31 x750€)] = 750€ + 580,65 = 1 330,65 euros ;

soit 7 580,65 euros, somme arrêtée à la date du 24 janvier 2025 incluse.

En outre, le contrat de bail liant les parties prévoit dans un paragraphe relatif aux « impôts et charges divers », que le locataire « réglera, en outre, au BAILLEUR, s’il ne l’a pas déjà réglé directement : la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le tout prorata de la surface occupée ».

La SCI CEL Immo produit l’avis de taxe foncière pour 2024, pour un montant de 1 321 euros.

Au regard des dispositions contractuelles liant les parties, la SCI HBD Invest est tenue du paiement de cette taxe foncière.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la SCI CEL Immo, et la SCI HBD Invest sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SCI CEL Immo la somme de 1 321 euros au titre du remboursement de la taxe foncière pour l’année 2024.

La demande de la SCI CEL Immo de condamnation de la SCI HBD Invest à lui payer à titre provisionnel « la somme égale au montant de la taxe foncière du local » « pour l’année 2025 au prorata de sa période d’occupation sans droit ni titre pour l’année 2025 » sera rejetée, en l’absence de connaissance au jour de la demande et de l’audience de référés, du montant de la taxe foncière de l’immeuble pour l’année 2025, ainsi que de la période d’occupation des lieux par la SCI HBD Invest.

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel du loyer. Aussi, la SCI HBD Invest sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 25 janvier 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 750 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Aussi, la SCI HBD Invest sera condamnée à payer à la SCI CEL Immo, à titre provisionnel, la somme de 7 580,65 euros, correspondant aux loyers dus et impayés à la date du 24 janvier 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 750 euros, à compter du 25 janvier 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Pour répondre à la demande de la SCI CEL Immo, la SCI HBD Invest sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1 650 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 25 janvier 2025 au 31 mars 2025 inclus.

Pour le reste, occupante sans droit ni titre, la SCI HBD Invest demeure redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 750 euros à compter du 1er avril 2025.

Sur la clause pénale

La SCI CEL Immo demande à la présente juridiction d’ « attribuer la somme de 1 500 euros conservée à titre de dépôt de garantie, en application du second alinéa de la clause pénale stipulée dans l’acte sous seing privé du 1er juillet 2023 » et de condamner la SCI HBD Invest à lui payer à titre provisionnel « la somme de 759,75 euros en application de la clause pénale stipulée dans l’acte » de bail.

En l’espèce, le bail comporte une clause pénale rédigée comme suit : « A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, et dès mise en demeure délivrée par le BAILLEUR ou son mandataire au LOCATAIRE, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le LOCATAIRE seront automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du LOCATAIRE. En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation. »

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d=être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n=y a pas lieu à référé sur ce point.

La même clause pénale du bail prévoyant la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité est également susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n=y a pas lieu à référé sur ce point.

Dès lors, les demandes relatives à l’application de la clause pénale contractuelle ne sauraient être accueillies.

Sur les demandes accessoires

La SCI HBD Invest, qui succombe sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 24 décembre 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI HBD Invest sera condamnée à payer à la SCI CEL Immo la somme de 1 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties et relatif à l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] ;

DIT la SCI HBD Invest occupante sans droit ni titre à compter du 25 janvier 2025 ;

CONDAMNE la SCI HBD Invest à restituer les lieux loués, sis à Lens (62300)[Adresse 1] [Adresse 3], dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE la SCI HBD Invest à payer, à la SCI CEL Immo, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer dû à la date de résiliation du bail soit la somme mensuelle de 750 euros (sept cent cinquante euros), à compter du 25 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, dont la somme de 1 650 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 25 janvier 2025 au 31 mars 2025 inclus ;

CONDAMNE la SCI HBD Invest à payer, à la SCI CEL Immo, à titre provisionnel :

la somme de 7 580,65 euros (sept mille cinq cent quatre-vingt euros et soixante-cinq centimes), au titre des loyers impayés, dus et arrêtés à la date du 24 janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

la somme de 1 321 euros (mille trois cent vingt-et-un euros) au titre de la taxe foncière pour l’année 2024 ;

CONDAMNE la SCI HBD Invest aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 décembre 2024 ;

CONDAMNE la SCI HBD Invest à payer à la SCI CEL Immo la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI CEL Immo du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 18 juin 2025, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES