COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

N° RG 24/02567 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ET76

N° : 25/00266

DEMANDERESSE :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE

venant aux de la S.A. JACQUES GABRIEL

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Madame [T] [A], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-41018-2025-000190 du 21/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BLOIS)

représentée par M^e Christian QUINET, avocat au barreau de Blois, substitué par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de Blois

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : 3F CENTRE VAL DE LOIRE

EXPÉDITIONS M^e Christian QUINET

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 11 février 2015, la SA JACQUES GABRIEL, aux droits de laquelle intervient la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a consenti un bail d’habitation à madame [Z] [N] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] – à [Localité 2] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 265,63 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 29 janvier 2024, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 juillet 2024, dénoncé le 30 juillet 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner madame [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation du bail, et subsidiairement son prononcé ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner madame [Z] [N] au paiement de la somme de 1.418,70 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 10 septembre 2023, avec intérêts au taux légal ; condamner madame [Z] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;condamner madame [Z] [N] au paiement d’une somme de 900,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Après un renvoi en raison de l’indisponibilité du tribunal, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance au titre des loyers et charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2.875,86 euros arrêtée au 16 avril 2025. Elle fait valoir que madame [Z] [N] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire, la dette s’étant au contraire accrue depuis la délivrance du commandement. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 30,00 euros pas mois ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

En défense, madame [Z] [N] sollicite le bénéfice de ses conclusions aux termes desquelles elle demande au tribunal de lui donner acte de sa proposition de régler les échéances impayées par règlements mensuels de 30,00 euros, de suspendre la clause résolutoire et de statuer ce que de droit quant aux dépens. Elle explique qu’elle être âgée de 76 ans, qu’elle rencontre d’importants problèmes de santé nécessitant qu’elle conserve son logement et qu’elle perçoit un revenu de 750,00 euros par mois.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 30 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 06 novembre 2024.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la CCAPEX le 07 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 29 juillet 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande formée par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE est donc recevable.

Sur les demandes principales

LOYERS IMPAYÉS

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 11 février 2015, le commandement de payer délivré le 29 janvier 2024 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 2.875,86 euros à la charge de madame [Z] [N] à la date du 16 avril 2025 (échéance de avril 2025 non incluse).

Il convient d’écarter de cette somme :

— les frais de commandement de payer pour 130,43 euros, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après ;

— les frais de rejet d’un montant de 44,00 euros qui s’analysent en des pénalités seront également déduits du montant de la créance.

Madame [Z] [N] ne conteste ni le principe ni le quantum de la somme réclamée.

En conséquence, madame [Z] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 2.701,43 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 16 avril 2025 (échéance d’avril 2025 non incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article IX des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 29 janvier 2024, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1.069,58 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il convient de souligner que le commandement de payer contient une contradiction : s’il mentionne dans un premier temps « je vous fais commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées dans le délai de SIX SEMAINES… », il indique dans un second temps, « le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire et en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de DEUX MOIS… » Cette contradiction étant source de confusion, il convient de retenir le délai le plus protecteur pour le locataire, à savoir le délai de deux mois.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 mars 2024.

* Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation contre l’occupation illicite, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative…”.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation contre l’occupation illicite, “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, madame [Z] [N] a sollicité des délais de paiement à hauteur de 30,00 euros par mois. La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a indiqué être d’accord pour l’octroi de ces délais ainsi que pour la suspension de la clause résolutoire. Par suite, il convient d’accorder à madame [Z] [N] des délais selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir madame [Z] [N] de tout droit d’occupation du local donné à bail. Son / Leur expulsion sera ordonnée et madame [Z] [N] se trouvera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [N] succombe à l’instance de sorte qu’elle supportera in solidum les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 29 janvier 2024 et de l’assignation mais non des éventuelles mesures conservatoires dont il n’est pas justifié.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne permet de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE recevable ;

CONDAMNE madame [Z] [N] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 2.701,43 euros (décompte arrêté au 16 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 mars 2024 ;

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE madame [Z] [N] à s’acquitter de la dette de 2.701,43 euros en 35 mensualités de 30,00 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – à défaut pour madame [Z] [N] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] – à [Localité 2] (41), il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son / leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par madame [Z] [N] suivront alors le sort réservé par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – madame [Z] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

5 – le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

DÉBOUTE la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [Z] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation mais non les éventuelles mesures conservatoires ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,