Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 1]

[Localité 5]

—  : 03.88.55.94.33

[Courriel 6]

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[Localité 8] Civil

N RG 25/01102

N Portalis DB2E-W-B7J-N2SS

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MINUTE N 2/2026

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.A.E.M. L [Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [N]

né le 18 Août 1986

[Adresse 2]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Valérie OSWALT, Cadre-Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 26 Novembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 07 Janvier 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 22 juin 2017, la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE a donné à bail à Monsieur [H] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 278,34 € et 104,23 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L [Adresse 7] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 mai 2025.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [H] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] par un acte de commissaire de justice du 19 août 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 26 novembre 2025, à laquelle le dossier a été retenu, la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au juge de :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [N], condamner Monsieur [H] [N] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3 317,27 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.Monsieur [H] [N] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme complémentaire par mois en règlement de l’arriéré. Il indique qu’il ne perçoit plus l’aide au logement depuis le mois de mai et que la mise en place d’un échéancier pourrait permettre un rappel d’APL de nature à diminuer la dette de manière conséquente. Il ajoute qu’il a rencontré des difficultés avec des personnes qu’il héberge à son domicile, mais que ces derniers devraient partir prochainement. Enfin, il précise qu’il a d’autres dettes et qu’il est en contact avec les services sociaux pour le dépôt d’un dossier de surendettement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 19 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L [Adresse 7] justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales du Bas-Rhin le 22 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 juin 2017 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2025, pour la somme en principal de 960,54 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai mentionné sur le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juillet 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :La S.A.E.M. L [Adresse 7] produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [N] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 317,27 € à la date du 17 novembre 2025.

Monsieur [H] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE cette somme de 3 317,27 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Monsieur [H] [N] comparaît à l’audience et demande à se maintenir dans les lieux. Il démontre également avoir repris le paiement du loyer courant résiduel en attendant la reprise des versements de son allocation logement. En outre, il ressort des termes du diagnostic social et financier que Monsieur [N] devrait recevoir un rappel important d’APL qui permettrait de réduire la dette locative. Par ailleurs, il est également accompagné par les services sociaux dans une démarche de dépôt de dossier de surendettement afin d’assainir sa situation financière.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [H] [N] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [H] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. En outre, le bailleur pourra procéder à son expulsion.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [H] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de débouter la S.A.E.M. L [Adresse 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2017 entre la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE et Monsieur [H] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 juillet 2025,

CONDAMNONS Monsieur [H] [N] à verser à la société [Adresse 7] à titre provisionnel la somme de 3 317,27 € (décompte arrêté au 17 novembre 2025, incluant un paiement CB en ligne du 6 novembre 2025 pour un montant de 100 €), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS Monsieur [H] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 90 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 mars 2026,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [H] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Monsieur [H] [N] soit condamné à verser à la S.A.E.M. L [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la S.A.E.M. L HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [H] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des contentieux de la protection et par le Cadre-Greffier.

Le Cadre-Greffier Le Juge des contentieux de la protection