MINUTE N°

DOSSIER : N° RG 25/00570 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DQ5M

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Société 13 HABITAT

80 Rue Albe

BP31

13234 MARSEILLE CEDEX 04

représentée par M^e Michel PEZET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Frédéric POURRIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [W]

né le 10 Mars 1990

4 Place Mireille Bât B Appt 30

13230 PORT SAINT LOUIS DU RHONE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 décembre 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 09 JANVIER 2026

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 09 JANVIER 2026

EXPOSE DU LITIGE

L’O.P.H. 13 HABITAT a donné à bail à M. [O] [W], né le 10 mars 1990, un appartement à usage d’habitation au bâtiment B du 4, place Mireille à Port-Saint-Louis-du-Rhône (13230), par contrat du 8 novembre 2017 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 129.79 euros.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 13 août 2025, 13 HABITAT a assigné en référé M. [W] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. [W] et de tous occupants éventuels de son chef,

— la condamnation de M. [W] à verser à 13 HABITAT la somme provisionnelle de 850.09 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 1er août 2025, des loyers, charges et frais de procédure,

— la condamnation de M. [W] à payer, à titre provisionnel, à 13 HABITAT une somme égale au montant du dernier loyer, indexé comme stipulé dans le contrat de location résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de M. [W] à payer à 13 HABITAT la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de M. [W] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 1er décembre 2025 : le bailleur y a été dûment représenté ; le locataire y a été absent, mais s’est présenté en fin d’audience pour s’excuser de son retard.

A la barre, le demandeur, par la voix de son conseil, a produit un état à jour du compte locatif de M. [W], qui remonte jusqu’au mois d’octobre 2024 et qui montre que sur les treize mois qui ont suivi, le locataire n’a effectué que trois versements : en décembre 2024, en juin et août 2025. La Caisse d’Allocations Familiales (CAF) n’ayant pas interrompu le bénéfice de la réduction de loyer de solidarité (RSL) durant cette période, la dette locative s’élève, au 31 octobre 2025, à la somme de 1 022.85 euros.

Par conséquent, il demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux.

Enfin, il réclame la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du défendeur aux dépens.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux et réalisé par le Centre communal d’action sociale (CCAS) de Port-Saint-Louis-du-Rhône a été reçu au greffe avant l’audience : il indique que M. [W] a de grandes difficultés à gérer son budget, en partie pour un problème d’addiction à l’alcool. Célibataire et vivant seul, il est en situation de chômage après des missions d’intérim et perçoit 750 euros par mois d’indemnité. Il a pris la décision de suivre une cure de désintoxication de six semaines, puis de retrouver du travail en intérim ; il compte reprendre le paiement de ses loyers dès sa sortie de cure et solliciter un échéancier de 36 mois pour apurer sa dette locative. Il est également favorable à la mise en place d’une mesure d’Accompagnement Social et Educatif Lié au Logement (ASELL) en sa faveur.

En présentant ses excuses pour son absence lors de l’instruction de son dossier, M. [W] a simplement indiqué que sa cure s’était déroulée du 14 octobre au 25 novembre 2025, qu’il reprenait l’intérim le 2 décembre 2025 et le paiement de ses loyers en décembre également.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, 13 HABITAT, par courrier reçu le 27 février 2025, a signalé à la CAF la situation de loyers impayés de M. [W], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de ce dernier devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 13 août 2025.

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, 13 HABITAT a fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. [W], par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 14 août 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 1er décembre 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de 13 HABITAT est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, 13 HABITAT produit un état récapitulatif du compte de son locataire, arrêté au 31 octobre 2025, qui montre que M. [W] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 878.22 euros de loyers et charges.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, il convient de condamner M. [W] à payer cette somme à 13 HABITAT, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour un montant de 551.95 euros, à compter de la date de l’assignation pour un montant de 216.94 euros et à compter de la date de la présente ordonnance pour un montant de 101.43 euros.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, la seule lecture du compte locatif de M. [W] des treize derniers mois laisse peu augurer de sa volonté nouvelle de payer ses loyers tous les mois, encore moins envisager l’apurement de la dette. Et le simple fait de ne pas avoir repris le paiement du loyer avant l’audience de référé peut être rédhibitoire.

Cependant, M. [W] a accompli l’essentiel, à savoir le suivi complet d’une cure médicale juste avant cette audience ; puis il accepte l’aide du CCAS pour gérer son budget et assimiler l’importance d’un paiement mensuel régulier : à ce titre, la mise en place d’un prélèvement bancaire automatique serait la bienvenue.

En résumé, le diagnostic social et financier fait poindre une amélioration de la situation de l’intéressé et permet d’autoriser M. [W] à se libérer de sa dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la dernière reconduction du bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 29 avril 2025 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des six semaines qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 8 novembre 2017, sont réunies à la date du 10 juin 2025 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII précité de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du contrat de location jusqu’à apurement de la dette. Le locataire devra s’acquitter de ses mensualités de remboursement de la dette tout en s’acquittant de ses loyers et charges courants.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du contrat de location sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupant à compter du 1er novembre 2025 (la période comprise entre le 11 juin et le 31 octobre 2025 étant déjà incluse dans les 878.22 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. [W] sera condamné aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des sommes engagées par lui et non comprises dans les dépens ; dès lors, il lui sera alloué la somme de 200 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de l’O.P.H. 13 HABITAT,

Le RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS M. [O] [W] à payer à l’O.P.H. 13 HABITAT la somme provisionnelle de 878.22 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025 pour un montant de 551.95 euros, à compter du 13 août 2025 pour un montant de 216.94 euros et à compter du 9 janvier 2026 pour un montant de 101.43 euros,

CONSTATONS l’acquisition, au 11 juin 2025, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 8 novembre 2017,

AUTORISONS M. [O] [W] à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 878.22 euros en 35 mensualités de 25 euros en capital chacune, une 36ème mensualité venant payer le solde du capital et les intérêts calculés depuis le 29 avril ou le 13 août 2025 ou bien le 9 janvier 2026, sur le capital restant dû tous les mois,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée en même temps que le loyer et les charges,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 11 juin 2025,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour M. [O] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’O.P.H. 13 HABITAT puisse faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants éventuels de son chef, des lieux au bâtiment B du 4, place Mireille à Port-Saint-Louis-du-Rhône (13230), avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) (l')expulsé(s),

— que M. [O] [W] soit condamné à verser à l’O.P.H. 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er novembre 2025 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

CONDAMNONS M. [O] [W] à verser à titre provisionnel à l’O.P.H. 13 HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [O] [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES