DOSSIER N° RG 25/01293 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DQRV

MINUTE N° 26/00059

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. IMMEUBLE ATELIER ARLES

75 ROUTE DE CRAU

13200 ARLES

représentée par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE :

Madame [G] [O]

2 Rue de l’Espero

13200 ARLES

représentée par M^e Stéphanie MARCHAL, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé : Madame Patricia LE FLOCH,

PROCEDURE

Débats tenus à l’audience publique du : 18 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 10 AVRIL 2026

Date de délibéré indiquée par le Président, les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 31 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ATELIER ARLES, situé 75, route de Crau à Arles (13200) et représenté par son syndic, la S.A,S. NEXITY LAMY, prise en son agence sise 50, rue César Bossy à Salon-de-Provence (13300), a assigné Mme [G] [O], domiciliée 2, rue de l’Espero à Arles (13200), en paiement de la somme de 1 859.59 euros, représentant l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 mars 2025 et dû par cette dernière en sa qualité de propriétaire d’un logement et d’une place de parking au sein de l’ensemble immobilier, outre la somme de 3 500 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre enfin la prise en charge des dépens de l’instance.

Après deux renvois, l’affaire, initialement audiencée au 4 septembre 2025, a été enrôlée à l’audience publique du 18 mars 2026 : les deux parties y ont été dûment représentées.

A la barre, le demandeur, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance et réitéré ses demandes de paiement, tout en actualisant sa demande principale au 5 mars 2026, en la portant à 3 052.17 euros.

A l’appui de sa demande, il a produit, outre le contrat du syndic, les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires des années 2022, 2023 et 2024, procès-verbaux approuvant les comptes jusqu’au 30 juin 2024 et les budgets prévisionnels jusqu’au 30 juin 2026, avec leurs appels de fonds, et donnant quitus au syndic. Y sont annexées les preuves de l’envoi des convocations à l’assemblée générale et de leurs comptes rendus à Mme [O].

Sont jointes à ces documents les charges de copropriété et leur répartition afférant au compte de Mme [O] pour la période couverte par la procédure : ces derniers indiquent que Mme [O] conserve un solde négatif depuis l’origine, à savoir octobre 2022.

Le Syndicat a vainement adressé quatre mises en demeure ou lettres de relance à Mme [O] entre novembre 2023 et avril 2024, ainsi qu’une ultime mise en demeure couplée à une offre de discussion à l’amiable le 30 septembre 2024. Face à ce constat d’échec, la justice a été saisie, le solde exigible s’élevant, au 5 mars 2026, à la somme de 3 052.17 euros.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires demande que ladite somme lui soit versée, qu’elle soit assortie d’intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 30 septembre 2024, qu’y soient ajoutées la somme de 3 500 euros de dommages-intérêts pour la résistance abusive de la défenderesse et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et que la défenderesse supporte les dépens de l’instance.

En réplique, Mme [O], par la voix de son conseil, a confirmé avoir acquis un appartement et une place de stationnement extérieure en l’état futur d’achèvement, livrable dans le courant du premier trimestre 2022, suivant acter notarié en date du 27 novembre 2020 auprès de la Société civile de construction-vente (SCCV) ATELIER D’ARLES.

Le chantier ayant connu quelques difficultés, Mme [O] a été convoquée pour une livraison du logement et une remise des clés pour le 12 mai 2022 : lors de la visite, elle a émis 50 réserves, dont certaines étaient des non conformités substantielles et des malfaçons rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Alors que le constructeur –vendeur lui avait remis, à cette occasion, une attestation d’achèvement, elle a refusé de valider l’achèvement et a fortiori la livraison du bien et elle s’en est expliquée par courrier.

Convoquée une seconde fois pour le 14 juin 2022 pour le même motif, elle a constaté que la moitié de ses réserves n’étaient pas résolues, certaines maintenant le logement impropre à sa destination : elle a donc refusé une nouvelle fois de valider l’achèvement des travaux et par conséquent, la livraison du bien. Elle a adressé un courrier à la SCVV la mettant en demeure de mettre le logement en conformité avec le plan signé devant notaire.

En retour, le constructeur a assigné Mme [O] en référé devant le tribunal judiciaire afin qu’il soit ordonné à celle-ci de prendre possession du bien et de débloquer la somme restant à verser pour atteindre le seuil des 95 % du prix de vente. Par ordonnance du 10 février 2023, le président du tribunal a rejeté la demande, arguant du fait que la preuve de l’achèvement n’avait pas été apportée.

Ainsi, Mme [O] considère que sa position est confortée par cette décision de justice : l’achèvement de son bien n’étant pas validé en février 2023, elle n’était pas concernée par l’appel de fonds lancé par le Syndicat des copropriétaires le 22 novembre 2022 : en effet, il est constant que l’acquéreur en l’état futur d’achèvement dont le lot n’est pas encore achevé n’est pas tenu au paiement des charges de copropriété.

Par conséquent, elle conteste devoir la somme de 1 859.59 euros qui lui est réclamée dans un appel de fonds du 31 mars 2025, sachant que par cinq courriers successifs au syndic ou au commissaire de justice entre mars et décembre 2023, son conseil a réaffirmé sa position et le motif de son abstention.

Quant au relevé du compte la concernant, arrêté au 5 mars 2026 et joint au dernier instant au dossier de la partie adverse, elle y émet des réserves car il n’est étayé par aucun document justificatif et il comporte au moins une erreur.

En conclusion, elle demande que le Syndicat de la copropriété soit débouté de ses demandes et qu’il soit condamné aux dépens de l’instance et à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties, tel que prescrit à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la situation du bien acquis par Mme [O]

Aux termes de l’article R 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, « l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation (…) ».

En l’espèce, la SCCV ATELIER D’ARLES a convoqué Mme [O] par deux fois pour acter la livraison du logement, après lui avoir adressé une attestation d’achèvement.

Il est un fait que la phase d’achèvement doit toujours précéder la phase de livraison, mais il est admis que la visite de livraison soit l’occasion de valider la phase d’achèvement. Encore faut-il que l’acquéreur soit d’accord pour valider l’achèvement : or, Mme [O] a déclaré avoir constaté des non conformités substantielles et des malfaçons rendant l’ouvrage impropre à sa destination, et elle a refusé d’entériner l’achèvement du bien.

Cette situation de désaccord entre les parties sur la constatation de l’achèvement est prévue dans le contrat de vente qu’elle a signé : « si les parties ne sont pas d’accord pour constater l’achèvement (…), soit que l’une d’elles soulève une contestation sur la réalité de l’achèvement, ou encore en l’absence de toute tentative de constatation amiable de l’achèvement en la forme ci-dessus, la partie la plus diligente fera constater par une personne désignée à cet effet par autorité de justice, l’état de l’immeuble vendu, et plus précisément s’il remplit les conditions posées par l’article R 261-1 du Code de la construction et de l’habitation ci-dessus reproduit.

A cette fin, la partie demandera, par requête à Monsieur le président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, de désigner une personne qualifiée aux fins de procéder aux opérations de constatation de l’achèvement au sens de l’article R 261-1 du Code de la construction et de l’habitation ».

Dans les faits, aucune partie n’a pris l’initiative de faire appel à une personne qualifiée, l’acquéreuse portant son attention sur l’avancement de la résolution des dizaines de réserves qui, selon elle, avaient été constatées lors de sa première visite.

Par conséquent, le bien acquis par Mme [O] n’a pas été déclaré achevé avant le 10 mai 2023, date à laquelle l’intéressée déclare avoir pris livraison de son lot : faute de production d’un document finalisant l’achèvement préalable du bien, la livraison fera foi de l’achèvement.

Sur l’exigibilité des charges de copropriété

L’obligation de payer les charges de copropriété est déclenchée par la reconnaissance de l’achèvement du bien immobilier.

En l’espèce, c’est donc à bon droit que Mme [O] conteste devoir des charges appelées à la suite d’une assemblée générale de novembre 2022.

Concrètement, il convient de mettre à la charge du vendeur-constructeur les charges appelées jusqu’au 10 mai 2023 pour les deux lots acquis par la défenderesse ; sur la base du relevé de compte de l’intéressée, la somme de 1 124.94 euros (comprenant le mois de mai 2023 prorata temporis) devra être déduit du compte débiteur de Mme [O], le Syndicat des copropriétaires pouvant légitimement en réclamer le paiement à la SCCV ATELIER D’ARLES.

Sur les frais de recouvrement

Conformément à l’article 10-1 de la loi susvisée, les frais de recouvrement d’une créance auprès d’un copropriétaire restent à la charge exclusive de ce dernier.

Le Syndicat réclame la somme de 719.20 euros, dépensée entre novembre 2023 et février 2025, et composée de quatre mises en demeure, d’un commandement de payer et de trois suivis du contentieux en recouvrement, en avril et décembre 2024, et en février 2025.

La lecture du relevé de compte de Mme [O] montre qu’après la livraison de son bien en mai 2023, elle n’a versé sa première participation aux charges qu’en mars 2024, alors que deux appels de fonds trimestriels avaient été lancés depuis mai 2023. Les quatre mises en demeure qui lui ont été adressées entre novembre 2023 et mars 2024, pour un montant de 209.17 euros, sont donc justifiées.

Par contre, entre mars 2023 et mai 2024, le conseil de Mme [O] a alerté le syndic de la copropriété sur le bien-fondé du refus de sa cliente de payer les charges antérieures à l’achèvement de son bien. Malgré ces alertes, le Syndicat a laissé son syndic lancer une procédure de recouvrement, sans visiblement examiner le cas de Mme [O]. La somme globale de 510.03 euros, déboursée inutilement, devra donc rester à la charge du Syndicat, libre à lui de se retourner contre son syndic.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’art. 1231-6 du Code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, l’examen de la position de Mme [O] démontre l’absence de mauvaise foi de sa part et donc de résistance abusive, le demandeur ayant été, par ailleurs, informé à plusieurs reprises, de la situation.

Par conséquent, le Syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice consécutif à la résistance abusive de Mme [O].

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, le Syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner la partie en charge des dépens à conserver à sa charge ses propres frais et à payer à la partie adverse une somme compensant, à hauteur de 1 500 euros, les frais engagés par celle-ci pour la défense de ses droits.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ATELIER ARLES de l’ensemble ses demandes,

Lui ORDONNE de retrancher du compte de copropriété de Mme [G] [O] la somme totale de 1 634.97 euros, somme composée de 1 124.94 euros de charges de copropriété et de 510.03 euros de fais de recouvrement,

Le CONDAMNE à verser à Mme [G] [O] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Le CONDAMNE aux dépens de l’instance,

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION LES JOURS, MOIS ET AN QUE SUSDITS

LE GREFFIER LE PRESIDENT