TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 23 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00561 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ERJX

Prononcé le 23 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 juin 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame HOURNE-RAUBET Julie, Greffier, présent lors des débats et de Madame Amal EL AMACHE, greffier lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 23 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[S] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

[D] [U], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[B] [M], demeurant [Adresse 1]

( aide juridictionnelle Totale accordée par le BAJ)

représenté par M^e Clémence VIGNERES, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de location du 4 mai 2021 prenant effet le 1er juin 2021, Monsieur [S] [U] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [B] [M], un logement situé [Adresse 3] (65), moyennant un loyer mensuel de 345€, une provision sur charges de 35€ par mois avec régularisation annuelle et le versement d’un dépôt de garantie de 345€.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 1er juin 2021 contradictoirement avec un index d’eau froide relevé à hauteur de 74 M3.

Par courrier du 13 juin 2024, Monsieur [S] [U] a adressé à Monsieur [B] [M], une régularisation de charges pour l’année 2022 à hauteur de 2 682,95€, concernant notamment une sur consommation d’eau de 700M3 d’un coût total de 2 660€.

Le décompte était établi comme suit :

Montant annuel des charges locatives réelles 3 102,95€

Montant des provisions sur charges : 420€ ( 35X12)

Régularisation des charges : 2 682,95€

Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U] ont fait signifier à Monsieur [B] [M], le 21 novembre 2024, un commandement de payer les loyers, d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation du logement, visant la clause résolutoire, concernant un solde de charges impayées de 2 682,95€, au titre de la régularisation des charges annuelles 2022.

Par assignation en date du 19 mars 2025, Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U] ont fait assigner par devant le tribunal judiciaire de TARBES, Monsieur [B] [M], pour le 20 mai 2025, aux fins de voir:

Condamner Monsieur [B] [M] au paiement de la somme de 2 682,95€ représentant le solde de charges impayées ( 3 102,95€ – 420€ de provision sur charges)

Condamner Monsieur [B] [M] au paiement de la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée,

Condamner Monsieur [B] [M] au paiement de la somme de 500€ à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [B] [M] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonce CCAPEX, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025.

Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U] ont comparu en personne.

Ils ont indiqué que le commandement signifié ne visait que des charges impayées, et que les loyers étaient réglés. Ils ne souhaitent pas poursuivre l’expulsion du locataire mais juste obtenir le remboursement des charges notamment celles concernant l’Eau.

Monsieur [B] [M] a été représenté par Maître [C], qui a indiqué que son client était placé sous sauvegarde de justice par décision récente et qu’elle était dans l’attente de la décision.

Au cours de l’audience, la juridiction a soulevé une difficulté relative aux décomptes et factures du Syndic produites, lesquelles ne se rattachent pas au contrat de bail, ni avec le numéro de lot, ni avec le numéro de facture.

L’affaire a été renvoyée contradictoirement à l’audience du 24 juin 2025 afin que les parties puissent apporter en demande comme en défense, les éclaircissements nécéssaires à la compréhension du contentieux dont s’agit.

* * * * *

L’affaire appelée à l’audience du 24 juin 2025, a été retenue et le jugement mis à disposition au greffe à compter du 23 septembre 2025.

Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U] ont comparu en personne.

Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U] maintiennent leurs demandes telles que formulées dans l’assignation et indiquent avoir transmis des conclusions en réponse à Maître [C], avec copie à la Juridiction.

Maître [C] indique avoir reçu les conclusions des époux [U].

Ils y expliquent notamment que le locataire est resté sourd à leurs demandes de paiement ( lettre recommandée du 13 septembre 2024 ) qui concerne une consommation très anormale d’eau sur la période de juin 2021 à mai 2022. Ils font valoir que l’index relevé lors de l’état des lieux d’entrée était de 74 M3 et que la consommation relevée du 1er juin 2021 au 21 mai 2022 représente environ 700 M3. Ils précisent qu’un technicien a été envoyé sur place le 25 janvier 2022 pour vérifier le fonctionnement normal du compteur, sans constater d’anomalie, et qu’il résulte des investigations que la consommation excessive serait en réalité dûe à une fuite qui a été réparée dans le logement.

Ils s’opposent à la demande de plafonnement de la facture d’eau, puisque la consommation excessive n’est pas en lien avec une fuite extérieure ou une anomalie réseau. Ils contestent tout lien entre les consommations et le dégât des eaux qui est survenu dans le logement en août 2020, soit antérieurement à l’entrée dans les lieux de Monsieur [M].

Ils acceptent la demande de délai de paiement, ayant eux mêmes proposé un plan d’apurement avant la procédure sur 26 mois.

Par contre, ils s’opposent totalement à la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, pour avoir été contraints d’engager l’action en raison de l’inertie du locataire.

Ils précisent, concernant les dommages et intérêts qu’ils pensaient qu’il s’agissait “ d’une tournure spécifique de ce type d’acte, mais qu’ils n’ont jamais exigé cette somme et ne contestent pas la bonne foi de Monsieur [M], seulement son oreille sélective( il doit faire parvenir depuis deux ans l’attestation d’assurance)

Monsieur [B] [M] a été représenté par Maître [C].

Monsieur [M], en son Conseil représenté, selon conclusions régulièrement communiquées à Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U], sollicite de voir :

A titre principal,

Débouter Monsieur [S] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions faute de démontrer la réalité de la créance

A titre subsidiaire,

Limiter la dette de Monsieur [M] à la somme de 83,60€ et débouter Monsieur [U] du surplus de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

Accorder des délais de paiement à Monsieur [M] pour régler la dette sur une période de 36 mois à compter du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

Débouter Monsieur [S] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur [S] [U] à payer à Monsieur [M], la somme de 1000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Monsieur [B] [M], dûment représenté, fait valoir à titre principal que la réalité de la créance n’est pas démontrée. Il explique que les requérants se contentent de produire un état définitif de répatition des charges après approbation des comptes par l’assemblée générale en pièce n° 5. Il relève que sur cet état définitif les dépenses relatives au lot 61 de M. [U] correspondent au compteur d’eau rattaché n° C19SA01, alors que sur une attestation du syndic de copropriété, il est indiqué que le compteur d’eau rattaché au lot 61 porte le n° C19SA015794.

Il soutient qu’aucun de ces éléments ne permet de rattacher le lot 61 et le compteur C19SA015794 à Monsieur [M] et au bien donné à bail.

Il estime que la réalité de la créance n’est pas démontrée puisqu’il existe des incohérences dans les pièces adverses. En effet, il constate que suivant l’état des comptes de l’année 2022, le relevé d’index eau froide était de 74m3 au 13 novembre 2021, alors même que le 1er juin 2021 le relevé fait lors de l’état des lieux d’entrée était déjà de 74 m3 … ce qui représente une consommation nulle en plus de cinq mois d’occupation des lieux.

Le défendeur s’étonne du courrier produit indiquant une anomalie détectée au compteur le 13 novembre 2021, qui a entraîné l’absence de transmission d’index par le module radio et l’intervention d’un technicien en janvier 2022 . Il doute sérieusement du fait que le compteur ait pu être « parfaitement fonctionnel » en janvier 2022, comme prétendu par le technicien avec les éléments précités. Il estime que le compteur a manifestement dysfonctionné puisque l’index n’a pas enregistré de consommations entre le 1er juin et le 13 novembre 2021, malgré son occupation des lieux, et par ailleurs, il ressort de l’ensemble des consommations produites entre 2019 et 2024 que la seule surconsommation date de 2022 ; alors que l’appartement a été occupé précédemment et a même subi un dégât des eaux en 2020, sans que cela n’apparaisse.

En dernier lieu, il rappelle que le logement fait 42m2 et ne comporte qu’une pièce et que la consommation moyenne des années 2022, 2023 et 2024 le concernant représente plus ou moins 11 m3 par an en moyenne.

Il fait valoir que la relève des 760m3 a été réalisée le 25 janvier 2022, ce qui signifie qu’il aurait consommé 700 m3 en 2 mois, après n’avoir rien consommé pendant 5 mois. Il explique à titre d’exemple qu’une fuite de chasse d’eau représente 220 à 350m3 par an soit entre 36 et 58 m3 pour 2 mois. Il conclut que cette consommation ahurissante ne s’explique pas, alors même qu’il a fait intervenir un plombier le 4 janvier 2024, sans qu’il ne constate aucune fuite.

Il estime que la surconsommation ne peut lui être rattachée et qu’elle est liée au seul dysfonctionnement du compteur qui n’a pas enregistré correctement les consommations du logement. Dès lors, les bailleurs doivent être déboutés de leur demande.

A titre subsidiaire, Monsieur [M] rappelle que le fournisseur d’eau avait l’obligation de l’informer de la consommation excessive d’eau et qu’il s’est trouvé ainsi privé de la possibilité de contester la facture.

Il explique que sa consommation moyenne ne représente que 11m3 par an et à ce titre, il sollicite le plafonnement de ses consommations au double de sa consommation habituelle soit 22 m3, estimant le coût de la consommation plafonnée à 83,60€ et sollicite de voir limiter sa condamnation à ce montant.

A titre infiniment subsidiaire, si Monsieur [M] devait être condamné à payer la somme de 2 682,95€, il sollicite des délais de paiement sur 36 mois, rectifiés oralement à 24 mois, afin de pouvoir régler. Il fait valoir qu’il est à la retraite et perçoit une pension mensuelle de 1008,92€ à titre principal et 23,59€ à titre complémentaire. Il explique ne plus percevoir les APL depuis janvier 2025 en raison de la présente procédure.

Il rappelle être sous sauvegarde de justice selon décision du juge des tutelles en date du 15 avril 2025 pour la durée de l’instance concernant sa mise sous protection et qu’un mandataire spécial a été désigné pour gérer son budget.

En tout état de cause, sur la demande de dommages intérêts, Monsieur [M] s’oppose et explique ne pas être de mauvaise foi mais être en situation de vulnérabilité. Il reconnaît ne pas avoir été rigoureux dans sa gestion budgétaire pendant la période où il est resté taisant, pour avoir cessé d’ouvrir son courrier et s’être retrouvé finalement avec de nombreux impayés. Il est désormais placé sous sauvegarde de justice pour éviter une telle situation.

MOTIFS

— Sur la demande en paiement des charges EAU

Les charges récupérables sont régies par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose : « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires »

Au visa de ces dispositions légales, le bailleur est donc tenu légalement de justifier les charges dont il demande le paiement et ce, tous les ans.

Ainsi, il se doit de communiquer copie des factures d’eau ou état de répartition du syndic avec les relevés, avis d’imposition concernant les ordures ménagères et le mode de calcul appliqué à sa demande.

&)S’agissant de l’erreur sur le compteur :

Le locataire conteste l’imputabilité des charges d’eau réclamées au motif que le compteur désigné sur les documents ne serait pas celui de l’appartement loué.

En tout état de cause, Monsieur [M] ne produit pas de preuve permettant d’établir que le compteur dont il est fait état par les requérants ne serait pas le bon. Il ne produit ni constat d’huissier, ni photo, ni attestation, ni autre relevé utile permettant de constater que le compteur retenu ne serait pas celui de son logement

Sur ce point, les époux [U] fournissent, quant à eux, une attestation du Syndic en date du 21 mai 2025 concernant le rattachement du compteur n° C19SA015794 au logement – lot de copropriété 61 leur appartenant, ainsi qu’un décompte détaillé reprenant l’historique du dit compteur entre le 28 mars 2019 et le 9 novembre 2024 et les différents index relevés au cours de cette période.

Ces éléments complémentaires permettent de constater qu’il s’agit effectivement du compteur lié à l’appartement occupé par Monsieur [M] puisque les relevés d’index et notamment ceux de mai 2021 à hauteur de 74 m3 et le numéro de lot de copropriété identifié correspondent exactement.

La contestation relative à une erreur de compteur sera écartée.

&)S’agissant du dysfonctionnement dudit compteur :

Le locataire conteste les demandes adverses au motif que le compteur d’eau a dysfonctionné et qu’il y a des incohérences sur le décompte précis des relevés d’index joint à la procédure.

le 25 janvier 2022, suite à l’intervention technique réalisée, le compteur serait de nouveau fonctionnel avec un index relevé de 760m3.

Il est constant que le relevé d’index EAU lors de l’ entrée dans les lieux de Monsieur [M], en juin 2021 et tel qu’établi contradictoirement indiquait 74m3.

Il est constant qu’au 13 novembre 2021, l’index était toujours à 74m3 alors que Monsieur [M] occupait les lieux.

Il est tout aussi constant que le 25 janvier 2022, suite à l’intervention technique réalisée, l’ index relevé de 760m3 soit une consommation de 760-74=686m3.

Il est également objectivement acquis ainsi qu’il résulte des termes du courriel du Service Relève Exploitation adressé au Syndic et versé à la procédure qu’une anomalie du compteur a bien été constatée, le 13 novembre 2021, que l’index n’était plus radio transmis et qu’il a été planifié une intervention technique le 25 janvier 2022.

Il est mentionné dans le courriel : “ Après vérification sur place, notre technicien a confirmé le fonctionnement normal de votre compteur . Cependant , il a constaté une consommation anormalement élevée due à une fuite dans votre logement. La consommation relevée est de nouveau normale ce qui suppose que cette fuite a été réparée”.

Or, la supposition élaborée par le technicien n’est étayée par aucun document et l’existence d’une fuite dans le logement, cause de cette surconsommation n’est pas démontrée.

Monsieur [M] ne saurait être condamné sur des suppositions alors qu’il est acquis que l’index relevé sur la période litigieuse est suspect compte tenu du problème technique tel que découvert.

Dès lors et au vu de l’ensemble des incohérences des index relevés par le compteur litigieux et du dysfonctionnement manifeste du compteur de la date d’entrée dans les lieux jusqu’à la date du 25 janvier 2022, le volume de consommation d’eau relevé de 760m3 sera disqualifié, et ramené à de plus justes proportions.

En effet, il n’y a pas lieu de réclamer au locataire une consommation d’eau très anormale, d’origine indéterminée, sans que ne soit prouver sa responsabilité et alors même qu’il est établi que l’enregistrement des consommations n’a pas été fait de manière régulière par un compteur dysfonctionnel.

&)S’agissant du plafonnement de la consommation d’Eau

Il n’est pas contestable que le compteur du logement a dysfonctionné et ce dès l’entrée dans les lieux, en n’enregistrant pas les consommations quotidiennes du logement, comme il l’aurait dû.

Il résulte des pièces produites que le bailleur a découvert la surconsommation au moment de la régularisation des charges et il n’est pas démontré non plus que le locataire ait été informé de la situation au préalable par le Service des Eaux, ce qui ne lui a pas permis de saisir de cette anomalie et de la dénoncer rapidement et en temps utile.

Monsieur [B] [M], qui ne conteste pas devoir des charges d’eau, demande à ce que celles ci soient plafonnées à hauteur du double de sa consommation moyenne habituelle.

Les requérants s’opposent à la demande de plafonnement au motif que la loi WARSMANN ne peut s’appliquer dès lors que la déperdition d’eau reste dans le réseau comme une consommation «  normale » et non comme une fuite extérieure due à un appareil ménager ou à une anomalie réseau.

En l’espèce, les conditions d’application requises par la loi WARSMANN ne sont pas remplies, puisque l’existence d’une fuite dans les canalisations privées n’est pas établie.

En effet, il n’est versé en ce sens aucune attestation ou facture de réparation.

Toutefois, et au vu des seules pièces justificatives produites, et de la reconnaissance du principe de la créance par Monsieur [M], il convient de faire droit à la demande de plafonnement de la facture d’eau qu’il forme à hauteur du double des consommations moyennes pour le logement en reprenant toutefois les calculs proposés suivant les relevés produits.

Il résulte des pièces du dossier et notamment du relevé d’index que :

pour l’année 2022 de mai à mai : les consommations représentent 14 m3

pour l’année 2023 de mai à mai : les consommations représentent 18 m3

pour l’année 2024 de mai à mai : les consommations représentent 8 m3

La consommation moyenne annuelle s’élève à environ 14 m 3.

Le relevé de compteur de janvier 2022 à novembre 2022 représente d’ailleurs 14 m3, ce qui rapporté sur une année serait de 15,2 m3.

Il est donné acte Monsieur [M] qu’il sollicite le plafonnement de ses consommations au double de sa consommation habituelle.

En conséquence, Monsieur [M] sera tenu de régler les charges d’eau aux consorts [U] à hauteur de (14 x 2) soit 28 m3 X 3,80€ soit 106,40€.

Monsieur [M] sera condamné à régler au titre des charges d’eau pour l’année 2022 la somme de 106,40€ aux époux [U], avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

— Sur le reliquat des charges récupérables à hauteur de 22,95€

Les charges récupérables sont régies par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose : « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires »

Au visa de ces dispositions légales, le bailleur est donc tenu légalement de justifier les charges dont il demande le paiement et ce, tous les ans.

Ainsi, il se doit de communiquer copie des factures d’eau ou état de répartition du syndic avec les relevés, avis d’imposition concernant les ordures ménagères et le mode de calcul appliqué à sa demande

Il résulte du décompte établi par le bailleur, que le montant annuel des charges locatives réelles, hors eau est d’un montant de 3 102,95€ – 2 660€ = 442,95€ ainsi qu’il en résulte du relevé des charges établi par le Syndic en date du 28 décembre 2023.

Sur ce montant, il a été provisionné par Monsieur [M], la somme de 420€ soit 35€X12 d’où un reliquat impayé de 22,95€.

Il a été dûment justifié du décompte et de la répartition des charges par le Syndic.

Le défendeur n’a fait valoir aucune critique sur ce reliquat de charges impayées.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande et de condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 22,95€, concernant la régularisation des charges récupérables ( hors consommation d’eau) pour l’année 2022.

— Sur les Dommages Intérêts pour résistance abusive et injustifiée:

L’article 1231-1 du Code civil dispose que “ le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inéxecution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

L’article 1231-6 du Code civil dispose que “le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.”

Selon les conclusions de Monsieur et Madame [U] telles que soutenues lors de l’audience du 24 juin 2025 et communiquées préalablement à Maître [C], Conseil de Monsieur [M], il est indiqué “s’agissant des dommages et intérêts, ils pensaient qu’il s’agissait “ d’une tournure spécifique de ce type d’acte, mais qu’ils n’ont jamais exigé cette somme et ne contestent pas la bonne foi de Monsieur [M] (…)”

Il convient d’en prendre acte et de dire cette demande désormais sans objet.

— Sur les demandes annexes :

L’équité et la situation respective des parties commandent ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [M], qui succombe partiellement, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TARBES, statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le rattachement du compteur n° C19SA015794 au logement lot de copropriété N° 61, [Adresse 3], donné à bail à Monsieur [B] [M],

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à régler au titre des charges d’eau pour l’année 2022, la somme de 106,40€ à Monsieur et Madame [U], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à régler à Monsieur et Madame [U] au titre de la régularisation des charges récupérables ( hors consommation d’eau) pour l’année 2022, la somme de de 22,95€ avec intérêts à compter de la date de l’assignation,

DIT la demande de dommages-intérêts devenue sans objet,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [M] aux entiers dépens de la présente instance, étant précisé que ce dernier bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge