RE F E R E

N°

Du 09 Janvier 2026

N° RG 25/00379 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRXO

30G

c par le RPVA

le

à

M^e Marie-caroline CLAEYS, l’ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS

— copie dossier

—  2 copies service expertises

— copie M.[Y]

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Marie-caroline CLAEYS, M^e Dominique DE FREMOND (St Malo)

Expédition délivrée le:

aux parties

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.A.R.L. LJ PACE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-caroline CLAEYS, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e DELAUNAY Noé, avocat au barreau de RENNES,

DEFENDEUR AU REFERE:

S.C.I. OBPACE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Dominique DE FREMOND, avocat au barreau de SAINT-MALO substitué par M^e CORNILLET Gabriel, avocat au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 19 Novembre 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 09 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 13] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) ObPacé a consenti, le 19 septembre 2022, un bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) LJ Pacé portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Adresse 12] (35) au prix actuel de 57 600 € par an.

Le bailleur s’est engagé à prendre en charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture.

Les locaux sont destinés à l’exploitation d’une activité de loisirs, de détente, de sport et de vente de produits diététiques et textiles de la marque [Localité 11] bleue.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, arguant souffrir d’infiltrations en provenance de la couverture de son local, le preneur a assigné son bailleur, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes afin, principalement, que celui-ci soit enjoint à réaliser des travaux de réfection de la toiture suivant devis du 15 février 2024, établi à sa demande par un couvreur et d’un montant de 77 212,19 € TTC. A titre subsidiaire, la SARL LJ Pacé a sollicité le bénéfice d’une mesure d’expertise et, en tout état de cause, l’autorisation de consigner ses loyers jusqu’à la réalisation des travaux, le tout sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Évoquée le 16 juillet suivant, l’affaire était toutefois renvoyée, à trois reprises, à la seule demande des parties.

Par courrier du 4 novembre 2025, la juridiction prenait le soin d’indiquer à leurs avocats qu’au vu de leurs dernières conclusions respectives, elle envisagerait, en cours de délibéré, d’enjoindre à leurs clients de rencontrer personnellement un médiateur, voire d’orienter l’affaire en audience de règlement amiable, au besoin d’office.

Lors de l’audience du lendemain, la SARL LJ Pacé a répondu que la couverture de son local posait problème et qu’un médiateur ne serait pas en capacité de dire quels travaux permettraient d’y remédier.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 19 novembre 2025, les parties, représentées par leurs avocats, se sont rapportées à leurs conclusions auxquelles la juridiction se réfère, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de travaux

Le preneur affirme toujours souffrir de désordres d’infiltration, provenant de la couverture fuyarde de son local et il sollicite la condamnation de son bailleur à procéder à sa réfection, suivant devis en date du 15 février 2024 qu’il a sollicité auprès d’un couvreur, établi pour un montant de 77 212,19 € TTC. Il soutient que les travaux réparatoires envisagés en dernier lieu par son bailleur, lesquels ont fait l’objet d’un devis proposé par un autre couvreur, le 10 octobre 2025, seront insuffisants « eu égard à la nécessité de refaire l’intégralité de la toiture, comme prévu dans le devis du 15 février 2024 » (page 13).

Le bailleur s’oppose à cette demande, affirmant que ce devis a été établi à la demande de son preneur et hors de sa présence. Il ajoute qu’il a été sollicité en « pure opportunité » (page 9) au regard de l’offre d’achat de son local que lui a adressé son preneur, moins de cinq jours après. Il ajoute qu’aucun des éléments versés aux débats ne vient démontrer la nécessité de procéder à l’ensemble des travaux contenus dans ce devis.

Vu les articles 835, alinéa 2, du code de procédure civile et 1353 du code civil :

Selon le premier de ces deux textes, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut en ordonner l’exécution, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes du second, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il se déduit de ces textes que, s’il appartient au demandeur à une injonction de faire d’établir l’existence de l’obligation qu’il invoque au soutien de sa demande, c’est au défendeur de prouver que ladite obligation est sérieusement contestable (Civ. 1ère 4 novembre 1987 n° 86-14.379 Bull. n°282).

Si le bailleur ne discute pas son obligation de délivrer une couverture étanche, et à supposer que le preneur continue à ce jour de souffrir d’infiltrations comme il le prétend, aucune de ses pièces ne vient pour autant corroborer la nécessité de procéder à l’intégralité des travaux que lui a proposés un couvreur, de son choix et dans un cadre non contradictoire, afin de rendre étanche la couverture du local litigieux.

La SARL LJ Pacé échoue, en conséquence, à rapporter la preuve de l’existence d’une obligation de son bailleur d’avoir à faire procéder à ces travaux et sa demande, par voie de conséquence, ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande d’expertise

Vu les articles 145 et 147 du code procédure civile :

Selon le premier de ces deux texte, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin).

Il résulte du second que le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

Le preneur sollicite subsidiairement le bénéfice d’une mesure d’expertise, afin de faire constater les désordres d’infiltration affectant son local, d’en déterminer la ou les causes et de proposer des travaux réparatoires.

Son bailleur s’y oppose au motif que les travaux auxquels il a fait procéder ont mis un terme aux infiltrations et que le dernier constat de commissaire de justice produit aux débats par son preneur, en date du 02 septembre 2025, n’en démontre pas la persistance.

Il ressort notamment de la lecture de ce constat (pièce preneur n°12) que des matières isolantes sont trempées au toucher et qu’un mur en parpaing et une poutre en bois sont mouillés.

La SARL LJ Pacé justifie, ainsi, du caractère plausible de la persistance des infiltrations qu’elle dit subir. Les autres composantes du motif légitime n’étant pas discutées, une mesure d’expertise sera dès lors ordonnée, aux frais avancés du preneur et comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance.

Il appartiendra au technicien présentement désigné de déterminer quelles sont les pièces dont il aura besoin pour assurer sa mission, de sorte que la demande du bailleur sur ce point, mal fondée, sera rejetée.

En ce qu’une mesure d’instruction est présentement ordonnée sur l’obligation de délivrance du bailleur, la demande du preneur visant à être autorisé à consigner les loyers dus souffre d’une contestation sérieuse (Civ. 3ème 17 juin 2015 n° 14-17.897).

Il n’y a pas lieu à référé à son sujet.

Sur les demandes reconventionnelles

En cours d’instance, le bailleur a formé plusieurs demandes d’injonction de faire et de provision à l’encontre de son preneur auxquelles celui-ci s’oppose.

Vu les articles 1533 et 1533-3 du code de procédure civile :

Selon le premier de ces deux texte, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la médiation. Il peut également, dans sa décision, ordonner une médiation en subordonnant toutefois la mesure au recueil du consentement des parties par le médiateur.

Aux termes du second, ce dernier informe le juge de l’absence d’une partie à cette rencontre aux fins d’information et celle qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction précitée peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 €.

En premier lieu, la juridiction observe que les gérants respectifs des parties entretiennent des relations de proximité puisqu’ils font usage, dans leurs échanges, de leurs prénoms et du tutoiement (pièce preneur n°2).

En second lieu, il est dans leur intérêt de restaurer des relations contractuelles plus apaisées puisque leurs sociétés se sont engagées, l’une envers l’autre, jusqu’au 31 août 2031 (pièce bailleur n°1, page 3).

En troisième lieu, à lire leur conclusions, elles ont déjà engagé, dans le cadre de la présente instance, une somme de 6 500 € rien qu’au titre de leurs frais irrépétibles.

En quatrième lieu, la décision que serait amenée à rendre la juridiction sur les demandes reconventionnelles du bailleur, quand bien même serait elle confirmée ou infirmée par la cour, conserverait son caractère provisoire et pourrait être remise en cause, à tout moment, par le tribunal statuant au fond.

En dernier lieu, elles ne justifient d’aucune tentative de règlement de leur différend au moyen d’un mode alternatif au procès.

Elles ne s’en expliquent pas.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la juridiction, comme elle les en a avisés par sa note du 4 novembre 2025, estime souhaitable et possible un règlement amiable du différend les opposant, au moyen d’une confrontation équilibrée de leurs points de vue, en présence d’un tiers impartial.

En conséquence, il leur sera enjoint de rencontrer personnellement un médiateur, une fois le rapport d’expertise déposé au greffe du tribunal, afin d’être informées, à l’initiative de ce dernier, au cours d’un entretien ménagé à cet effet sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

Cette rencontre doit permettre de les éclairer sur le déroulement d’une telle mesure, de lever leurs éventuelles réticences et ainsi de les encourager à y recourir.

A l’issue de cet entretien, dont le résultat sera communiqué à la juridiction par le médiateur, si les parties en sont d’accord, ce dernier poursuivra sa mission dans le cadre cette fois d’une médiation judiciaire régie par les articles 1534 et suivants du code de procédure civile, comme précisé au dispositif de la présente décision.

La médiation ne dessaisit pas le juge qui, dans le cadre du contrôle de la mesure, peut être saisi de toute difficulté et mettre fin à la mission du médiateur à la demande de ce dernier, des parties ou d’office s’il estime que les circonstances l’imposent.

Le médiateur est désigné pour cinq mois, durée qui peut être renouvelée une fois à sa demande, pour une durée de trois mois.

Pour le cas où les parties accepteraient de s’engager dans un processus de médiation judiciaire, la provision, à valoir sur les honoraires du médiateur et qui devrait être versée directement entre ses mains, est fixée à la somme de 1 000 €, soit 500 € à la charge du demandeur et la même somme, en ce qui concerne le défendeur.

Les demandes reconventionnelles seront réservées dans cette attente.

L’instance est suspendue jusqu’au bon accomplissement de cette mesure d’injonction.

Sur les demandes annexes

Vu l’article 491, 2ème alinéa, du code de procédure civile :

Selon ce texte, le juge des référés statue sur les dépens.

Les dépens, et donc les frais non compris dans ces derniers, seront réservés.

DISPOSITIF

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de la SARL LJ Pacé visant à ce que son bailleur soit enjoint à procéder à la réfection de l’intégralité de la toiture, suivant devis du 15 février 2024 ;

ORDONNE une mesure d’expertise,

et COMMET pour y procéder, M. [E] [M], expert inscrit sur la liste établie par la cour d’appel de [Localité 13], cabinet Mercier et associés sis [Adresse 7] à [Localité 13] tél : [XXXXXXXX02] ; courriel : [Courriel 9], lequel aura pour mission de:

— se rendre sur place au [Adresse 5] (35), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats ;

— entendre les parties et tous sachants ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— vérifier la réalité des désordres d’infiltration, en provenance de la couverture du local commercial litigieux, invoqués par le preneur ;

— décrire l’état de cette couverture et dire si elle remplit sa fonction de protection du bâtiment contre les intempéries ;

— dans la négative, indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état ;

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les préjudices subis ;

FIXE à la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SARL LJ Pacé devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes, dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

DIT qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

DIT que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de cinq mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

DIT que l’expert avisera de ce dépôt, par tout moyen de son choix, le médiateur présentement désigné ;

DESIGNE le magistrat en charge du service des mesures d’instruction pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

REJETTE la demande du preneur visant à être autorisé à consigner ses loyers et celle du bailleur relative à la mission du technicien ;

ENJOINT aux parties, une fois le rapport d’expertise déposé, de rencontrer personnellement, à l’initiative de celui-ci, M. [P] [Y], architecte DPLG et médiateur, lequel prêtera préalablement serment devant nous, domicilié [Adresse 8] à [Localité 13] ; tél. : [XXXXXXXX01] ; courriel : [Courriel 10] ;

DIT que pour mener à bien sa mission, le médiateur devra convoquer les parties et leurs avocats dans les meilleurs délais afin de les éclairer sur le déroulement d’une telle mesure, de lever leurs éventuelles réticences et ainsi de les encourager à y recourir ;

DIT que le médiateur informera sans délai la juridiction, le cas échéant, de l’absence d’une partie à cette rencontre ;

RAPPELLE aux parties que celle d’entre elles qui, sans motif légitime, ne défèrerait pas cette injonction de rencontrer personnellement le médiateur pourra être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € (dix mille euros) ;

En cas d’accord des parties sur la mise en œuvre d’une médiation judiciaire,

ORDONNE une médiation ;

DESIGNE en qualité de médiateur M. [P] [Y] ;

DIT que pour mener à bien sa mission, le médiateur, connaissance alors prise du dossier, devra de nouveau convoquer les parties et leurs avocats dès la réception entre ses mains de la provision à valoir sur sa rémunération, afin de les entendre et leur permettre de trouver une solution amiable au litige qui les oppose ;

FIXE la durée de la médiation à cinq mois, à compter de la réception par le médiateur de la provision et DIT que sa mission pourra être renouvelée une fois, pour une durée de trois mois, à sa demande ;

DIT qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer la juridiction de l’accord intervenu entre les parties ou de l’échec de la mesure ;

RAPPELLE qu’en cas d’accord, les parties pourront saisir la juridiction d’une demande d’homologation de cet accord par voie judiciaire ;

FIXE la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 1 000 € (mille euros), soit 500 € (cinq cents euros) à la charge du demandeur et une somme identique, s’agissant du défendeur, laquelle devra être versée entre ses mains dans le délai de deux mois après leur accord pour la mesure de médiation, à peine de caducité de la présente désignation ;

DIT que l’affaire pourra se poursuivre, à la demande de l’une des parties adressée au greffe par simple lettre ou message électronique, mais une fois seulement la mesure d’injonction satisfaite ;

DIT que la présente décision sera notifiée, par lettre simple, par le greffier de la juridiction au médiateur.

RESERVE les demandes reconventionnelles et les dépens.

La greffière Le juge des référés