TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 16 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00713 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ERWJ

Prononcé le 16 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 juin 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 16 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[G] [R] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie PARGALA de la SELARL AURELIE PARGALA, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[P] [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par Mme [S] [M] (Mère ) munie d’un pouvoir spécial

[N] [O] (caution ), demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 août 2020 avec prise d’effet le 20 août 2020, Madame [H] née [R] a donné à bail à usage d’habitation à Madame [O] [P], un appartement numéro [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel principal de 380€, et une provision mensuelle pour charges de 80€.

Dans le contrat de bail, la clause d’indexation du loyer a été remplie avec date d’effet, et indices dûment complétés.

Par acte du 17 août 2020, Monsieur [O] [N] s’est porté caution des engagements contractuels de Madame [O] [P] pour la somme maximale de 16 560€ correspondant à trois années de loyers, charges comprises et pour une durée maximale de 9 ans comprenant deux renouvellements ou deux tacites reconductions.

Suite à des loyers et charges impayés, Madame [H] née [R] a fait délivrer à Madame [O], par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant d’impayés de 1 993,27€ selon décompte du 9 décembre 2024, outre d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation du logement.

Le commandement de payer dont s’agit a été signifié à Monsieur [O] [N] par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025 et du 3 avril 2025, Madame [H] née [R] a fait assigner Madame [O], et Monsieur [O] pris en sa qualité de caution, d’avoir à comparaître le 17 juin 2025, aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence, prononcer la résiliation du contrat de bail

— Ordonner, en conséquence, l’ expulsion de Madame [O] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux

— Ordonner que faute de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— Prononcer la condamnation solidaire de Madame [O] et de Monsieur [O] pris en sa qualité de caution à payer la somme 2 708,47€ suivant décompte du 17 mars 2025 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, au paiement des loyers et charges impayés du jour de l’assignation au jour de la résiliation du bail et avec intérêts soit la somme mensuelle de 496,52€

— Condamner solidairement Madame [O] et Monsieur [O] pris en sa qualité de caution au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’au départ effectif des lieux de Madame [O], ce avec indexation et intérêts de droits,

— Condamner solidairement Madame [O] et Monsieur [O] pris en sa qualité de caution au paiement de la somme de 3 000€ à titre de dommages intérêts, au paiement de la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonce CCAPEX et de l’assignation, l’ensemble avec exécution provisoire.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 juin 2025, a été retenue et la décision a été mise à disposition au greffe à compter du 16 septembre 2025.

* * * * *

Le bailleur, représenté par son Conseil, indique que le décompte a été réactualisé et qu’il s’élève pour le mois de juin 2025 inclus à la somme de 1 732,91€, y précisant qu’il a été transmis par courriel à Madame [O] et que la dette a diminué suite à un versement opéré en mai 2025 d’un montant de 1 878,69€.

Madame [O] a été représentée par Madame [M] [S], sa mère selon pouvoir remis sur audience, laquelle ne conteste pas l’arriéré locatif tel qu’actualisé mais sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire et à défaut des délais pour quitter le logrment ainsi qu’indiqué au procès-verbal d’audience.

Les parties au cours de l’audience sont parvenues à un accord relativement aux délais de paiement pour un échéancier sur 24 mois à hauteur de 72,20€ par mois et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [O], après différentes diligences accomplies par le Commissaire de justice, pour retrouver son adresse, a été cité selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile. Monsieur [O] [N] ne comparaît pas, ni personne pour lui à l’audience du 17 juin 2025.

Le jugement sera donc réputé contradictoire à l’endroit des d éfendeurs conformément aux dispositions du Code de procédure civile.

Madame [M] comme demandé au cours de l’audience a communiqué les extraits du livret de famille, justifiant en ces documents de sa qualité à représenter Madame [O].

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

— Sur la demande principale :

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département selon l’accusé de réception électronique EXPLOC, et le commandement a été dénoncé aux services de la CCAPEX selon l’accusé de réception électronique EXPLOC.

La procédure ainsi suivie est dès lors déclarée régulière en regard des délais fixés par la loi du 6 juillet 1989.

Suite à des loyers et charges impayés, Madame [H] née [R] a fait délivrer à Madame [O], par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant d’impayés de 1 993,27€ selon décompte du 9 décembre 2024, outre d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation du logement.

Le commandement de payer dont s’agit a été signifié à Monsieur [O] [N] par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois suivant sa délivrance.

En conséquence, la clause résolutoire est, dès lors, acquise à compter du 21 février 2025 ce qui emporte résiliation du bail.

Toutefois il sera observé que la dette locative a diminué depuis la délivrance dudit commandement, puisque des versements ont été effectués.

Madame [O] a comparu, en sa mère représentée à l’audience.

Selon le diagnostic social et financier, Madame [O] a indiqué avoir été en difficulté pour payer son loyer pendant son apprentissage et que désormais sa situation professionnelle étant stabilisée, elle a pu reprendre le paiement courant depuis avril 2025 en réglant 700€ puis en mai 1200€. Elle souhaite la mise en place d’un échéancier pour solder le restant.

Consciente des enjeux, elle s’est mobilisée et sollicite des délais des paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire pour se maintenir dans les lieux, avec un engagement sur ses obligations en sa qualité de locataire, demandes auxquelles le bailleur a déclaré ne pas vouloir s’opposer.

— Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

Au terme de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

«  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Au vu des éléments produits aux débats, il est constaté une certaine volonté de mobilisation de la locataire qui a répondu aux rendez-vous judiciaires, et s’est présentée, via sa mère, avec une proposition d’échéancier acceptée par le bailleur.

Le bailleur ne s’oppose pas aux demandes de délais de la locataire et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors avant d’ordonner l’ expulsion de Madame [O], il convient de lui donner la possibilité d’honorer ses engagements de locataire.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Madame [O] est admise charge à cette dernière d’en respecter strictement les modalités si elle veut sauvegarder ses conditions actuelles de vie et de logement.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment le contrat de location, le commandement de payer et le dernier décompte actualisé, l’arriéré locatif au mois de juin 2025 inclus s’élève à la somme de 1 732,91€.

En cet arriéré est compris pour 157€ de taxe d’ordures ménagères dont il est justifié du principe au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et d’autre part du montant par la production de l’avis d’imposition

Madame [O] est par conséquent condamnée à payer la somme de 1 732,91€ à la requérante.

Cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances afin de permettre de déduire les versements faits éventuellement par la locataire durant le délibéré.

Compte tenu de la situation des parties, de leur accord pour un échéancier à hauteur de 72,20€, auquel le bailleur ne s’oppose pas, il convient de considérer que les délais accordés doivent être réalistes pour que le bénéficiaire puisse les honorer.

En l’espèce, il convient de constater l’accord des parties et de faire droit à la demande de délais de paiement à hauteur de 72,20€ par mois et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Il sera, dès lors, alloué des délais de paiement par échéances mensuelles de 72,20€ sur 23 mois et le 24ième mois, en solde de tout compte.

En application de de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, il y a lieu d’ordonner la suspension des effets du jeu de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés et de rappeler que si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité d’occupation éventuelle au cas où la locataire ne respecterait pas les délais de paiement ou en cas de premier impayé au montant actuel du loyer et de la provision sur charges avec indexation jusqu’à la libération effective du logement, et au besoin de l’y condamner avec intérêts de droit.

— Sur les dommages-intérêts :

L’article 1231-6 in fine du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En raison de l’absence de preuve rapportée d’un préjudice distinct du simple retard apporté au règlement de la créance, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée pour la somme de 3 000€.

— Sur le principe et la portée de l’acte de cautionnement

Par acte du 17 août 2020, Monsieur [O] [N] s’est porté caution des engagements contractuels de Madame [O] [P] pour la somme maximale de 16 560€ correspondant à trois années de loyers, charges comprises et pour une durée maximale de 9 ans comprenant deux renouvellements ou deux tacites reconductions.

Dans l’acte signé le 17 août 2020, Monsieur [O] a indiqué s’engager pour une durée de 9 ans comprenant la durée initiale du bail outre deux renouvellements ou reconduction tacite.

En la cause, d’une part la limite temporelle des 9 ans n’est pas atteinte et d’autre part l’exigibilité des sommes demandées est née pendant la période garantie de sorte que la mobilisation de l’acte de caution est valable.

Dans l’acte signé le 17 août 2020, Monsieur [O] a indiqué s’engager pour “ non seulement les sommes étant la conséquence directe du bail mais aussi pour toutes celles en étant la suite ou la conséquence à savoir les loyers (actuels ou révisés), les charges locatives, les taxes, les impôts, les réparations locatives, les frais, dépens, de procédure, et coûts des actes, indemnités de toutes sortes et notamment indemnités d’occupation et/ou dommages et intérêts pouvant résulter d’une poursuite de l’occupation entre la date d’expiration ou de résiliation du bail et la restitution effective de l’appartement”.

En regard des stipulations contractuelles expressément mentionnées et de la jurisprudence en la matière, Monsieur [O] est tenu solidairement du paiement des loyers y compris révisés, des charges, des taxes dont celle relative aux ordures ménagères, des indemnités d’occupations dès lors que le montant n’excède pas la somme de 16 560€ ce qui est en l’espèce le cas, outre des frais, dépens et coût des actes.

— Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire compatible avec la nature du litige est prononcée.

L’équité et la situation respective des parties commandent de faire application modérée de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera alloué 300€ à Madame [H] née [R].

Madame [O] et Monsieur [O] [N], sont condamnés solidairement à payer à Madame [H] née [R], la somme de 300€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les défendeurs Madame [O] et Monsieur [O] [N], partie perdante, sont condamnés solidairement aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, de sa signification à la CCAPEX et de la signification de l’assignation à la Préfecture.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de TARBES statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 21 février 2025, par acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE l’accord des parties concernant la demande de délais de paiement de Madame [O], et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ACCUEILLE Madame [O] en sa demande de délais de paiement, et de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement Madame [O] et Monsieur [O] [N] en sa qualité de caution, en deniers ou quittances à payer à Madame [H] née [R], au titre des loyers et charges dus au mois de juin 2025 inclus, la somme de 1 732,91€ avec intérêts de droit à compter du jugement,

DIT que Madame [O] pourra s’en acquitter en 24 versements mensuels dont 23 d’un montant de 72,20 € et le 24ème en solde de tout compte,

DIT que le premier versement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de cette décision et ainsi de mois en mois jusqu’au parfait règlement,

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

DIT, en revanche, que la suspension de la clause résolutoire prendra fin dès le premier impayé ou dès le défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite,

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

DIT que dans ce cas, à défaut pour Madame [O] d’avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [H] née [R] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

FIXE, pour le cas où la suspension de la clause résolutoire prendrait fin pour impayé de loyer ou non respect des délais de paiement, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant actuel du loyer et de la provision sur charges avec indexation jusqu’à son départ effectif des lieux et au besoin, l’y condamne solidairement avec Monsieur [O] [N], avec intérêts de droit,

DIT que la locataire doit payer le loyer du mois en cours, sous peine de voir la suspension de la résiliation du bail ordonnée sur 24 mois, prendre fin,

DEBOUTE Madame [H] née [R] de sa demande au titre de dommages-intérêts formée à hauteur de 3 000€,

CONDAMNE solidairement Madame [O] et Monsieur [O] [N], pris en sa qualité de caution, à payer au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 300€ à Madame [H] née [R],

CONDAMNE solidairement Madame [O] et Monsieur [O] [N], pris en sa qualité de caution au titre des dépens de la présente instance, y compris y compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, de sa signification à la CCAPEX et de la signification de l’assignation à la Préfecture

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge