TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e PERRAUT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BONARDI

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/07476 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CURCY

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Avril 2021

JUGEMENT

rendu le 24 Janvier 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 5] et [Adresse 1] – [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S CABINET GRAND, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 13]

représenté par Maître Isabelle BONARDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2069

DÉFENDERESSES

Madame [H] [U]

[Adresse 4]

[Localité 15]

Madame [X] [R] épouse [L]

[Adresse 16]

[Localité 12]

Madame [W] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 14]

Madame [I] [U]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentées par Maître Vincent PERRAUT de la SELARL INTER-BARREAUX SILLARD – CORDIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C189

Décision du 24 Janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07476 – N° Portalis 352J-W-B7F-CURCY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Première Vice-Présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 08 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est régi par un règlement de copropriété, en date du 16 février 1961, comportant en son chapitre 1er un état descriptif de division de l’immeuble. Ledit règlement a fait l’objet d’une première modification le 6 mars 1961.

Le 27 avril 1962, un modificatif de l’état de description de l’immeuble a été publié, portant création du lot n° 82 défini comme suit:

“Lot n° 82 (ex-lot n° 35) : Une pièce située à droite sur le palier. Ce lot comprend en outre le droit exclusif d’exploiter ou de concéder l’exploitation à des fins publicitaires des emplacements ci-après désignés dans l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1]. Ces emplacements sont les suivants :

1) La totalité de l’aplat des murs pignons de chacun des deux bâtiments de l’immeuble [Adresse 5] et [Adresse 1] qui font face à la [Adresse 18] au-dessus des toitures de l’immeuble mitoyen sis [Adresse 2] et [Adresse 6]. Ces murs pignons présentent une surface d’environ cent quatre vingt mètres carrés. Le propriétaire du lot pourra s’il le désire, dans son explication de publicité, joindre les deux pignons par une charpente métallique enjambant la cour intérieure de l’immeuble augmentant ainsi la surface d’utilisation.

2) L’espace aérien situé au-dessus desdits murs pignons à l’aplomb ou en retrait de ceux-ci, tant entendu que de la même façon qu’à l’article premier, le propriétaire du lot pourra joindre ses dispositifs en enjambant la cour intérieure de l’immeuble.

Décision du 24 Janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07476 – N° Portalis 352J-W-B7F-CURCY

3) Les toitures elles-mêmes de l’immeuble [Adresse 5], c’est-à-dire les deux bâtiments dans toute leur longueur côté [Adresse 20], face [Adresse 19], et côté [Adresse 19]. De la même façon qu’aux articles premier et deuxième, le propriétaire du lot pourra joindre ses publicités sur les deux corps de bâtiment en enjambant la cour intérieure.

Le propriétaire du lot est le seul juge de la hauteur sur laquelle seront exploités les différents emplacements désignés ci-dessus et s’en rend seul responsable dans les administrations compétentes.

Le droit exclusif d’exploiter ou de concéder l’exploitation ne pourra être utilisé qu’à des fins publicitaires.

Ce droit appartient exclusivement au propriétaire du lot numéro QUATRE VINGT DEUX ou à ses ayant-droits. Ce propriétaire aura le droit d’en disposer à sa volonté et notamment de louer les emplacements, objet du lot ou de les céder.

L’accès aux emplacements se fera par chacun des escaliers des deux bâtiments ; une échelle permettra de passer du dernier étage à la toiture et ce, dans chaque bâtiment.

Une passerelle reliant les deux bâtiments et enjambant la cour est comprise dans le lot et ne pourra être supprimée, mais pourra être déplacée, compte tenu des nécessités techniques ou pratiques.

Le propriétaire du lot sera responsable des dégâts qui pourraient être causés à l’immeuble du fait de l’exploitation de publicité sur les emplacements constituant ce lot et en fera son affaire personnelle vis-à-vis de la copropriété.

Le propriétaire du lot s’engage à prendre à sa charge le maintien en bon état de peinture de ces deux murs-pignons. » (sic)

Depuis le décès de M. [J] [U], le lot n° 82 appartient en indivision à Mme [X] [L], Mme [W] [O], Mme [I] [U] et Mme [H] [U] (ci-après indivision [U]).

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 18 mai 2020, la copropriété a mis en demeure Mme [X] [L], Mme [W] [O] et Mme [I] [U] de procéder, dans un délai de 15 jours, à la réalisation de travaux d’entretien des deux murs pignons de l’immeuble.

Par courrier en date du 20 juillet 2020, le conseil de Mme [X] [L], Mme [W] [O] et Mme [I] [U] a répondu que les travaux litigieux relèvent de gros travaux incombant à la copropriété alors que l’indivision n’est tenue d’assumer que le maintien en bon état des peintures.

Le 18 février 2021, la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 17] a mis en demeure le syndic de l’immeuble de procéder à la remise en état du pignon côté [Adresse 6] et ce afin de faire cesser les infiltrations d’eau dans le logement de Mme [Z] [G], situé au 5ème étage du bâtiment A.

Par acte d’huissier en date du 20 avril 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [X] [L], Mme [W] [O] et Mme [I] [U] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir leur condamnation à faire exécuter les travaux de remise en état des murs pignons, après retrait des fixations scellées et reprise des peintures. L’instance a été enregistrée sous le numéro de RG 21/07476.

Par acte d’huissier en date du 30 avril 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner aux mêmes fins Mme [H] [U] devant la présente juridiction. L’instance a été enregistrée sous le numéro de RG 21/07478.

Le 4 janvier 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction entre les RG 21/07476 et 21/07478.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1103, 1104 et 1193 du Code civil,

Vu l’article 1221 du Code civil,

Vu les articles 1147 et suivants du Code civil,

A titre principal :

• Condamner in solidum Mesdames [X] [L], [W] [O], [I] [U] et [H] [U], en leur qualité de propriétaires indivises du lot n° 82, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 10] – [Adresse 5] et [Adresse 1] la somme de 99 185,76 € ;

• Juger que cette somme sera actualisée en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction entre l’indice en vigueur le 25 janvier 2023, et celui en vigueur au jour du jugement à intervenir ;

• Juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure qui leur a été adressée le 18 mai 2020 ;

• Ordonner la capitalisation des intérêts ;

A titre subsidiaire :

• Condamner in solidum Mesdames [X] [L], [W] [O], [I] [U] et [H] [U], en leur qualité de propriétaires indivises du lot n° 82, à faire exécuter les travaux de remise en état, après retrait des fixations scellées, des murs pignons de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 5] et [Adresse 1] ;

• Juger que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

• Juger que ces travaux seront réalisés sous le contrôle du Cabinet CARDON, architecte de la copropriété ;

En tout état de cause :

• Condamner in solidum Mesdames [X] [L], [W] [O], [I] [U] et [H] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 10] – [Adresse 5] et [Adresse 1] la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Condamner in solidum Mesdames [X] [L], [W] [O], [I] [U] et [H] [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle BONARDI, avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

• Juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.”

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2023, l’indivision [U] demande au tribunal de :

“ – Débouter le Syndicat des Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 5] et [Adresse 1] de toutes ses demandes dirigées contre Madame [X] [L], Madame [W] [O], Madame [I] [U] et Madame [H] [U],

— Reconventionnellement, condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 10] – [Adresse 5] et [Adresse 1] à payer à Madame [X] [L], Madame [W] [O], Madame [I] [U] et Madame [H] [U] la somme de 10.000 € en guise de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— Condamner également le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Localité 10] – [Adresse 5] et [Adresse 1] à procéder ou faire procéder à la suppression des deux conduits arrimés au mur pignon de l’immeuble du [Adresse 5] et à celle du conduit de section rectangulaire, de l’échelle d’accès à la toiture et du conduit de ventilation en fonte implantés sur le mur pignon de l’immeuble du [Adresse 1],

— Dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Subsidiairement en cas de condamnation de Madame [X] [L], Madame [W] [O], Madame [I] [U] et Madame [H] [U],

— Juger que Madame [X] [L], Madame [W] [O], Madame [I] [U] et Madame [H] [U] ne seront chacune respectivement tenues à l’égard du Syndicat des Copropriétaires qu’à proportion de leurs droits dans l’indivision successorale née du décès de Monsieur [J] [U],

En tout état de cause,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 5] et [Adresse 1] à payer à Madame [X] [L], Madame [W] [O], Madame [I] [U] et Madame [H] [U], outre dépens dont distraction au profit de Maître Vincent PERRAUT, la somme de 6.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Rappeler que, conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. ».

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 8 novembre 2024 a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite, à titre principal, la condamnation de l’indivision [U] à lui verser la somme de 99 185, 76 euros. Aux termes de ses dernières conclusions, il fonde sa demande sur les articles 1147 et suivants du code civil, devenus depuis le 1er octobre 2016, les articles 1231-1 et suivants du code civil.

Il explique que cette somme correspond au montant du devis de ravalement des pignons litigieux, établi le 19 janvier 2023, par la société Bagnis, à la demande de l’architecte de la copropriété, le cabinet Cardon.

Il fait valoir qu’en application des dispositions de l’état descriptif de division du 27 avril 1962, et de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient à l’indivision propriétaire du lot n° 82 de maintenir en bon état les deux murs pignons de la copropriété et de reprendre les désordres résultant du droit de jouissance exclusif consenti.

Le syndicat des copropriétaires affirme qu’il ressort du bilan technique général de l’immeuble, établi par le cabinet Cardon, que les pignons sont recouverts de graffitis, et que d’anciennes fixations, supports de cadres publicitaires, sont encore scellées. Il explique que cette note précise que les fers d’ancrage, qui ont servi de supports à une ancienne ossature de panneaux publicitaires, ont participé à la dégradation générale des enduits recouvrant les murs pignons, provoquant des fissurations verticales cheminant vers les fixations des fers.

Il en déduit que l’indivision se soustrait à ses obligations contractuelles découlant du règlement de copropriété en ce qu’elle s’abstient de procéder au retrait des crochets de fixation des panneaux publicitaires toujours scellés sur les pignons. Il indique par ailleurs qu’elle s’abstient de manière fautive de maintenir les peintures des pignons en bon état. Il expose que cette obligation ne distingue pas selon la cause des dégradations, et qu’elle s’applique également pour les graffitis apposés sans autorisation par des tiers.

Le syndicat des copropriétaires estime que la seule présence des crochets de fixation des panneaux publicitaires est de nature à porter atteinte à l’obligation de maintenir les murs pignons en bon état de peinture.

Il soutient que ces fixations sont à l’origine d’infiltrations à l’intérieur de l’immeuble, comme le confirme, selon lui, la correspondance adressée le 18 février 2021 au syndic de l’immeuble par la Direction du Logement et de l’Habitat de la ville de [Localité 17].

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Il affirme que la Direction du Logement et de l’Habitat de la ville de [Localité 17] serait sur le point de notifier une injonction à la copropriété de faire procéder au ravalement des pignons en raison de leur mauvais état.

Il explique qu’il ressort de la note technique du cabinet Cardon en date du 17 mars 2023 que compte tenu de l’état dégradé de l’enduit des pignons, de simples raccords avec mise en peinture ne seraient pas pérennes. Selon lui, l’obligation du règlement de copropriété de maintenir les pignons en “bon état de peinture” implique forcément pour l’indivision l’obligation de prendre en charge les travaux de remise en état, incluant notamment une réfection par piochement à 100 % et la mise en oeuvre d’un enduit à la chaux, chiffrés par la société Bagnis et l’architecte de la copropriété à la somme de 99 185, 76 euros. Il sollicite donc la condamnation de l’indivision au paiement de cette somme afin de lui permettre de faire exécuter les travaux sous le contrôle du cabinet Cardon.

L’indivision oppose que la réalité des infiltrations imputées à des anciennes fixations dans les murs pignons n’est nullement établie ; que ni le cabinet Cardon, ni la Direction du Logement et de l’Habitat ne l’évoquent.

Elle expose que le syndicat des copropriétaires n’a pas procédé à une recherche de fuite, alors qu’il avait été mis en demeure de le faire par la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 17] le 18 février 2021. Elle soutient que rien ne permet d’écarter que l’origine des infiltrations résulte du mauvais état structurel du mur pignon dont le ravalement, selon les dires du syndicat des copropriétaires, serait sur le point de faire l’objet d’une injonction administrative distincte. Elle affirme que les infiltrations pourraient tout autant procéder du scellement sur le mur pignon du 47 de deux conduits de l’immeuble voisin, dont la présence a été relevée par la cabinet Cardon.

Elle explique que l’architecte de la copropriété a établi deux rapports dont la teneur est différente. Elle indique que dans un premier rapport, en date du 5 février 2015, l’architecte émet simplement la supposition selon laquelle les fixations sur le mur auraient permis la fixation de cadres publicitaires ; qu’en réponse aux premières écritures des défenderesses, le syndicat des copropriétaires produit un nouveau rapport dans lequel il est indiqué que les fixations sont, sans nul doute, des fers d’ancrage de panneaux publicitaires ayant eu un impact sur la dégradation des murs. L’indivision indique, qu’en tout état de cause, même dans ce nouveau rapport de l’architecte, l’incidence de ces fers d’ancrage dans la survenance d’infiltrations n’est pas évoquée et que l’état des peintures ne l’est pas non plus, l’architecte ne faisant référence qu’aux enduits, c’est-à-dire aux supports des peintures dont ils constituent la base.

Elle indique que le traitement des graffitis sur les murs pignons, qui résultent d’actes de vandalisme, causés par des tiers, ne relève nullement de l’obligation de maintenir en bon état les murs pignons. Elle expose que conformément au droit commun de la responsabilité contractuelle, le fait des tiers a une portée exonératoire de leurs obligations découlant du règlement de copropriété. Elle explique que s’agissant de ces dégradations par des tiers, il appartient au syndic de mobiliser la garantie multirisques de l’immeuble et qu’elle ne peut subir les conséquences de cette omission.

L’indivision fait valoir que le ravalement des pignons relève des charges communes générales. Elles indique que le rapport établi par le cabinet Cardon le 5 février 2015 mentionne que le ravalement des murs pignons figure dans les gros travaux. Elle s’étonne que des infiltrations qui auraient été provoquées par d’anciennes fixations, et qui auraient déjà été constatées lors du rapport de l’architecte le 5 février 2015, n’aient donné lieu à des plaintes des occupants de l’appartement situé au 5ème étage du [Adresse 5] qu’en 2021.

L’indivision ajoute que le syndicat des copropriétaires omet de préciser à quelle date il a fait procéder au ravalement des murs pignons qui lui incombe ; que le seul retrait des fixations litigieuses et la remise en peinture ne peuvent remplacer le ravalement auquel il est tenu.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de l’indivision à lui verser la somme de 99 185, 76 euros pour qu’il fasse réaliser, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, les travaux figurant sur le devis de la société Bagnis du 19 janvier 2023. Au regard de la nature des travaux, détaillés précisément dans le devis, et du courrier adressé par l’architecte de la copropriété au syndic le 25 janvier 2023, le tribunal relève qu’il s’agit de travaux de ravalement des pignons.

Or il ressort de l’article 8 2° du chapitre III du règlement de copropriété produit que les pignons sont des choses communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bâtiment. En outre, l’article 6 1° du règlement de copropriété mentionne que les charges communes incluent les frais nécessaires au maintien en bon état, à la réparation et à la réfection des choses communes du bâtiment.

Le règlement de copropriété fait donc figurer le coût du ravalement des pignons dans les charges communes.

Le syndicat des copropriétaires indique, néanmoins, que ces travaux de ravalement des pignons doivent être pris en charge par l’indivision [U] dans la mesure où ils sont consécutifs à l’exploitation publicitaire et au mauvais entretien des peintures de ces pignons. Il se fonde sur l’état modificatif de description qui mentionne que le propriétaire du lot n° 82 est “responsable des dégâts qui pourraient être causés à l’immeuble du fait de l’exploitation de publicité sur les emplacements constituant ce lot et en fera son affaire personnelle vis-à-vis de la copropriété.”

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité contractuelle de l’indivision, il lui appartient de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

Le syndicat des copropriétaires indique que des fers d’ancrage ayant servi à la fixation de panneaux publicitaires ont engendré une dégradation des murs pignons. Il produit à ce titre un courrier adressé le 17 mars 2023, par le cabinet Cardon, au syndic. Ce courrier mentionne que “ Concernant les fers d’ancrage, il s’agit d’éléments rapportés à une époque et qui ont servi de support à une ossature de panneaux publicitaires. Ces fers ont participé à la dégradation générale des enduits qui a été observée (fissurations verticales cheminant vers les fixations des fers”. Cette mention succincte dans un courrier, non corroboré par une analyse plus détaillée effectuée, par exemple, dans le cadre d’une expertise, ne permet pas à elle seule de fonder la responsabilité des propriétaires du lot n° 82. Il y a lieu de relever, au surplus, que ce courrier évoque une “participation” à des dégradations, ce qui, en tout état de cause, ne pourrait donc être retenu pour fonder une responsabilité exclusive.

Aucun des documents versés par le syndicat des copropriétaires n’établit de lien de causalité entre l’exploitation publicitaire des murs pignons et des infiltrations au sein de l’immeuble sis [Adresse 5]. Il n’est nullement démontré que l’absence d’entretien des peintures des murs pignons est à l’origine de dégâts justifiant la nécessité du ravalement invoqué.

Dans ces conditions, les éléments permettant de retenir la responsabilité de l’indivision afin de la condamner à verser le montant des frais de ravalement ne sont pas réunis. Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

A titre subsidiaire, pour les mêmes motifs que ceux exposés au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation sous astreinte des défenderesses à faire réaliser les travaux de remise en état des murs pignons sur le fondement de l’article 1221 du code civil. Il ressort de la lecture de ses conclusions que les travaux de remise en état qu’il évoque ne sont pas strictement limités à des travaux de peinture des pignons ou à des travaux de retrait des fers d’ancrage mais correspondent aux travaux de ravalement mentionnés dans le devis de la société Bagnis validés par l’architecte de la copropriété.

Pour les mêmes raisons que celles exposées ci-dessus, les éléments permettant de retenir la responsabilité de l’indivision afin de la condamner à effectuer des travaux de ravalement ne sont pas réunis. Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande subsidiaire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’indivision fait valoir que le droit d’agir en justice du syndicat des copropriétaires a dégénéré en abus de droit. Elle affirme qu’en produisant uniquement un extrait du rapport, établi par le cabinet Cardon le 5 février 2015, dans le seul objectif d’en dissimuler la date de rédaction et les conclusions, le syndicat des copropriétaires a cherché à tromper le tribunal.

Elle considère que ce comportement fautif lui a occasionné un préjudice moral et sollicite, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, sa condamnation à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La production partielle d’un extrait d’une pièce ne suffit pas à caractériser une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’agir en justice, étant relevé qu’aucun préjudice n’est démontré, l’indivision détenant cette pièce.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de suppression des conduits et de l’échelle d’accès à la toiture

L’indivision [U] indique qu’il résulte du règlement de copropriété que se trouve rattaché à la propriété du lot n° 82 le droit réel accessoire d’exploiter à des fins publicitaires “ La totalité de l’aplat des murs pignons de chacun des deux bâtiments de l’immeuble [Adresse 5] et [Adresse 1] qui font face à la [Adresse 18] au-dessus des toitures de l’immeuble mitoyen sis [Adresse 2] et [Adresse 6].”(sic)

Or, elle relève qu’il ressort du rapport technique du cabinet Cardon que deux conduits sont arrimés à droite du mur pignon de l’immeuble du [Adresse 5] ; qu’un conduit de section rectangulaire, une échelle d’accès à la toiture et un conduit de ventilation en fonte sont implantés sur le mur pignon de l’immeuble du [Adresse 1].

Elle en déduit que ces ouvrages portent atteinte au droit exclusif dont l’indivision est titulaire et que le syndicat des copropriétaires devra être condamné à peine d’astreinte à procéder ou à faire procéder à leur suppression.

Elle indique que les photos figurant dans le rapport du cabinet Cardon du 5 février 2015 témoignent, contrairement à ce qu’indique le demandeur, que les ouvrages dont la suppression est réclamée portent atteinte aux aplats.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il n’est pas démontré en quoi la présence de ces conduits porterait atteinte au droit d’exploiter, attaché au lot n° 82, et ce d’autant qu’il ne concerne pas la totalité des pignons, mais uniquement les aplats. Il expose que la présence des conduits et de l’échelle n’a jamais été un obstacle à l’exploitation des murs comme le démontre la présence de 2000 à 2005 d’un imposant panneau publicitaire exposé sur les murs pignons par la société Defi, qui représentait une maquette de téléphone portable Samsung, d’environ deux mètres de hauteur qui tournait de droite à gauche sur son support fixé sur la toiture de l’immeuble sis [Adresse 6]. Il affirme que les conduits et l’échelle ne se situent pas sur les aplats des murs pignons. Le syndicat des copropriétaires s’étonne que la demande de suppression des conduits soit formée pour la première fois dans le cadre de la présente instance alors que l’audit sur lequel se fondent les défenderesses a été rendu par le cabinet Cardon en 2015 et alors qu’elles n’exploitent plus les murs pignons de l’immeuble depuis près de 20 ans. Il expose que les conduits et l’échelle ne sont pas la propriété de la copropriété mais celle de l’immeuble voisin sis [Adresse 6], comme le relève le rapport établi par le cabinet Caron le 25 janvier 2023, de sorte qu’il ne lui appartient pas de les déposer de sa propre initiative.

Il y a lieu de relever que la demande de suppression des conduits est fondée sur les photos figurant en page 19 et 20 du bilan technique général établi par le cabinet Caron le 5 février 2015.

Le bilan fait plusieurs constats s’agissant des deux pignons. Il indique notamment :

“Pignon R+6 situé à droite du corps de bâtiment n° [Adresse 5] : les deux conduits adossés à droite de ce mur pignon sont la propriété de l’immeuble voisin. Le premier de section carré est maçonné avec ceintures métalliques. Le second est de section cylindrique en acier galvanisé.”

“Pignon R+6 situé à gauche du n° [Adresse 1] : il existe une échelle sans protection attachée à ce mur pignon qui permet l’accès à la couverture depuis l’immeuble voisin à proximité du conduit de section rectangulaire également adossé. Un autre conduit de ventilation en fonte de faible section est également fixé sur ce mur.”

Force est de constater que le cabinet Caron relève pour le premier pignon, que les deux conduits sont la propriété de l’immeuble voisin. Or la propriété voisine n’a pas été assignée dans le cadre de la présente instance et l’indivision [U] n’explique pas sur quel fondement juridique elle sollicite la condamnation de la copropriété de la présente procédure à procéder au retrait de conduits qui ne lui appartiennent pas.

S’agissant tant du premier que du second pignon, l’indivision [U] ne verse aux débats aucun élément permettant de corroborer l’allégation selon laquelle, la présence des conduits et de l’échelle porte atteinte aux droits de l’indivision en faisant obstacle à l’exploitation publicitaire sur les aplats.

Tenant compte de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la demande de suppression des conduits et de l’échelle d’accès à la toiture.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe est tenu aux dépens avec distraction au profit de Maître Vincent Perraut en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, il est condamné à verser à verser à [X] [L], Mme [W] [O], Mme [I] [U] et Mme [H] [U], ensemble, la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande formée à ce titre.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

Compte tenu du sens de la décision, Mme [X] [L], Mme [W] [O], Mme [I] [U] et Mme [H] [U] sont dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE Mme [X] [L], Mme [W] [O], Mme [I] [U] et Mme [H] [U] de leur demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Mme [X] [L], Mme [W] [O], Mme [I] [U] et Mme [H] [U] de leur demande de suppression des conduits et de l’échelle d’accès à la toiture ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 1] aux dépens ;

ACCORDE à Maître Vincent Perraut le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à verser à Mme [X] [L], Mme [W] [O], Mme [I] [U] et Mme [H] [U], ensemble, la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [X] [L], Mme [W] [O], Mme [I] [U] et Mme [H] [U] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à Paris le 24 Janvier 2025.

La Greffière La Présidente