TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

— --------------------------------

ORDONNANCE DE REFERE

ORDONNANCE RENDUE LE 20 Janvier 2026

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

N° M :

N° RG 25/00244 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EU56

72Z Autres demandes relatives à la copropriété

Dans l’affaire :

ENTRE

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. RESIDENCE [Localité 8] HOTEL SDC représenté par son syndic, la SAS PYREN’IMMO

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne BACARAT, avocat au barreau de TARBES

ET :

DEFENDEUR(S) :

Madame [S] [F] Ayant pour Avocat plaidant M^e Blandine CACHELOU Avocat au barreau de PAU

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Valerie TRICART, avocat au barreau de TARBES

***

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du Mardi 06 Janvier 2026 où était présente Madame RENARD Muriel, Présidente, assistée de Monsieur LAHRICHI Soufiane, Greffier placé,

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’ordonnance serait rendue le 20 Janvier 2026 par sa mise à disposition au Greffe de la Juridiction ;

Après en avoir délibéré, conformément à la loi :

EXPOSE DES MOTIFS

La résidence [Localité 8] HOTEL sise [Adresse 2] à [Adresse 6] (65) est soumise au régime de la copropriété.

En 2019, une copropriétaire de la résidence a signalé au syndic en exercice, le cabinet [Localité 10] exploité par Mme [S] [F], entrepreneur individuel, la présence d’un champignon sur le mur de l’escalier entre le niveau 1 et 2.

Courant 2022 et 2023, la même copropriétaire a signalé au syndic en exercice l’état dégradé de la résidence et a alerté à nouveau sur la présence d’un champignon.

En avril 2023, une autre copropriétaire a fait réaliser un prélèvement sous l’escalier de la résidence par la société SAPA, qui a établi un rapport d’analyse mycologiques daté du 12 avril 2023 et qui a conclu à la présence de mérule.

Malgré les signalements par les copropriétaires et la transmission du rapport d’analyses mycologiques au syndic en exercice, ce dernier est resté taisant.

Suivant procès-verbal d’assemblée des copropriétaires du 28 mars 2024, la SAS PYREN IMMO a été désignée en qualité de syndic de copropriété à compter du 1er avril 2024, en lieu et place du cabinet [Localité 10].

Suivant procès-verbal d’assemblée générale en date du 7 août 2024, la SAS PYREN IMMO a mis au vote la réalisation d’un état parasitaire complet de la résidence par la société ADI+.

Un rapport de mission a été établi le 12 novembre 2024 établissant la présence de mérule dans de nombreux endroits de l’immeuble, parties communes et privatives, et rappelant l’obligation d’avoir à déclarer l’infestation en mairie.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale en date du 25 avril 2025, la SAS PYREN IMMO a fait état des diligences envisagées pour traiter la mérule, et notamment du coût très important à prévoir par la copropriété et les copropriétaires dont les lots sont atteints.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] HOTEL sis à [Localité 7] (65) représenté par son syndic en exercice la SAS PYREN IMMO a fait assigner l’entreprise individuelle [S] [F] – cabinet [Localité 10] devant le juge des référés aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire concernant la mérule présente dans l’immeuble, afin de déterminer l’étendue de l’infestation, la date de son apparition, son évolution et son origine tant au niveau des parties communes que privatives et d’établir la liste des désordres générés par cette infestation dans l’immeuble.

Au soutien de sa demande, le [Adresse 11] considère que la propagation de la mérule est la conséquence directe de l’inertie et du manque de réactivité de l’ancien syndic qui n’a pas donné suite aux signalements faits et n’a pas pris les mesures d’urgence qui s’imposaient pour préserver l’immeuble. Il fait valoir que la responsabilité de l’ancien syndic est susceptible d’être engagée puisqu’il a manqué à son obligation essentielle résultant de son mandat lui imposant de pourvoir à la conservation et à l’entretien de l’immeuble, suivant les dispositions de l’article 1902 et suivants du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Préalablement à toute action en responsabilité, le syndicat des copropriétaires entend solliciter une expertise judiciaire afin d’identifier les dates et causes d’apparition de la mérule dans l’immeuble et de déterminer l’étendue des désordres, afin de permettre de déterminer les responsabilités éventuelles, et de définir les travaux nécessaires pour remédier aux désordres. Le syndicat explique que les causes d’infestation peuvent être multiples et variées (vétusté de l’immeuble, défaut d’entretien, infiltrations d’eau ou dégats des eaux) et que la prolifération peut être la conséquence d’une absence de traitement. Conformément aux dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, il considère subir un préjudice certain du fait des désordres en lien avec l’infestation de mérule et s’estime dès lors être bien-fondé à solliciter l’organisation d’une expertise judiciaire.

A l’audience, lMme [S] [F] par la voix de son conseil a indiqué ne pas s’opposer à l’expertise aux frais avancés des requérants et a formulé toutes les protestations et réserves quant à sa responsabilité éventuelle.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025 et renvoyée pour conclusions en défense à l’audience du 6 janvier 2026, où elle a été retenue et mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ni l’urgence, ni l’absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions requises pour permettre au juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction, l’existence d’un motif légitime étant suffisante à cet effet.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu’elles présentent un certain intérêt dans la perspective d’un procès.

En l’espèce, les pièces produites par le requérant et notamment les divers échanges de courriers, les procès-verbaux d’assemblées générales de la copropriété, le rapport d’analyses mycologiques du 12 avril 2023, ainsi que le rapport de constat de l’état relatif à la présence de parasites du bois dans le bâtiment en date du 12 novembre 2024, qui établissent l’existence de désordres concernant une infestation de mérule en cours depuis plusieurs années dans l’immeuble appartenant aux copropriétaires de la résidence [Localité 8] HOTEL, suffisent à établir un tel motif.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise selon la mission figurant au dispositif, aux frais avancés du requérant.

Il est donné acte à Mme [S] [F] de ses protestations et réserves.

Les dépens, qui ne sauraient être réservés en matière de référé, seront à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] HOTEL.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision,

ORDONNE une mesure d’expertise : Commet pour y procéder M. [J] [B] [Adresse 1], avec pour mission, au contradictoire des parties, après avoir entendu tout sachant et s’être fait communiquer l’ensemble des documents, pièces utiles, de :

convoquer les parties,se rendre sur les lieux, les décrire et se faire remettre tous les documents utiles,concernant la mérule, déterminer l’étendue de l’infestation, la date de son apparition, son évolution et en rechercher l’origine tant au niveau des parties communes que privatives,établir la liste des désordres affectant l’immeuble générés par la mérule,dire si l’infestation constatée est de nature à rendre l’immeuble, dès à présent ou à bref délai, impropre à son usage, s’il en diminue l’usage ou la valeur et dans ce cas, apprécier la moins-value provoquée,décrire et chiffrer les travaux nécessaires à la remise en l’état de l’ouvrage poste par poste et préciser leur durée,préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres,décrire les mesures conservatoires qui pourraient s’imposer dans l’attente du règlement du litige,entendre tous sachants dont les observations seraient utiles à la solution du litige,fournir tous éléments utiles à la solution du litige.

DIT que l’expert commis pourra se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité et dont il assurera l’avance de la rémunération. L’expert précisera en son rapport l’identité et la qualité de la personne concernée, ainsi que la nature des actes dont il lui aura confié l’exécution,

DIT qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert devra donner son avis sur la nécessité d’appeler en cause tous intervenants dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée dans la survenance des désordres constatés,

DIT qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert communiquera aux parties une estimation du montant total des opérations d’expertise et sollicitera le cas échéant une consignation complémentaire,

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles disposeront d’un mois pour formuler des observations. Passé ce délai, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l’appréciation du magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles et les réponses aux dires, à déposer au greffe du tribunal, dans un délai maximum de quatre mois, à compter de la date figurant sur l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises et que l’affaire sera rappelée à l’expiration de ce délai de quatre mois, devant le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises,

FIXE hormis le cas où ils bénéficieraient de l’aide juridictionnelle, à la somme de trois mille euros (3000 €), le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner à la régie du tribunal judiciaire par le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] représenté par son syndic en exercice la SAS PYREN IMMO dans le délai maximum d’un mois à compter de la présente ordonnance à peine de caducité de la désignation de l’expert,

DIT que les opérations d’expertise se dérouleront conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

DIT que le dépôt par l’expert désigné de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera aux parties un exemplaire par tout moyen permettant d’en établir la réception en les avisant de ce qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour faire part à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des expertises de leurs observations écrites sur cette demande de rémunération,

DIT que les dépens seront à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] HOTEL sis à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la SAS PYREN IMMO.

Ordonnance rendue le 20 Janvier 2026, et signée par la Présidente et le Greffier présent au greffe.

Le Greffier, La Présidente,

Soufiane LAHRICHI Muriel RENARD