Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02480 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKBG

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ENTRE :

Monsieur [M] [K]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, représenté par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [J] [E] [O]

né le 12 Mai 1995 à [Localité 5] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 1]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 02 février 2022 par Monsieur [J] [E] [O] et le 15 février 2022 par Monsieur [M] [K], prenant effet à compter du 28 janvier 2022, Monsieur [M] [K], représenté par son mandataire, a donné à bail à Monsieur [J] [E] [O], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 475,00 euros outre une provision sur charges de 15,00 euros.

Monsieur [M] [K] a fait délivrer le 7 décembre 2023 à Monsieur [J] [E] [O] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 175,03 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 8 décembre 2023, Monsieur [M] [K] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 28 mai 2024 et signifiée par dépôt à étude, Monsieur [M] [K] a attrait Monsieur [J] [E] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de prononcer par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour de la décision à intervenir ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [E] [O] ;

— de condamner Monsieur [J] [E] [O] au paiement des sommes suivantes :

2 578,22 € au titre de sa créance locative arrêtée au 1 mars 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Monsieur [M] [K] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 29 mai 2024.

L’audience s’est tenue le 10 septembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [M] [K], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 4 585,03 € sa créance locative arrêtée au 1 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Monsieur [J] [E] [O], régulièrement convoqué, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison de l’absence du locataire aux rendez-vous.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la requalification du prononcé par le jeu de la clause résolutoire en constat de la résiliation du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l’article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, Monsieur [M] [K] demande, dans le cadre de son assignation, de prononcer par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail.

Or, il apparaît qu’une clause résolutoire est prévue par le contrat de location en son article VIII stipulant que « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au BAILLEUR :

• deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat.

• un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Une fois acquis au BAILLEUR le bénéfice de la clause résolutoire, le LOCATAIRE devra libérer immédiatement les lieux. Les frais, droits et honoraires des actes de procédure seront répartis entre le débiteur et le créancier conformément à l’article L. 111-8 du code de procédure civile d’exécution. Il est précisé que le LOCATAIRE sera tenu de toutes les obligations découlant du présent bail jusqu’à la libération effective des lieux sans préjudice des dispositions de l’article 1760 du Code civil et ce, nonobstant l’expulsion.

• dès lors qu’une décision de justice sera passée en force de chose jugée qui constatera les troubles de voisinage et constituera le non-respect d’user paisiblement des locaux loués ».

En outre, le commandement de payer délivré le 07 décembre 2023 vise également cette clause résolutoire en prévoyant formellement que « à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de SIX SEMAINES à compter de la date portée en tête du présent acte, et que faute par vous de libérer les lieux, il se pourvoira devant le Tribunal compétent pour entendre constater la résiliation du bail ».

Ainsi, eu égard au principe de la force obligatoire du contrat, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcé par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail » en « constat de la résiliation du contrat de bail » dès lors que la résiliation est expressément prévue par le contrat et que le commandement de payer en fait état.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Si aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ils y «  obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi » selon l’article 1194 du même code.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [J] [E] [O] le 7 décembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 175,03 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [J] [E] [O] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 février 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [J] [E] [O] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [E] [O] et de dire que faute par Monsieur [J] [E] [O] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [M] [K] verse aux débats un décompte arrêté au 1 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 4 585,03 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire différentes sommes de la créance de Monsieur [M] [K].

Ainsi, les sommes de 0,50 euros au titre des frais de prélèvement seront décomptées dès lors qu’aucune stipulation dans le contrat ne permet de justifier cette somme. Il apparaît dans le décompte que cette somme a été prélevée 26 fois, soit un montant total de 13,00 euros.

Il convient également de soustraire les sommes attenantes aux frais de procédure :

les frais de relance à hauteur de 05,00 euros datés au 22 novembre 2022, au 22 février 2023 et au 19 octobre 2023, soit la somme de 15,00 euros ;le commandement de payer délivré par commissaire de justice daté au 11 avril 2023 pour un montant de 123,63 euros ;le commandement de payer délivré par commissaire de justice daté au 01 avril 2024 pour un montant de 149,95 euros.

Dès lors, il convient de déduire la somme de 301,58 euros. Ainsi, la créance locative de Monsieur [M] [K] s’élève à un montant de 4 283,45 €

Par ailleurs, au regard du décompte transmis par le bailleur et arrêté au 01 septembre 2024, aucun règlement n’est intervenu depuis le 05 juillet 2024. En outre, les différents versements effectués par le locataire le 06 mars 2024 ne permettaient pas de régler l’intégralité du loyer courant. Ainsi, la dette est passée de 1 175,03 euros au 07 décembre 2023, date de délivrance du commandement de payer, à la somme de 4 283,45 euros au jour de l’audience.

Dès lors, eu égard à la carence du locataire dans la reprise de paiement des loyers courants, de son absence lors de l’audience ainsi qu’aux rendez-vous pour établir un diagnostic social et financier, il n’y a pas lieu de lui accorder, même d’office, des délais de paiement.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [J] [E] [O] à payer la somme de 4 283,45 € actualisée au 1 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [E] [O] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Monsieur [M] [K], soit la somme de 528,81€.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [J] [E] [O] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [E] [O] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il n’apparaît par ailleurs pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [K] tous les frais qui ne rentrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Monsieur [J] [E] [O] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 28 janvier 2022 entre Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [E] [O] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 8 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [J] [E] [O] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 4 283,45 € arrêtée au 1 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [J] [E] [O] à la somme mensuelle de 528,81€, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à Monsieur [M] [K] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [J] [E] [O] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [J] [E] [O] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [J] [E] [O] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE