TRIBUNAL JUDICIAIRE

Tribunal Paritaire des Baux Ruraux

6 bis rue Maréchal Foch

BP 1326

65013 TARBES CEDEX

N° RG 25/00002 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EQWG

N° minute :

Jugement du 14 avril 2026

AFFAIRE :

Société SAFER OCCITANIE

contre

[Z] [Y]

Le

Notifications aux parties

en LRAR

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, tenue le 27 janvier 2026 ,

Nom des juges devant qui l’affaire a été débattue et qui ont délibéré :

PRESIDENTE : Madame MORA Elise,

ASSESSEURS BAILLEURS : M. [P] [O]

ASSESSEURS PRENEURS : M. [B] [D]

M. [H] [W]

La formation du tribunal est complète : délibéré à la majorité des voix (article 443-3 du code de l’organisation judiciaire)

GREFFIERE : Madame PRIEM Vanessa, présente lors des débats et lors de la mise à disposition ;

A l’audience du 27 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2026, prorogé au 14 avril 2026 ;

A cette date, le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR :

SAFER OCCITANIE

10 CHEMIN DE LA LACADE

Auzeville BP 22125

31321 CASTANET TOLOSAN

représentée par la SCP SEGUY DAUDIGEOS-LABORDE BRU, avocats au barreau du GERS

ET

DEFENDEUR :

[Z] [Y]

né le 29 Juillet 1963 à TARBES (65000)

4 impasse d’Aqieu Darré

65380 LANNE

représenté par M^e TOULOUZE Lola, avocate au barreau de TARBES

EXPOSE DU LITIGE

[U] [N], devenue, à la faveur du remembrement cadastral intervenu en 2015, propriétaire de la parcelle à usage agricole située lieudit Lanne cadastrée commune de LANNE Section ZC Numéro 17 d’une contenance de 1ha86a71ca a convenu avec [Z] [Y] de la vente de ce bien pour lui permettre de poursuivre l’exploitation de ces terres dont il était précédemment propriétaire.

Maître [Q] [G], notaire à JUILLAN en charge de ces opérations, a informé la SAFER OCCITANIE de ce projet courant mars 2016 et cette dernière a notifié au vendeur son intention de préempter en révisant le prix pour une somme non précisée.

[U] [N] a finalement retiré le bien de la vente.

Au mois d’octobre 2022, [U] [N] et [Z] [Y] ont réitéré leur commune intention : Maître [V] [R], notaire à LOURDES en charge de ces opérations, a de nouveau informé la SAFER OCCITANIE de ce projet et cette dernière a de nouveau notifié au vendeur son intention de préempter en révisant le prix pour une somme non précisée.

Par assignation du 22 mars 2023, [Z] [Y] a saisi le tribunal judiciaire pour contester la décision de la SAFER OCCITANIE en faisant valoir sa qualité de preneur en place depuis 2015 et son rang prioritaire dans cette vente. L’instance est toujours pendante.

Par requête du 22 août 2023, la SAFER OCCITANIE a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins d’obtenir l’annulation du bail conclu entre [U] [N] et [Z] [Y] aux motifs que le fermier n’aurait pas été autorisé à exploiter ladite parcelle.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 février 2024, la Direction régionale de l’alimentation, de l’agriculture et de la forêt a mis en demeure [Z] [Y] de déposer une demande d’autorisation d’exploiter.

Par jugement du 25 juin 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux a constaté le désistement d’instance de la SAFER OCCITANIE.

Suivant arrêté du 24 septembre 2024, le Préfet de la Région Occitanie n’a pas autorisé [Z] [Y] à exploiter la parcelle litigieuse.

*

Par requête enregistrée le 18 février 2025, la SAFER OCCITANIE a saisi la présente juridiction aux fins de voir, à défaut de conciliation entre les parties, prononcer la nullité du bail du 30 décembre 2015 invoqué par [Z] [Y].

*

L’échec de la conciliation a été constaté le 25 mars 2025 et le renvoi à la formation de jugement a été ordonné.

*

L’affaire, fixée au 24 juin 2025, a été renvoyée successivement aux audiences des 23 septembre 2025, 25 novembre 2025 et 27 janvier 2026, date à laquelle elle a finalement été retenue.

Le jour des débats, la SAFER OCCITANIE soutient ses dernières écritures.

Elle demande au tribunal de voir:

— prononcer la nullité du bail conclu entre [U] [N] et [Z] [Y];

A titre subsidiaire,

— surseoir à statuer jusqu’à la décision du tribunal administratif de PAU;

A titre très subsidiaire,

— lui déclarer le bail inopposable.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse fait valoir que:

— le preneur, tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en vertu des dispositions de l’article 331-2 du code rural, a été informé par la DDT le 25 novembre 2022 de l’absence de toute autorisation concernant la parcelle cadastrée commune de LANNE Section ZC Numéro 17;

— après mise en demeure par courrier de la DDT du 19 février 2024, le preneur a déposé une demande en ce sens enregistrée le 29 mars 2024;

— par arrêté du 24 septembre 2024, le Préfet de la région occitanie n’a pas autorisé [Z] [Y] à exploiter ladite parcelle.

Elle en conclut que le bail signé entre [U] [N] et [Z] [Y] et portant sur l’exploitation de la parcelle cadastrée commune de LANNE Section ZC Numéro 17 est nul en application des dispositions de l’article L331-2 du code rural.

Elle soutient qu’en dépit du caractère non définitif de la décision administrative du 24 septembre 2024, cette demande doit aboutir en ce qu’à la date de la conclusion du bail litigieux, le preneur était bien dépourvue d’une telle autorisation.

Elle fait valoir qu’en tout état de cause, le sursis devra être prononcé jusqu’à la décision de la juridiction administrative.

Subsidiairement, elle demande à ce que le bail, signé pour contourner ses droits, lui soit déclaré inopposable.

Elle souligne que ce bail n’a pas été mentionné dans la précédente notification de la cession du bien du mois de mars 2016 de sorte qu’à cette date le bien devait être considéré comme libre d’occupation tandis qu’il apparaît dans la dernière notification de la cession du mois d’octobre 2022 comme ayant été conclu le 30 décembre 2015 soit à une date antérieure à la première notification.

Elle en déduit que le bail, qui n’a pas date certaine, ne peut lui être opposé.

*

Dans ses écritures en réponse soutenues le jour des débats, [Z] [Y] demande au tribunal de voir:

— débouter la SAFER OCCITANIE de ses demandes, moyens et conclusions;

— condamner la SAFER OCCITANIE à lui verser une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la SAFER OCCITANIE aux dépens.

Il soutient que :

— la décision sur laquelle se fonde la SAFER OCCITANIE pour tenter d’obtenir la nullité du bail n’est pas définitive;

— faute de justifier d’un refus définitif d’autorisation d’exploiter, la SAFER OCCITANIE n’a pas qualité à agir devant la présente juridiction.

Concernant la demande de sursis à statuer, elle devra être rejetée pour ne pas présenter de caractère sérieux ni porter sur un évènement dont la solution est nécessaire au litige en ce qu’au jour du dépôt de la requête, la SAFER OCCITANIE ne disposait d’aucun intérêt à agir.

Il souligne qu’en 2016, il exploitait les terres depuis moins de 3 ans et ne disposait donc pas de la priorité du preneur en place, raison pour laquelle le paragraphe 12 de la pièce 7 n’a pas été renseigné par le notaire.

*

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs écritures respectives en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il convient de dire que, contrairement aux allégations du défendeur, la SAFER OCCITANIE tire bien un avantage personnel et concret de l’action qu’elle a engagée devant le tribunal paritaire des baux ruraux qui s’avère utile pour elle : elle sollicite ainsi devant la présente juridiction la nullité d’un bail qui lui fait grief en ce que son existence confère à son occupant une priorité dans la vente en cours, laquelle concurrence le droit de préempter qu’elle détient sur les terres ainsi exploitées et qu’elle a décidé de mettre en oeuvre.

Elle détient ainsi un intérêt légitime, né et actuel, direct et personnel dans l’instance introduite.

Il convient donc de dire que l’action engagée par la SAFER OCCITANIE est bien recevable.

Sur le fond

Aux termes des dispositions de l’article L331-7 du code rural, lorsqu’elle constate qu’un fonds est exploité contrairement aux dispositions du présent chapitre, l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de régulariser sa situation dans un délai qu’elle détermine et qui ne saurait être inférieur à un mois.

La mise en demeure mentionnée à l’alinéa précédent prescrit à l’intéressé soit de présenter une demande d’autorisation, soit, si une décision de refus d’autorisation est intervenue, de cesser l’exploitation des terres concernées.

Lorsque l’intéressé, tenu de présenter une demande d’autorisation, ne l’a pas formée dans le délai mentionné ci-dessus, l’autorité administrative lui notifie une mise en demeure de cesser d’exploiter dans un délai de même durée.

Lorsque la cessation de l’exploitation est ordonnée, l’intéressé est mis à même, pendant le délai qui lui est imparti, de présenter ses observations écrites ou orales devant toute instance ayant à connaître de l’affaire.

Aux termes des dispositions de l’article 331-6 du code rural, si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en application de l’article L331-2 la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. Le refus définitif de l’autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d’autorisation exigée en application de l’article L. 331-2 dans le délai imparti par l’autorité administrative en application du premier alinéa de l’article L331-7 emporte la nullité du bail que le préfet du département dans lequel se trouve le bien objet du bail, le bailleur ou la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, lorsqu’elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux.

En l’espèce, [Z] [Y], suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 19 février 2024, a été mis en demeure, par la direction de l’alimentation, de l’agriculture et de la forêt, de déposer auprès de la DDT des Hautes Pyrénées un dossier de demande d’autorisation pour les parcelles situées à LANNE et cadastrées Section ZC Numéro 17, propriété de [U] [N], et Section ZD Numéro 7 propriété de [I] [J], sur le fondement des dispositions de l’article 331-2 du code rural relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles.

Le fermier, qui s’est exécuté, s’est vu notifier, par arrêté du préfet de la région Occitanie du 24 septembre 2024, un refus d’autorisation d’exploiter pour ce qui concerne la parcelle située à LANNE et cadastrée Section ZC Numéro 17, propriété de [U] [N].

Il est constant que cet arrêté fait actuellement l’objet d’un recours contentieux devant le tribunal administratif de Pau.

Il convient donc de dire que la décision de refus d’autorisation d’exploiter n’est pas définitive au jour de l’introduction par la SAFER OCCITANIE de la demande tendant à voir prononcer la nullité du bail.

Il n’est pas opportun d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente du prononcé de la décision à intervenir devant la juridiction administrative en ce qu’en tout état de cause:

— l’action de la SAFER OCCITANIE devant la juridiction de céans est prématurée pour ne pas remplir les conditions légales tenant au caractère définitif du refus d’autorisation d’exploiter au jour de l’introduction de l’instance;

— l’action de la SAFER OCCITANIE devant la juridiction de céans n’est pas susceptible d’être régularisée.

Par conséquent, la SAFER OCCITANIE ne pourra qu’être déboutée de sa demande.

Sur l’opposabilité du contrat du bail à la SAFER OCCITANIE

Il sera rappelé que l’obligation légale d’enregistrement des baux ruraux a été supprimée par la loi du 30 décembre 1998.

Il convient de constater que le bail conclu entre [U] [N] et [Z] [Y], qui est produit par la seule partie demanderesse, a pris la forme d’un simple écrit daté du 30 décembre 2015.

Il est constant que ce bail sous seing privé, conclu dans les suites immédiates des opérations de remembrement de 2015, n’a pas fait l’objet d’un enregistrement au centre des impôts dont dépendent les terres agricoles concernées par les soins du bailleur dans le mois suivant sa signature.

Il convient donc de dire que ce bail n’a pas date certaine.

Au demeurant, la mention de ce contrat ne figure pas davantage dans la notification du projet de vente réalisée par Maître [Q] [G], notaire à JUILLAN, à la SAFER OCCITANIE au mois de mars 2016.

Dès lors, ce bail non enregistré, parfaitement valable entre les parties signataires, n’est pas opposable aux tiers.

Il convient donc de dire que ce bail, dont la date est contestée, n’est pas opposable à la SAFER OCCITANIE.

[Z] [Y], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal paritaire des baux ruraux, statuant par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe

DECLARE l’action de la SAFER OCCITANIE recevable.

CONSTATE que la décision administrative de refus d’autorisation d’exploiter prise à l’encontre de [Z] [Y] n’est pas définitive.

DIT n’y avoir lieu de surseoir à statuer.

DEBOUTE en conséquence la SAFER OCCITANIE de sa demande tendant à prononcer la nullité du bail conclu entre [U] [N] et [Z] [Y].

DECLARE le contrat de bail litigieux inopposable à la SAFER OCCITANIE.

CONDAMNE [Z] [Y] aux dépens.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

E. MORA