TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024

Président : M. Jean-Marc MENICHINI, MTT

Greffier lors des plaidoiries : Madame Marie-Françoise SIMON

Greffier lors du délibéré : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 Décembre 2024

à M^e Eliette SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 Décembre 2024

à M^e François SARTRE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00021 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4K32

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [B]

né le 16 Janvier 1963 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [L] [B] épouse [E]

née le 05 Février 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [W]

né le 25 Avril 1944 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e François SARTRE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er septembre 2020, Monsieur [S] [B] et Madame [L] [B] épouse [E] ont donné à bail à Monsieur [H] [W] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 1050 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [B] et Madame [L] [B] épouse [E] ont fait signifier à Monsieur [H] [W] par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2023 un commandement de payer la somme de 11 619,62 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, Monsieur [S] [B] et Madame [L] [B] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu la loi du 6 juillet 1989 (7A, 7G et 24), vu le bail liant les parties et la clause résolutoire, vu le commandement de payer délivré le 23/08/2023, vu les éléments versés aux débats, vu l’urgence :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire,

— ORDONNER la résiliation du bail à effet du 01/09/2020,

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [W] [H], le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de la maison qu’il occupe à [Localité 3] : [Adresse 2],

— CONDAMNER le requis à verser à Monsieur [B] [S] ainsi qu’à Madame [B] [L], épouse [E], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 3], venant aux droits de la SASU LE BOCQ IMMOBILIER, la somme provisionnelle de : 10.085,52 €, soit : 9.896,76 € (frais déduits), au titre des loyers et charges impayés (garage compris), selon relevé de compte au 10/11/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer du 23/08/2023,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges,

— CONDAMNER le requis à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux,

— LE CONDAMNER à verser à Monsieur [B] [S] ainsi qu’à Madame [B] [L], épouse [E], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 3], venant aux droits de la SASU LE BOCQ IMMOBILIER, la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— LE CONDAMNER aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 98-657 du 29 juillet 1998, signifié par acte du 23/08/2023.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [B] et Madame [L] [B] épouse [E] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 août 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 03 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [S] [B] et Madame [L] [B] épouse [E], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, actualisent leur créance à la somme de 16 412,94 euros, selon décompte en date du 02 octobre 2024, terme d’octobre inclus et s’opposent à toute demande de délais de paiement.

Monsieur [H] [W], comparaissant en personne avec son conseil, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique avoir eu des soucis financiers liés à la crise du COVID en raison de son activité de musicien. Il déclare avoir une retraite de 1020 euros mensuels auxquels s’ajoutent des rentrées d’argent en fonction de ses concerts. Il indique souhaiter rester dans les lieux et demande un délai de paiement de 36 mois.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 28 novembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [S] [B] et Madame [L] [B] épouse [E] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.»

En l’espèce, le bail conclu le 1er septembre 2020 contient une clause résolutoire (article 2.11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 août 2023, pour la somme en principal de 11 619,62 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 octobre 2023

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [H] [W] déclare percevoir une retraite mensuelle de 1020 euros ainsi que d’autres revenus liés à ses activités de musicien mais il ne fournit aucun document pouvant confirmer ses déclarations. Il résulte du décompte que Monsieur [H] [W] a bien repris le paiement de ses loyers depuis six mois. Néanmoins, compte tenu du montant de la dette 16 412,94 euros et de l’absence de justification de revenus réguliers de Monsieur [H] [W], l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver à la fois la situation du locataire et celle du bailleur. Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [H] [W] étant occupant sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra aux demandeurs de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1092,38 euros actuellement, et de condamner Monsieur [H] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [H] [W] reste devoir la somme de 16 412,94 euros, à la date du 02 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [H] [W] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [H] [W] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 16 412,94 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 11 619,62 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [B] et Madame [L] [B] épouse [E] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2020 entre Monsieur [S] [B] et Madame [L] [B] épouse [E], d’une part, et Monsieur [H] [W], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 octobre 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [H] [W] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [B] et Madame [L] [B] épouse [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] à verser à Monsieur [S] [B] et Madame [L] [B] épouse [E], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 3], venant aux droits de la SASU LE BOCQ IMMOBILIER, à titre provisionnel, la somme de 16 412,94 euros décompte arrêté au 02 octobre 2024 incluant la mensualité d’octobre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 11 619,62 euros à compter du 23 août 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 1092,38 euros à ce jour, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] à verser à Monsieur [S] [B] et Madame [L] [B] épouse [E] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT