TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 17 Mars 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01705 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EUMP

Prononcé le 17 Mars 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 13 janvier 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats – en présence de M [K], auditeur de justice – et de Madame [V] [Z], directrice des services de greffe judiciaires présente lors la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 17 Mars 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[N] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Sylvie DARIES, avocat au barreau de TARBES

[O] [X] épouse [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Sylvie DARIES, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[M] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

[W] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par M. [M] [S] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 12 février 2010, ayant pris effet le 12 mars 2010, Monsieur [N] [H] et Madame [O] [X] Épouse [H] ont donné à bail à Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] – [Adresse 4] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 696 € et 40 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [H] et Madame [O] [X] Épouse [H] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 juin 2025 pour un montant de 2 179,01 €.

Monsieur [N] [H] et Madame [O] [X] Épouse [H] ont ensuite fait assigner Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 13 janvier 2026, Monsieur [N] [H] et Madame [O] [X] Épouse [H] – représentés par Maître Adam LAKEHAL, avocat au barreau de Toulouse – reprennent les termes de leur assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] ; et de condamner solidairement ces derniers au payement de l’arriéré locatif initialement fixé à 2 519,95 €, actualisé à l’audience à la somme de 3 569,69 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 898,98 € indexée, de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [N] [H] et Madame [O] [X] Épouse [H] précisent que le payement du loyer courant a repris depuis deux mois. Ils s’opposent malgré tout à la demande de délais de payement.

*

En défense, Monsieur [M] [S] comparaît en personne, régulièrement muni d’un pouvoir pour représenter Madame [W] [Q] Épouse [S]. Ils reconnaissent le principe et le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le payement du loyer courant, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l’arriéré. Ils affirment que cette proposition aurait fait l’objet d’un accord amiable avec les bailleurs.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 08 janvier 2026 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [N] [H] et Madame [O] [X] Épouse [H] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

Le bail conclu le 12 février 2010 contient une clause résolutoire (article XIII – Clauses résolutoires) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 juin 2025, pour la somme en principal de 2 179,01 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 août 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Monsieur [N] [H] et Madame [O] [X] Épouse [H] produisent un décompte estimant que Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] restent leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 569,69 € à la date du 12 janvier 2026.

Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc solidairement (article XVIII- Solidarité) condamnés à verser à Monsieur [N] [H] et Madame [O] [X] Épouse [H] cette somme de 3 569,69 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (04 juin 2025) sur la somme de 2 179,01 €, à compter de l’assignation (15 septembre 2025) sur la somme de 340,94 € et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de payement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] sollicitent à l’audience la suspension de la clause résolutoire et des délais de payement à hauteur de 200 € par mois afin de leur permettre de se maintenir dans le logement.

Monsieur [N] [H] et Madame [O] [X] Épouse [H] reconnaissent à l’audience que Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] ont repris le payement du loyer courant depuis deux mois. Ils s’opposent malgré tout à la demande de délais de payement formulée.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du payement du loyer courant et des propositions de règlement formulées à l’audience, Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation de Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé à la somme de 907,98 € et non indexée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 juin 2025, de l’assignation du 15 septembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 16 septembre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [N] [H] et Madame [O] [X] Épouse [H], Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2010 entre Monsieur [N] [H], Madame [O] [X] Épouse [H], Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] – [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 05 août 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] à verser à Monsieur [N] [H] et Madame [O] [X] Épouse [H] la somme de 3 569,69 € (trois mille cinq cent soixante-neuf euros et soixante-neuf centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 12 janvier 2026, incluant un dernier appel de 907,98 € pour le mois de janvier 2026 et un dernier virement de 1 099 € enregistré le 29 décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 04 juin 2025 sur la somme de 2 179,01 €, à compter du 15 septembre 2025 sur la somme de 340,94 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 200 € (deux cent euros) chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [N] [H] et Madame [O] [X] Épouse [H] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] soit solidairement condamnés à verser à Monsieur [N] [H] et Madame [O] [X] Épouse [H] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 907,98 € (neuf cent sept euros et quatre-vingt-dix-huit centimes), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 juin 2025, de l’assignation du 15 septembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 16 septembre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [S] et Madame [W] [Q] Épouse [S] à verser à Monsieur [N] [H] et Madame [O] [X] Épouse [H] une somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge